1、“.....以及项目法人通过发行股票债券等直 接筹集的资金间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 四大特性之二快速启动 基础设施建设是园区快速启动形成雏形的基础。基础设施是指交通通讯 能源供应水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是 最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业的入驻。 供水供电通讯道路环保治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以 如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅 注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活休 闲和服务设施。 四大特性之三提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的个重要制约因素是人气不足商 气不旺。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况......”。

2、“.....着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生 产生活配套及专业服务领域，同时加强教育业医疗卫生文化业科技和体育 等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完 善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业跨国公司，正成为开发区 招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进步细化，跨国公司的在华经 营更加注重核心技术控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于 靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成 为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条 的有效链接......”。

3、“.....企业产品的供产销的经济配 置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流仓储等服务业，以及原料和市 场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现 出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予 定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心 竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想急投资者所急，为投资者提供各 种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境， 是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展站式办公简化项目审批手续 开通双语网站方便企业与开发区管理者双向沟通设立企业服务热线，及时解答 企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了 方便，减轻了负担......”。

4、“..... 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另个被越来越多投资者 在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的个趋势是规模快 速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部 单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小 投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是个有效的吸引因素。 四大特性之四追求长期稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，个房地产开发企业投资工业地产，由于投 资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投 资行为旦发生，通常需要考虑年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并 评价个开发区，从视野上，应考察整个投资环境从纵深上，需要在空间和时间 上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此......”。

5、“.....而 不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入 提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考 虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续 的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速 的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投 资回报率保守估计在以上，好的项目能达到，甚至高达左右。如果仅从 标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是年，以现时建造标准厂房来计算， 年回报率大约在，回报率较高。 三国际工业园的地域基础建设状况分析 马鞍山市的发展状况分析 马鞍山市临江近海，交通十分便利，铁路公路水运俱全，宁马马 芜高速与沪宁合芜高速相连......”。

6、“.....上海公里，到南京禄口国际机 场公里宁铜线贯穿全线，与京沪宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车准 第二章市场分析 马鞍山的发展为国际工业园项目提供基础保证 马鞍山是座新兴工业城市 马鞍山市是新中国成立后建设和发展起来的座新兴工业 城市。全市现辖三区县，总面积平方公里，总人口万，其 中市区面积平方公里，人口万。临江近海，毗邻长江三角洲， 属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量，年均气温 摄氏度。马鞍山市是工业城市。同时也拥有国家卫生城市 国家园林城市全国环境综合整治优秀城市中国优秀旅游城市 等多项荣誉称号，近期将创市区面积百平方公里人口百万的双 百城市。 马鞍山市是安徽省东大门 地处长江中下游南岸长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京 分钟车程，经沪宁高速公路到上海约小时......”。

7、“.....皖赣线宁铜线衔接京沪线。长江马鞍山港是天然深 水良港，国家类口岸，可停靠万吨级船舶。 马鞍山生活环境优美，适宜人类居住。 整个城市依山环湖傍江而建，呈现出半城湖光半城山的秀丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得国家卫生城市国家园林城 市中国优秀旅游城市全国创建文明城市工作先进城市中国 人居环境范例奖迪拜国际改善居住环境最佳范例奖等称号。优美 的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马鞍 山购房定居。 马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。 马钢是国内最大的上市公司之，年销售收入突破百亿元，铁 钢材产量都在万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第位。目前 以冷热轧薄板为主体，投资达亿元的系列重大技改项目已开工 建设，到十五末全部建成后，以上的钢材产品将达到国际先进 水平，总规模达万吨。地方工业发展也在不断加快......”。

8、“.....造纸炭黑磁性材料服装等 在同行业也有定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业 创汇型农业的发展潜力很大。 马鞍山科技人才众多，劳动者素质较高。 每万人中具有大中专以上专业人才人，居华东地区城市之首， 高出合肥人，芜湖人，被人们俗称马鞍山市是中国政府 建设的又人才高地。马鞍山还拥有支高素质和职工队伍和多 层次的培训体系。全市现有中等技术等级以上的职工万人，占职工总 数的有技工学校所，其中高级技校所，省重点技校所，在 校学生多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人 才人，另有各类中等职业技术学院所，职业培训机构个，年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求。现 有安徽工业大学隶属中冶集团的钢铁设计院中钢集团旗下的矿山研 究院等各类教育科研咨询机构多家。马鞍山是国家科技 兴市试点市......”。

9、“.....排在国内同 等城市的前列。城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能受到良好的 教育和培训。作为座移民城市，马鞍山具有很强的包容性。不 同地域的人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安状况较好。 马鞍山城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。 这里滨临长江，水资源十分丰富。拥有三个大型的火力发电厂，可 以提供充足的电力资源。除现有的管道煤气液化气外，正在建设的国 家西气东输管线已经接入马鞍山。马鞍山水电气 土地等价格低于沿海城市。靠近南京上海，在技术贸易金融服务 上可取得支持。良好的投资环境正吸引着越来越多的投资者来马鞍 山投资兴业。世界著名的跨国公司如法国圣戈班集团日本丸红株 式会社台湾中橡公司香港廖氏集团，以及国内知名的青岛啤酒蚌 埠丰原新力药业珠海格力北京首创等大批中外企业，都相继进 驻马鞍山，并且取得了较好的经营业绩......”。