1、“..... 地质情况 四宗地地上均建筑物，并有多年时间，故无不良工程地质条件。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地的它项权益没有 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为居住用地 已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场简述 姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之，位于沈阳市西北部， 面积平方公里，人口万。沈阳金廊北段地处皇姑区内， 地理位置十分优越......”。

2、“.....是辽宁省的行政文化办公中心。该区域市场 的基本特征表现如下 由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期， 区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。 从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津 市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。 区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规 划的物业般都为全市性定位，市场空间较为广阔。 开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿 望强，对于区外市场的辐射力强。 梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也 促进了该区域市场整体价位提升。 区域市场在市内各项指标成长状况 销售量 该区域市场的销售量直稳步增长，尤其是年的增长幅度最大， 与年同比增长了。年元每平......”。

3、“..... 平均单价走势 皇姑区的平均单价直在元平米到元平米之间，平 均价位仅次于和平区，是中档物业小区和学区房的集中区域。 区域内个案状况 帝景湾 帝景湾位于环内，与万平的天然氧吧和万平的波光湖面 相邻，地处省级政务中心，与北站隔遥相望，项目南至宁山 东路，西至陵园街。是环内的纯住宅公园地产项目。整个项目占地 约万平方米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。 阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街路口。项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，容积率，绿化率高达。园 区内主要由栋组成，户整个项目占地 约万平方米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。 阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街路口。项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，容积率，绿化率高达。园 区内主要由栋组成，户型面积由平米平米不等......”。

4、“.....园区中心栋层建筑沿北侧曲线布置， 形成变化的围合空间。 阳光上品周边配套清代昭陵新乐文化遗址北塔寺辽宁 中医中国医大四院于洪红十字会医院沈阳市第四人民医院乐 购超市西窑综合市场等。欧洲风格停车场乘电梯直接入户。 金鼎阳光苑 占地万平方米的北陵公园与占地万平方米的抗美援朝主题 纪念公园以及万平方米的绿色森林防护林，为金鼎阳光苑奠定 了坚实的生态基础。具备优秀的自然环境及先决的人居条件。本地区 也是省市职能部门的聚集地，像省政府人大政协省军区，省 教育局等，是高资和高知人群的聚集地。市政及生活配套相对更为成 熟，路网状况良好。 金鼎阳光苑周边公交线路发达，阶段具备完全人居条件。整个 大环境都特别适合居住，无论是商业购物交通都是围绕居民的生 活配套来建设的，同时居住人口的增加也拉动了经济继续发展，近而 居民的生活将会拥有更加优质的生活......”。

5、“.....在未来的开发及发展过程中必会充满生机。 三整体市场对本案有重大影响的因素 受政府启动梅江生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大 区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力，在该区域 市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该 热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要 竞争对手，沈阳金廊工程的发展对以上四宗地的影响将是至关重要和 不容忽视的。 四区域目标市场客层研究和市场定位 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 最求子女较高教育环境人士此类人群由于已具备改 善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其 注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌 等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘......”。

6、“.....且其中 部分人群购房为投资目的。 追求高质量的改善型客户此类客户以购置第居所 为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积 指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质 提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣 传所左右。 留恋或向往皇姑区优越地理位置的安居型客户此类 客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西区价 格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加值为代价，以获取在本区生活的条 件。此类人群购房首要条件是房型面积，在经济条件允许 的情况下在考虑地点环境等其它因素。 本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以皇姑区区客户为 主。在职业特点上主要集中于经商人士外企白领政府官员 最求子女较高教育环境人士等收入水平较高并且稳定的人群......”。

7、“.....对小区的环境配套设施等要求比区 域内现有小区要提高个档次。 确定目标客户 客户主体追求高档物业的多次置业人士。 客户辅助体追求高品质生活质量的改善型客户。 第八章可行性结论 柳条湖市场地块，因容积率偏低，土地资源没有得到充分利 用。建设密度较小，利润值相较低。故建议容积率调整为。 省新闻出版学校地块，地块三面皆有成型楼盘，无法建设商 铺，故建议商业比降低至。 金山铜材市场地块，因占地面积较大，项目规划空间较大， 建议将容积率调整为，商业比降低至，项目邻近北二环，地 理位置相对较偏，如商业比为，那么楼盘去化速度较慢，影响投 资回报速度增加管理成本等，加大项目运营成本。三结论及建议 为辰宇在皇姑区建立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有 开发价值，该项目可行......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传,第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 项目决策背景 外部因素 该四宗地具有良好的外部环境，其坐落位置处于沈阳区的东北部环 二环中间，属于市中心地带......”。

9、“.....该项目所在区域 有如下特点和优势 有中央部属和省市级大中专院校多所以及省实验中学 省实验小学等重点中小学校有中科院省市科研院所多个， 新闻单位文化团体近个，是沈阳科教文化大区 皇姑区内拥有横纵条交通主干道，级公路条，二 级公路条和多条三四级公路及二三环高速公路，构成 了皇姑区纵横交错四通八达的交通网络，交通便利。即将竣工 的沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合，地铁的 建设将进步改善皇姑区的交通环境。 经济发展状况来看，该四宗地所在的皇姑区是沈阳市经济最发 达最富裕的城区之，该区的房地产起点直很高，集中了全市大 部分的中高档楼盘。 ④皇姑区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地 理位置生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。依托沈阳市的大环境，皇姑区的经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴 含着丰富的开发潜力......”。