1、“.....距徐州观音机场公里连云港出海口公里，素 有徐州的西大门之称。新建的郑徐铁路客运专线在萧县新 建萧县北站，并在徐州高铁站与京沪高铁相连。新规划的徐州 萧县淮北宿州城际铁路也将从新建的萧县北站引出。萧县 东临老京沪铁路，陇海符夹铁路纵横穿过，连霍 京台两条高速公路在境内交汇，两条国道和三条 省道及星罗棋布的县乡道路形成的交通网络与周边地区紧紧相 连，承东启西，纪念地有淮海战役华东野战军指挥部在蔡凹的 旧址萧宿铜灵抗日战争纪念馆。名胜古迹有花甲寺新石 器文化遗址白土镇北宋萧窑旧址和天门寺，省佛教重点寺院 山中瑞云寺，皇藏峪国家级森林公园千年古刹天门寺天 角地下溶洞永固水库等。 二城市矿产资源 萧县为全国个重点产煤县之，已探明煤炭储量 亿吨，现有对矿井，年产能力万吨探明石油储量 亿吨，煤层气储量亿立方米，石灰岩储量亿吨铁矿 石瓷石高岭土等储量可观。萧县南北分属淮黄河水系， 地下水量为亿立方米，水质优良，生产生活用水充足......”。

2、“.....设施完善，境内有万伏以上变电所 个，生产生活供电充足 三区域经济发展概况 工业基础雄厚，门类齐全。萧县工业发展历史久远，历经沧桑。公元年，出现铸造银铜质钱币的造钱工厂北宋年 间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏 东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来，萧县工业在调整和 机制创新中快速发展，现有个县属工业企业，近万家乡镇 企业，广东锦丰江苏维维山东新汶安徽古井深圳康达 尔等批国内知名企业相继来萧投资。年全县工业总产值 亿元年不变价，形成了煤炭开采农副产品加工建 材造纸酿酒化工纺织机械制造等八大主导产业，有 较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍合徐两条高速 公路交汇处设立的占地余亩的工业园区，是萧县对外开放 的窗口体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土， 是萧县工业发展的新亮点。城市基础设施建设日趋完善，城市 面貌日新月异。日益改善的投资环境正在吸引国内外广大客商 投资兴业。 二城市房地产发展情况 土地市场秩序好......”。

3、“.....级市场 规范 年以前，萧县尚未有成规模的房地产开发小区，县内房屋 需求主要是通过自建和单位集资建房的形式满足。年以来， 土地出让在总量供给公开招标等方面更趋市场化合理化， 为商品房开发搭建了个良性的稳健的发展平台。 二商品房市场处于发展阶段，上升空间大。萧县商品 房住宅市场近几年仍属于发展阶段，年以前，商品房市场供应量和成交量都较小，且以安居房为主。自年开始房地 产项目的投资才有较大的增幅，年以来房地产投资稳步增 长，价格上升，交易活跃，住宅供不应求。 三年月宿州市房地产市场形势 年商品房预售合同备案情况 年度商品房预售合同备案面积万平方米， 其中住宅万平方米，非住宅万平方米备 案总套数套，其中住宅套，非住宅间备案总 金额万元。 年新建商品房备案价格 年度，已备案商品房价格，住宅均价元平方 米，非住宅元平方米 年商品房批准预售情况 年月份，商品房批准预售面积为平方米， 其中住宅面积平方米......”。

4、“.....非住宅间。 年商品房预售合同备案情况 年月份商品房预售合同备案面积平方 米，其中住宅平方米，非住宅平方米备案 总套数套，其中住宅套，非住宅间备案总金额 万元。 年新建商品房备案价格 年月份，已备案商品房价格，住宅均价元平方米，非住宅元平方米。 月份，商品房批准预售面积为平方米，其中住宅面 积平方米，非住宅平方米批准预售住宅 套数套，非住宅间。 年月份商品房预售合同备案面积平方米， 其中住宅方米，非住宅平方米备案总套数 套，其中住宅套，非住宅间备案总金额 万元。 年月份，已备案商品房价格，住宅均价 元平方米，非住宅元平方米。 类型年月份年月份环比 核准预售房面积 万平方米 核准预售商品住房 套间 备案住宅均价 元平方米 年月份商品房备案住宅均价走势高端楼盘比较 多，注定是日后整个萧县知名的居住片区 二劣势 目前，该片区的生活配套还比较差，日常生活都还要依托 于萧县老城区，驾车前往较近，但若步行还是有定距离......”。

5、“.....本案体量 中等，在规模优势相对不足。 就本案基地而言，地形相当复杂，给设计以及施工前期土地 平整带来定的难度和巨大施工量带来的高昂成本。 萧县目前非农业人口基数比较低，年数据为万，随 着开发量的不断充斥市场，面临市场需求的乏力。 三机会 新城区带来的美好愿景，相对于萧县其他片区对客户有更大的吸引力。 就整个萧县的发展而言，随着萧县的城市化进程越来越高，会 有更多乡镇以及部分农村富人阶级迁入县城生活。以后这将是 萧县房地产市场需求的主要补充。 随着新城区的建设，日后本区域配套会慢慢完善，日趋适 宜居住。 四威胁 目前本案周边的在建和已完工楼盘体量供应比较大，激烈 的竞争是难以避免的。 从土地市场来看，整个萧县市场还有很大的供应量，即使 是本区域也有潜在土地供应，不能排除日后其他项目的开发， 及市场潜在供应的竞争威胁。 萧县本地居民很多拥有自己的私宅，包括儿女结婚都也备 有自建房......”。

6、“..... 第三章项目定位 项目形象定位 本案地块连接龙山公园，公园环绕本案，地块血脉相连， 甚至可以讲公园就是我们社区内部的景观，而我们社区也是公 园景观的种延伸。通过社区绿化景观突出，无论从质和 量两方面都超越市场，社区就是公园在本案产品设计方 面建筑形象设计也要景观化，使建筑也成为公园景观的 部分户型方面户型加入情景元素，创新的户型设计，使家 成为观看风景的好地方。总体而言，社区和公园就是充分融为 体，公园就是社区业主的家，而社区也是公园的部分。 本案核心理念就是体现出社区与公园的互动性，对公园的 生态资源开放，融汇与延伸。所谓开放，公园和本社区不设置 封闭边界，游线与社区预留对接口，保障动线与实现的畅通。 所谓融合，弱化公园与社区的边界区隔，在植栽设施道路 的细节，处理上手法统，形成空间的自然过渡。 这就是我们所称的公园里的家。 本案坐拥龙山公园，相比较其他楼盘更是直接享用着龙山 公园这资源......”。

7、“..... 如此唾手可得。本案的地块注定将承载公园豪宅的血统，位于 龙山东侧山脚下，正是龙脉之头，这更是增加了本案的尊贵血统。本案可以充分利用公园资源，龙山的龙脉血统，引领萧县 市场进入高品质生活时代。 二项目市场定位 目标客户群定位 由于萧县市场比较小，这就决定了客户群体人口的有限性。 为了项目的去化，我们必须针对不同的客户群体，通过其他项 目的客户群体研究，我们也发现，萧县客户群体的多样性。他 们中上到有受过高等教育的政府工作人员，下到有文化层次比 较低的农村富裕农民。由龙山庭院的市调了解到，该楼盘农村 富裕农民客户甚至占到了，这就给我们的确切层次的客户群 的定位带来了难度。但是我们还是可以根据目前已经去化良好 的项目给客户群体给出初步定位。 我司认为本项目的主力客户群为县城政府公务员和事业单位 职员县城以及乡镇私营业者农村富裕农民。 二目标市场定位分解 目标客户类型 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况......”。

8、“.....打工职员人员 预期比 例 来源区域 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司 认为本项目的目标客户将主要来自于萧县县城以及周边城镇， 其次为萧县农村，同时可以吸纳少量在外发展人员作为有效补 充 年龄 该类客户年龄主要集中在岁，其中岁左右客户相 对更为集中。 职业 从我司对类似项目目标客户的分析来看，萧县主要客户职业为 政府单位工作人员老师医生，个体经营业主和农村富农。 文化阶层 文化阶层具有多样性，上到有本科，下到有小学，但是总体文 化层次较低。 收入水平 根据我司对类似项目目标客户的分析以及萧县群众的聊天可 得，般政府工作人员工资较为稳定，但是相对较低，而私营 业主收入较高，富农平均月收入在以上。总体客户群的收 入水平估计在左右......”。

9、“..... 二国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技 术规定 萧县城区用地布局规划图 宿州市城市规划管理技术规定 安徽省公共建筑节能设计标准 安徽省居住建筑节能设计标准 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范版 高层民用建筑设计防火规范年版 建筑内部装修设计防火规范 住宅设计规范年版 住宅建筑规范 住宅设计标准 城市道路和建筑无障碍设计规范 公共建筑节能设计标准 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准汽车库建筑设计规范 汽车库修车库停车场设计防火规范 城市居住区规划设计规范年版 商店建筑设计规范 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分年版 二综合规划布局 由于地块整体规模相对较小，总占地面积万余平方米，同 时建筑面积预计余万平方米，根据萧县市场偏爱多层的特点， 这决定了本项目的产品形式为多层为主的社区。为了增加本案 的建筑产品的多样性，并且能充分使用容积率，规划将小高层 的产品引进本案......”。