1、“.....乌 山小学。如此丰富的教育资源决定了周边房价。近年来随着效应的显现， 写字楼迈入黄金期，楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写 字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于 需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。 宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评估区位非常好......”。

2、“.....津泰路南侧， 处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。东街 口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟,交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。 规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区。交通评 估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心所在，出行非常方便。 景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩 天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合 体。 二恒力城福州中心地标作品，位处福州市五四路，项目规划为三栋住宅和栋写字楼......”。

3、“.....层高端写字楼，以米的高度，雄踞五四路高端 建筑集群。项目规划层为福州中心品牌大型商业旗舰，汇聚国际线品牌 磁力，建立福州高尚消费领地罕见的地下四层全智能化停车场，深入地下约 米，机动车位约个，非机动车位约个。 六总体发展构想 项目定位 项目起始楼面价比较高，规划为纯住宅用地该地块位于地处市中心，位 于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值好， 项目定位为中高档住宅，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，主要是 吸引中高收入人群，例如东街口经商的人群，及五四路的白领阶层，还有看中该 区位优势前来的投资者等。 二发展思路 地块位于市中心，毗邻东街口商圈和五四路的商业中心，此区位周边的世欧 王庄是目前福州城区规模最大的旧城改造项目之，恒力城是福州中心地标作 品，位处福州市五四路。此区位周边目前发展势头强劲。交通便利，区位优势明 显，配套成熟......”。

4、“.....因此可以在这优越 的发展前景上多做宣传，突出楼盘项目周边配套的齐全，区域市场具有较大的发 展潜力来吸引购房者的注意。 三总体规划理念 该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧，处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。东街口商圈是福州市的核心商 圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富， 区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。不足之处是地块面积较小。 该地块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，可以 最大限度的吸引购买者的购买。 七资金筹措及使用计划 项目资金筹措 宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金， 但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款......”。

5、“..... 本项目的实际建筑面积土地面积容积率 所以本项目的销售收入预测万元 四利润预测 预测利润销售收入成本万元 八项目投资收益经济分析 项目投资效益分析 项目住宅 建筑面积平方米 单方成本元 总成本万元 目标售价元 销售收入万元 利润万元 ......”。

6、“.....该项目相关财务评价指标如下 总投资万元 销售收入万元 总利润万元 投资回报率 结论该项目总利润高达亿，投资回报率超过，及具有投资价值。 二项目敏感性分析 销售价格变 化 财务净现值 万元 内部收益率 建设投资变 化 财务净现值 万元 内部收益率 从上表可以看出，该项目的经济指标对销售收入变化的比较敏感。对投资的 敏感度很低。所以市场的销售价格变化会引起该项目的不稳定。因此，该项目存在的定的风险。 建议从此分析来看，建议该项目应该做好房价的价格变动所带来的影响， 或着先降低价格的初始房价，就不会导致过大的变化，稳定房价比较重要。 资金预测销售周期根据公司以往开发项目的经验预测，该项目的销售周期 应该在年左右。 初步结论 从该项目的开发建设投资来说，投资稳定就好。加上好的物业管理会给它带 来更大的好评，以便公司打造良好品牌形象......”。

7、“.....高品质的规 模项目。从项目投资回报率来说，该项目有较高的回报率。所以该项目是可行的。 九项目风险分析 政策风险 政策风险主要来自两个方面，是国家宏观经济政策，如税收政策 贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。国家 经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税固定资产投 资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，些政策和法规的出台， 也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏 差，从而影响效益测算的准确性。 宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可 以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业 产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策 变化的应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时......”。

8、“.....福州房地产市场概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二福州仓山区金山板块市场概况分析„„„„„„„„„„„„„ 二项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地号项目情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标„„„„„„„ 三周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目周边环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二周边生活配套设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目素质分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五周边项目„„„„„„„„......”。

9、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。