1、“.....着力解决中低收入家庭的住房问题等。 年月日，国六条出台，更加严格地调控房地 产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。 年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场 交易量急剧萎缩。 年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活 中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产 市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观 调控的方向和政策重点。 年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际 转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋 管理局市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场 健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政 策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革 等多方面。 年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条， 进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。至此，国 十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展......”。

2、“.....目前的宏观经济政策灵活审慎。 产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长， 年完成增加值亿元，可比增长。财政收入稳步增长。 年实现财政总收入亿元，比上年增长。与此同 时，嘉定区经济结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。 年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为 。年第三产业实现增加值亿元，对全区经济 增长的贡献率为。三次产业的比例由年的 增长为年的。嘉定区以树立商业窗口 繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商 业设施，提升商业品位规模和能级。 年年年年年年年 年至年第三产业占比例 外资与商业发展年，全区完成固定资产投资 亿元，其中基础设施投资亿元。年之后，嘉定区全年完成 全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资 亿元，房地产开发投资亿元。由图可看出，宏观 调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看， 国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳 台投资亿元......”。

3、“.....投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多 主体的投资资金，发展前景良好稳定。 图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅 年年年年年年年 固定资产投资额增幅 房地产供给与需求自年上海汽车城建设的全面 展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发 投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值 亿元，比上年增长。此后房地产市场发展迅速，规模 急速扩大。年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上 年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长。年国八条的颁布，使房地产房供需趋于平缓， 地产市场保持基本稳定。年完成房地产开发投资亿 元，比上年增长。年，嘉定区房地产市场健康发展。 全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。 从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促 进了区域楼市体量的扩张......”。

4、“.....之后持续稳定在该数 量级。区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流 房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。 数据来源中国房地产指数系统 年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。 月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套 月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看， 嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破， 月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。 数据来源中国房地产指数系统 至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对 高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。 板块层面 目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块楼和西部 板块地标综合发展区。以上两板块都规划成为同济新城的金 融商务中心，在过去的年中发展态势位置，但通过交 通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性 化也更趋于便利。 充分利用现有水系积极发展高档商务休闲酒店和娱乐 城等项目......”。

5、“.....市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性独特型和辐 射性，为新城人口提供全方位的服务。集中布置行政机关， 提高办事人员效率，避免到处奔波。进步促进新城经济 社会环境的科学和谐发展。 板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城 的级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重 点不同，可谓各有各的针对性。然而，两板块都获得了不同程 度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来的发 展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更 清晰，功能也更明确，将新城的规模推向新的层面。 本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理 位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。 从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块 商务繁荣担负了定的责任。 项目层面写字楼市场 供应量自年上海汽车城建造以来,同济新城凭着 特殊的区位条件和历史人文基础设施等方面的诸多优势......”。

6、“.....因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为 显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其 中三分之二位于中部板块，三分之位于西部板块。 年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量 增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展 空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也 不小。因此，发展前景更为广阔。 年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经 供过于求。预计明后年也是供过于求。 需求量年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需 求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。 年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和 不足。受全球金融风暴不断恶化的影响，直占写字楼租赁市 场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩 张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的 乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。目 前虽处于经济低迷期......”。

7、“.....而供应 量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。 同济新城甲级写字楼租金及入住率表年第季 板块物业名称最新租金人民币平方米天入住率 西部板块中华大厦招商局广场 中部板块 越洋广场 兰泰大厦 众鑫大厦 企业天地 同济新城乙级写字楼租金及入住率年第季 区域物业名称最新租金人民币平方米天入住率 西部板块 科技城 金融广场 贸易大厦 中部板块 海森大厦 三六大厦 南证大厦 奥孚力大厦 近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围 发展。些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁 销售市场的中坚力量。本项目所在区域即是其中之。 基于嘉定区的开发来发展动向和各行业对写字楼的需求， 在中部板块内投资次项目，是个不容错过的机遇。 但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条 期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定的资金风险 和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险......”。

8、“.....乙级写字楼。 本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期 市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应 的竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非 常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉 写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位 以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙带中小企 业，本项目定位中端相对合理。 客户定位 结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点， 客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造 业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。 分析 优势 方便的交通规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方 便驾车西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用 地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达 性。 开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建......”。

9、“.....风景成为突出优势，周围没有很高的 建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。 周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。 劣势 人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具 有人气，周边距其他办公性建筑较远。 居住区的影响本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区 人车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比较嘈 杂。 市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。 机会 东侧研发区东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究 性企业来说，紧挨研发区设办事处子公司，是非常有利的。 交通条件的改善多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在 建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大 为改善，将吸引批企业。 威胁 经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价 格下跌，空置率升高。 安亭安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁......”。