1、“..... 航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 市区人口规划 根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划的批准， 至年，都市人口扩容增量为万，年为万。其中江北城区 万，江南城区万，德山开发区万。 常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主 要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城 市建设江南城区城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设德 山开发区主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成定的城市规模。 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力 按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀 速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的 出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水 平的将不断提高......”。

2、“.....户籍人口年增长 量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。 德山城市发展对酒店服务的要求 德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。根据 常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体 系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块 的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园 和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中 含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项 目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五 工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦 等近期重点建设项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点......”。

3、“.....具有比较好的区位优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交 通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少 常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒 店项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常 德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。 项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市 至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各 层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目 的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣 和发展。 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展......”。

4、“.....交通购物 通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三 产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。 第三篇市场调查分析与市场定位 湖南省及常德市经济发展现状 世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目的经济成 就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达 ，年经济增长速度分别为，到年湖南经 济总量已达亿元。在追求增长的过程中，粗放型的增长方式还没 有根本转变，湖南经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的 高速增长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表测算 分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长 倍......”。

5、“.....各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总 量的增长。 年国民经济主要统计指标 指标名称计量单位年比上年增长 人口和居民生活 年底总人口万人 其中市镇人口万人 城镇居民人均可支配收入元 城镇居民人均消费性支出元 城镇居民恩格尔系数 农村居民人均收入元 农村居民人均生活消费总支 出 元 农村居民恩格尔系数 居民消费价格总指数上年为 经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省年旅游 收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。 根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭人数约为， 平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为 元。 从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的占了， 超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在 的也占了，将近四分之......”。

6、“.....家庭收入在元以上的占了，近十分之，常德这部分最高收入 人群是商业地产别墅高级公寓档次的旅游住宿接待设施需求逐渐增大 通过对常德市旅游住宿接待设施的个调查表明，常德市旅游住宿接待设 施业近两年来接待外地游客包括团体和散客的数量逐渐增大，占了常德市 旅游住宿接待设施开房数的以上。尤其是常德市中高档次的旅游住宿接待 设施，这个比例达到了。 商务和会议客源增大 随着常德成功举办了系列的展览会和交易会，为常德市带来了大量的商 务客源，在展销会期间常德的旅游住宿接待设施保持了的入住率。 上述情况还表明，开发建设上规模项目齐备具有吸引力的度假中心，不 仅具有良好的市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加 快发展速度，提高发展水平的现实需要。 常德市主要酒店调查分析 我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细的分析......”。

7、“..... 酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店 数量 华天大酒店 芙蓉大酒店 华都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大宾馆 桃林迎宾馆 芷园宾馆 华云宾馆 金叶宾馆 凯利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通宾馆 朗州宾馆 在常德市区内旅游住宿接待设施所拥有的数量上看，似乎已经形成定规 模，但是只要略加分析就不难看出低档次低星级的旅游住宿接待设施占据 了大多数。这些仅仅属于般型的旅游住宿接待设施。 中高档旅游住宿接待设施只占，在这些旅游住宿接待设施中较高级 别的旅游住宿接待设施四星级，仅仅只有两家。而属于高级别的五星级酒店， 在整个常德市来讲，仍然是个空白。 近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天......”。

8、“.....本身又具有丰富的旅游资源，如桃花源壶瓶山夹山寺 以及风景秀丽的柳叶湖等等其二，常德的经济也在飞速发展，并需要大量的 引进外资。就这两点而言，常德建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。 旅游住宿接待设施客房累计 在常德市区的十五家高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次的 房间，共计约有间套。较高级别的房间间套，仅占星级酒店房 间的左右舒适型房间指三星级酒店计间套仅占星级酒店房 间总数的而那些低档次房间的数量却高达余间套，竟占星级酒店 客房总数的半还要多。 出租情况 常德市星级旅游住宿接待设施的出租情况般都较好，特别是中高档旅 游住宿接待设施的客房出租率般都在以上......”。

9、“.....在常德市高星级的旅 游住宿接待设施有着更高的出租率。尤其是常德的四星级旅游住宿接待设施平 均开房率达以上，旺季更是供不应求。这方面由于常德市五星级旅游住 宿接待设施市场空缺，相当部分客人入住到四星级旅游住宿接待设施。 营业构成 纵观市区内的几家中高星级酒店的营业构成情况，是各具特色......”。