架豪门天地框架设计概念及区位分析品质相比龙世家汉江国际豪门新天地世纪新城，我们也有自己独特优势体现，建筑技术上优势建筑结构优势，工程采用先进钢筋砼框架剪力墙结构，严格按照质量体系，实行全面质量管理，已获得楚天杯优良工程。景观虽然不能近距离感受汉江景色，但是我们站在城市中心，可以感受城市文化感受现代城市繁华，高楼林立繁华都市也是种景观。此外，我们可以看到最大城市广场诸葛亮广场，而且可以享受社区内部高达近平米中心绿化，这是很多楼盘无法比拟。从以上分析中，我们可以清楚看到海润名都商住小区与其它相关楼盘优势及相应价格取向标准。是符合目前襄樊地区同类楼盘价格水平。二地产市场据统计，上半年襄樊市地产市场活跃，土地成交宗，总成交面积，总成交金额万元，平均成交价万元亩。如此大量土地成交在襄樊房地产业是史无前例，同时也预示着襄樊房地产业发展将进入个前所未有发展期。二城市规划对项目区域发展要求本项目所在区域位于襄樊市樊城区和高新技术产业开发区交互处，襄樊市高新产业技术开发区是年月经国务院批准国家级高新技术开发区。襄樊市樊城区是襄樊市区内工商业最集中，人口最多城区，两区总人口万人。根据襄樊市对两个区实施规划分析，现阶段总体规划和产业发展规划为总体目标围绕实施高新技术成果转化，带动新兴产业，改造传统产业，为形成全市高新技术产业基地传统工业基地汽车产业基地奠定基础。在大力发展经济基础上，根据城市发展需要和人民生活需要大力发展第二第三产业，确保人民生活水平进步提高。规划期限年年人口规模到年，区域内人口规模为万人经济发展目标到年，工业产值达到亿元，年均增长。生态环境建设目标建设项目环境影响评价率达，工业固体废弃物综合利用率达，工业废气处理率达，工业用水重复利用率达，工业三废污染排放噪声控制均达到国家标准之内。城市建设目标根据城市发展，规划建设个以诸葛亮广场为中心，面积达平方公里新商务圈，使之成为襄樊市未来新城市中心。新商务圈绿化率达以上，人均公共绿地，空气质量达到国家空气质量二级标准。道路网覆盖率达，给水排水电力通讯天然气热力医疗卫生环卫设施等，各项市政公用设施全部配套。建筑容量控制低层工业建筑建筑密度容积率多层工业建筑建筑密度容积率其它办公建筑建筑密度容积率土地开发建设量年度新增建设用地公顷年度新增建设用地公顷年度新增建设用地公顷第四章市场分析项目策划方案设计策划方案概念设计建筑是可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证湖北省商品房预售许可证二研究范围项目实施情况项目实施原则项目实施必要性市场分析项目实施方案项目实施进度情况环境影响评估组织机构与经营机制投资估算与资金筹措及使用计划工程经济评价第三章项目实施必要性房地产市场发展襄樊市经济发展消费拉动，以及国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场潜力巨大，使房地产开发企业预期盈利将进步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款限制解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展信心。襄樊市政府加大对房地产业投入。计划每年投资亿元，兴建万住宅，五年共建万，力争用五年时间解决万居民住房问题战略方针实施对当地房地产业影响是十分明显。形成了二三级市场联动效应。襄樊市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业积极性逐步得到调动和发挥。截至年行政企事业单位住房货币化分配已全部完成，已取消福利房分配制度，继而转入个人购房，而且襄樊市政府在投资环境上所采取优惠政策，城镇面积扩大，市区人口快速增长，将会进步刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。本地域将成为襄樊市人文环境最好居住质量最高规划配套最完善生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适地段投资建设高品质商品住宅小区。商品房价格分析预计房屋销售价格商铺层元二层元住宅元地下停车库万元车位房地产价格是由地价工程造价各种税费资金利息销售费用和开发商期望利润及主要竞争对手价格标准等因素构成。般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较手段来确定。成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置项目实施情况项目实施位置及概况概述海润名都商住小区，是由襄樊市高新技术开发区管委会引入，武汉海润房地产开发有限公司开发，目前襄樊市面积最大功能最全地理位置最佳工程质量最好的商住小区。襄樊市城区被汉水分为南北两城，南为襄城，北为樊城。该项目地处襄樊市中轴线长虹路中段，长虹路是条横跨汉江二桥，连接襄樊南北二城，通往外环四条高速公路的必经之路，也是条目前襄樊市交通流量最为繁忙的要道，襄樊最高学府襄樊大学国家级开发区襄樊市高新技术开发区湖北最大源金额万元所占比例自有资金银行借款市场融资预售房款合计资金使用计划项目建设投资期内，共需资金万元，使用情况见下表资金使用计划表资金投入时间资金使用内容资金金额万元资金来源万元年月购置土地自筹年月设计及前期费用年月年月主体工程建设预售房款银行借款自筹年月年月主体工程封顶市场融资预售房款配套设施安装不可预见费用合计项目完工自筹市场融资银行借款预售房款四借款偿还能力分析该项目预计年内偿还全部借款，分析见下表还本付息计算单位万元序号项目名称年度年度年度年度年度合计流动资金借款本年借款本金本年借款应计利息本年还本本年付息本年未偿还借款本金累计本年未偿还借款利息累计二偿还借款本金及利息资金来源售房款未分配利润净利润其他资金三借款利息支付合计二计算结果由此表可以得出项目年还本付息共计万元。其中还本万元，支付利息万元。五现金流量分析全部投资现金流量预测及计算单位万元项目年度年度年度年度年度合计现金流入售房收入外部借款自有资金投入其它二现金流出项目投资销售费用销售税金及附加偿还借款本息所得税其它三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值六不确定性分析盈亏平衡分析该项目中，包括住宅商铺汽车位等，根据测算，总成本为万元。住宅部分住宅总成本为万元，总建筑面积，销售均价为元，在住宅部分利润为零情况下，其销售面积应为商铺部分商铺总成本万元，总建筑面积，销售均价为元，在商铺部分利润为零情况下，其销售面积应为。二敏感性分析该项目中，预计总成本为万元。住宅部分分析见下表单位万元项目基数销售单价增加单位生产成本增加销售面积增加营业费用增加主营业务收入减主营业务成本主营业务税金及附加二主营业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额利润总额增长率由上表分析可知，当销售单价增加时，住宅项目利润总额增加当单位生产成本成本增加时，住宅项目利润总额减少当销售面积增加时，住宅项目利润增加当营业费用增加时，住宅项目利润总额减少。地下停车库部分项目基数销售单价增加单位生产成本增加销售面积增加营业费用增加主营业务收入减主营业务成本主营业务税金及附加二主营业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额利润总额增长率由上表分析可知，当销售单价增加时，汽车位项目利润总额增加当单位生产成本增加时，汽车位项目利润总额减少当销售面积增加时，汽车位项目利润增加当营业费用增加时，汽车位项目利润总额减少。商构铺部分项目基数销售单价增加单位生产成本增加销售面积增加营业费用增加主营业务收入减主营业务成本主营业务税金及附加二主营业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额利润总额增长率由上表分析可知，当销售单价增加时，商铺项目利润总额增加当单位生产成本增加时，商铺项目利润总额减少当销售面积增加时，商铺项目利润增加当营业费用增加时，商铺项目利润总额减少。八财务评价结果综合上述分析可得出以下认识社会效益,环境效益综合评价如果该项目城市配套设施城市主题绿化广场建设费用能得到政府进步支持和优惠，并能按既定方案运作，该项目将会有更好效益。二结论建议通过对海润名都房地产项目财务效益评价计算分析，该项目建成后，投资回收期短，财务效益比较好，具有较强抗风险能力，有能力在近年内偿还全部借款本息，且偿还全部本金及利息后，仍有较高盈利能力，由此得出结论该项目是可行。市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。环境条件项目所处区域内无工业企业，环境质量较好，环境污染较小。产业集聚度区域内目前土地利用大多为商铺门面及办公住宅用地，服务业产业集聚度较高，商业繁华。三项目实施背景该项目是根据襄樊市整个经济形势飞速发展，而房地产市场严重滞后，在房地产市场需求呼声高涨情况下应运而出。根据襄樊市人民政府招商引资有关政策，由国家级经济技术开发区襄樊市高新技术产业开发区管委会引进，该项目整体工程分二期进行，其中第期开发座面积达商业设施，引进武汉上市公司中商集团，开办中商平价购物广场，以提升地域商业氛围，为二期项目打基础，第二期工程为海润名都商住小区综合开发工程。由于该工程系招商引资项目，因此，当地政府在土地规费等方面均给予了相当大优惠，这为项目顺利进第章项目实施情况项目实施位置及概况概述海润名都商住小区，是由襄樊市高新技术开发区管委会引入，武汉海润房地产开发有限公司开发，目前襄樊市面积最大功能最全地理位置最佳工程质量最好商住小区。襄樊市城区被汉水分为南北两城，南为襄城，北为樊城。该项目地处襄樊市中轴线长虹路中段，长虹路是条横跨汉江二桥，连接襄樊南北二城，通往外环四条高速公路必经之路，也是条目前襄樊市交通流量最为繁忙要道，襄樊最高学府襄樊大学国家级开发区襄樊市高新技术开发区湖北最大休闲广场诸葛亮广场等环绕周边。为现阶段最具升值潜力区域，是襄樊未来，更是襄樊中心标志，是个极具开发价值商业地产项目。二项目实施位置及概况基本情况项目名称海润名都商住小区项目地址襄樊市长种生动语言，诉说着人类对空间美好想象。海润名都以建是以房地产发展为主业公司，公司现有员工人，其中大专本科以上学历者有人，中高级技术职称者人。公司成立以来，共开发建设完成近十几个各种房地产项目，如武汉武胜路商业房地产项目武汉沌口高级公寓小区等。物业部门行政部门在未来三年，结合市场需要，公司将进步调整经营战略，有步骤有计划有原则有策略地实现项目和产品优胜，并以业务专业化经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段公司将致力于建立个湖北地域内房地产住宅业务行业领导者地位，经营与文化力求走在房地产企业最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持市场份额经营指标。三当前组织机构情况高管层部门层部门层总经办企业管理中心预决算部销售部策划部设计部工程部人事行政部工程管理中心董事会总工室装修部培训部营销策划中心财务部物业管理部公关部项目拓展部四经营组织机构情况略