1、“..... 四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。 在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色......”。

2、“.....使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。 城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合......”。

3、“.....因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。 区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。 作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。 因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。 项目可行性评价要点 区域开发的可行性 都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过 旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构 筑物虽然密集......”。

4、“.....使得拆迁力度大，但难度不大，成 本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素 质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行 的。 市场的可行性 古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。 每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁， 该部分游客将由部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较 低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休 闲游客的保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例 应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。 这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容 量，为万人次 根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次......”。

5、“.....扣除重复统计因素，按计算实际 游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放 及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得 到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。 成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游 的人次应达万由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量万 的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。 由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例 将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长 因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律 的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。 项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性密集，形态简单，人口密集，单位众多，并有较多传统形式的商铺，是都江 堰城区的旧城区......”。

6、“.....由于自然环境调节气候的原因，都江堰市夏 季气温较成都平均低度左右。天府水镇位于岷江之畔，玉垒山麓，岷江支流杨 柳河穿区而过，加之周边没有工厂，使其拥有了较好的自然环境和气候条件。 天府水镇虽然不属于都江堰景区范围，但紧邻景区，景区的两个主要入 口离堆公园入口和玉垒山入口都与天府水镇直接相通。都江堰景区以都江堰 水利工程为核心，年被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。都江堰水 利工程建成于多年前，而今仍在使用，作为世界最著名的无坝引水工程， 也是世界知名的旅游胜迹。都江堰水利工程与岷江山水交相呼应，兼具文化价值 和景观价值，成为天府水镇重要的资源依托。 天府水镇所在地上的现代建筑密集，其间夹杂着数处文物古迹。其中，岷江之畔的西街建成于清末民初，较为破旧，但多处建筑都较好地保留了传统形态， 文化意象明显。街区中居民较多，以回民为主......”。

7、“.....文庙位于玉垒山麓，现都江堰第中学校园 内，大成殿泮池影壁保留较好。这些建筑构成了天府水镇主要的历史文化保 护资源，具有较高的价值。 区域开发的问题 天府水镇是个开发区域，但不可避免地要与周边城区地块发生密切 关系。天府水镇开发的个重要作用是作为核心和示范，推动都江堰市城市经营 理念的实施，能否起到这个作用，不仅需要其本身有准确的定位和策划，更需要 在开发运作中，充分整合各方面资源，进行战略运营。 只有把都江堰市从旅游过境地转变为旅游目的地，天府水镇才能具有生命 力。在种程度上，这不是天府水镇以己之力就能做到的，必须由都江堰市政 府旅游及相关行业企业机构共同努力，才能实现，而都江堰景区能否与天府水 镇发生实质性关联，对旅游目的地的打造具有关键意义。 在开发策划中，天府水镇虽然把文物保护与环境保护提到了重要高度......”。

8、“.....保护与开发的关系是非常脆弱的。因而在实际运作中，除了要贯 彻策划理念外，更需要始终把文物环境保护作为与旅游商业开发同等重要的 大事，在建设经营管理的细节上予以落实。 天府水镇旧城拆迁的力度极大，因而必须合理控制相关成本，否则将直接 影响开发力度，影响商业运作。旧城拆迁所涉及居民和单位数量较多，在政府调 控下，虽然难度相对较小，但也必须注重协调各方面的关系，在拆迁执行中本着 先易后难的原则，分期进行，以免造成不利影响。 天府水镇的房产供给总量大，本地市场消化有极大难度。因而，能否凭借 都江堰的综合吸引力，依托成都市区的辐射优势，刺激成都商业房产的关注，将 成为项目成败的关键。将潜在需求转化为现实需求，以需求市场刺激供给市场， 是天府水镇开发的关键。但具体的市场支撑尚需进步论证，而且，在项目的规 划设计商业运作品牌管理市场营销组织管理等各环节......”。

9、“.....避免环节偏差所造成的致命后果。 投资回报率是衡量项目成败的关键指标。天府水镇的投入成本大，能否达到预期的利润目标，方面要合理控制各环节相关成本，另方面，也要保证各 环节的质量水准，避免省小钱犯大错。 二项目概要 区域定位 作为个城市社区，本区域将是个以水文化为核心，以都江堰本土文化 四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐度假 购物会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城。 主题名称 项目的总体名称为天府水镇。借助都江堰的千古之名，体现了水文化主 题和社区的实体概念，并具有历史文化色彩，容易识别并产生联想。 发展目标 就旅游意义上，将发展成为四川旅游的必游景区就商业和休闲意义上， 将发展成为成都的特色休憩中心区 就社会意义上，将发展成为中国中小城镇实施城市经营的理念创 新示范区以此......”。