1、“.....距火车站约公里，距长途汽车站约 公里。是具商业住宅为体的较理想的地段。 该地区特殊的地理位臵，为本项目的发展提供了良好的市场前景。相信该 项目建成之后，会使该地区更加繁华靓丽，成为太原市颗耀眼的明珠。 第三节可行性研究报告的范围和依据可行性研究的范围 郝庄旧城改造项目拟建的有住宅工程配套公建商业建筑及总图布臵 小区道路供水供热等配套公用工程的建设开发及出售。 二研究要点 项目建设的必要性分析 市场分析及预测 项目选址概况 工程设计方案 公用工程方案 总投资估算及资金筹措 经济效益评价 三可行性研究的依据 中华人民共和国和太原市现行的有关法律法规。 山西新大陆房地产开发有限公司委托书......”。

2、“.....具有潜在的商机。 项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设 施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项 目的投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。 所得税后投资回收期年。贷款偿还期年。财务测算指标均为良好。 项目完成后，可实现年平均利润万元。可实现年平均税金 万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。 经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施......”。

3、“.....是全省政治经济文化发展的中心。近 年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路 桥梁建设及旧城改造。随着太原市桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化， 幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省 会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程，以从 根本上改变太原市的城市面貌。 经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造 的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太 原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见并政发 号，鼓励省属市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危 旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组......”。

4、“.....并政发号， 以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。 第二节项目建设的必要性分析 太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展的中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济 先生产后生活的观念的影响及低租金国家包福利制旧住房体制的 约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约万， 其中楼房为万，占总面积的，其余为平房。根据危旧房普查结果 可知，我市直管公房中万的危旧房，占公房总数的，些国有企业， 近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。 二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新 规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。 三居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃......”。

5、“..... 既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商 贩，改善了居住环境和质量。 第三章市场分析 第节本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等 等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范的环境中，与现 实情况差距较大。 实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房 地产项目 上述系列政策与措施，都对房地产市场的恢复和发展起到实实在在的 利好作用。从年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。住 房制度改革及其它系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需 求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长。住房制 度改革是解决长期以来我国居民对住房的潜在需求很大而有效需求很小这 矛盾的重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年的有效需求资金将 达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上......”。

6、“.....因此，尽管我国房地产业的发展还存在些不确定 因素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地 产业以后能在效益规模等方面进入个新的阶段，未来的相当段时期将是 我国房地产业不断发展的时期。 第三节太原市房地产业发展现况分析 太原市房地产业发展现况分析 太原市是座具有年悠久历史的古城，是山西省省会，是全国重要 的能源重化工基地，太原现辖六区三县市，全市现有人口万人，其中市 区人员约万人。是全国个特大城市之。 随着城镇住房制度改革的深入发展，太原市的住宅与房地产业也了有突 飞猛进的发展，房地产业开发规模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活 跃，对经济的推动作用日显增强。年，国务院下发了关于进步深化 城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，太原市地住宅与房地产业进入了 个快速发展的新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策 的贯彻落实，使太原市的住房制度改革取得了突破性的进展，住宅建设规模和 速度进步加快......”。

7、“.....首先全面停止了住房实 物分配，新建住房实行只售不租的政策紧接着实行了住房分配货币化改革， 停止了旧的住房分配制度年月，太原市政府颁布了太原市住房分 配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办 法，住房分配货币化改革在全市全面实施。目前，全市已有个单位建立 了住房公积金制度，占全市单位总数的，建制职工万人，占全市职 工总数的。住房公积金归集额达到亿元。 房地产投资增幅逐年加大，年房地产投资高于固定资产投资， 年高出，年高出，年高出，年上半年高出。房地产增加值占的份额逐年加大，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。 太原市房地产投资在全省比重近半，年为，年为， 年为，年为，年上半年为。 商品房建设产销两旺,势头良好。截止年,全市商品房开工面积 万，竣工面积万，完成投资亿元，年上半年商品房投 资额亿元，同比增长，商品房占房地产投资额的。年 商品房销售面积，同比增长倍。商品房建设极大地提高了居民的 居住水平......”。

8、“..... 房地产业的大发展,使得太原市居民住房条件得到了较大改善,全市人均 居住面积由年的提高到目前，净增。取得了显著 的社会效益。 房价稳中有升，年如大唐花园期工程及漪汾苑等高档商品 房的平均价格分别为元元，目前大唐花园二期工程已达到 元元。普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价 格为元元，目前已达到元元。太 原市为了进步美化环境，创造最佳投资市场，于年下半年开始六项整 治，拆除万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的 局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到元元 左右普通地段的商场价格也达到了元元左右。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第，停止福利分 房，就是让大家丢掉分房的幻想第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买 房的积极性第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大 第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策第五，金融信贷 方面延长了还款期限，降低了贷款利率......”。

9、“..... 二太原市房地产发展预测 人口增长对房地产需求的影响年太原市城市人口万人，根据 太原市十五规划，年太原市居住人口达到万人，五年内净增 万人，按规划人均居住面积十五末达到计算，需新建住宅万。 由于居民收入增加，小房换大房旧房换新房对房地产需求的影响全 市现有居民约万户，按五年内的居民换购住宅计算，则换购量在 万套，以每户净增计算，需新增住宅面积万。 住宅发展带来的非住宅用房的发展非住宅用房包括商业用房，服务 设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行 政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为计算，未来五年内需 配套非住宅用房万。 流动人口的增长带来房屋的需求，预计十五时期，全市需要竣工房 屋近万，投资亿元。 伴随着国家加快基础设施建设住房建设拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问 题的通知太原市危旧房改造实施细则等个文件。最近......”。