1、“.....按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化简约化 和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为设计规模精美，文化 内涵丰富，性能价比极佳的商业与居住项目，融合宝鸡市中高收入 居民的消费导向的商住小区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀 眼的星座。 目前，该项目用地由宝鸡市土地储备中心进行收购，通过招拍 挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。 房地产市场分析 宝鸡市概况 宝鸡位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积万平方公里， 总人口万,其中市区面积平方公里，人口万。宝鸡市被评 为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国双拥模范城称号。 位于陕甘川三省结合部，是连接西南西北的交通枢纽。陇海 宝成宝中铁路在此交汇，是陇海铁 路线上第三个大十字。公路西通 八达，已形成东连西安西达兰州 北至银川南接成都的四条干线和 条支线公路网。 年实现国内生产总值亿元，同比增长，高于 全国和全省平均水平......”。

2、“.....其中地方财政收入亿元，较去年实际增长。结构调整成效显著。二三产业比例达到非 公有制经济占全市经济总量的比重达到，较年提高个百 分点县域经济呈现良好的发展势头。农业产业化步伐不断加快，畜 牧业产值占农业总产值的比重达到，较年提高个百 分点以实现投资主体多元化为方向的国有企业改革进步深化，工 业经济走上多投入大重组速度快效益好的路子，预计全年全市 规模以上工业完成工业增加值亿元，同比增长，工业经济 对全市经济增长的贡献率达到旅游商贸等第三产业快速发展， 城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额亿元，同比增 长。全市实现旅游综合收入亿元，同比增长。人民生 活水平进步提高。城市居民人均可支配收入元，农民人均纯 收入元，同比分别增长和，人口自然增长率为。 已探明铅锌铜金银煤等矿产资源多种。太白凤县铅 锌矿带黄金矿带，品位高储量大，排位亚洲及国内前列，已建成 中国西北地区最大的黄金出产企业。 宝鸡古称陈仓......”。

3、“.....周秦王朝的发祥地，青 铜器之乡。境内有省级文物保护景点处。著名古迹有炎帝活动过 的天台山西周宫室周原遗址雍城遗址法门寺钓鱼台周公 庙五丈原诸葛亮庙等名胜风光有太白山国家森林公园天台山风 景名胜区陇县关山草原等。 区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资 源丰富，农业产业化程度较高，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，人民富裕，是关中西部地区重要工业城市。 年国内房地产市场回眸 来自国家统计局的最新数据显示，今年月全国住房销售量处 于下降的态势。月份全国个大中城市房价同比上涨，但环 比下降了。回顾年以来房价走势，可以清晰地看到条涨幅 下行的曲线。全国个大中城市的房屋销售价同比涨幅至月分 别为。 国家统计局发布的国房景气指数也印证了楼市走低，国房景气指 数从年初的降至月的寄予厚望的金九银十销售季 节，也没挽回房价下滑的颓势。尽管楼市运行方向发生了改变， 但从我国房地产市场的基本面仍然较好。从至月，全国完成房地 产开发投资亿元......”。

4、“.....住宅完成投资亿元， 增长。国房指数也在点以上。我国房地产市场，除少数起 步较晚的地区保持稳定外，大部分地区已先后步入调整与转型期。 发改委表示，当前房地产市场还存在三方面问题是新建商品 住宅供需矛盾较大，北京天津等大城市销售面积有所下降，其他中 小城市和城镇需求均比旺盛。二是平方米以下的普通商品住宅投 资仅占商品住宅投资的，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。 三是房价涨幅虽总体有所下降，但西部新兴城镇商品住房销售价格仍 在不同程度的上涨。 宝鸡地区房地产市场分析 宝鸡的城市发展目标明确将宝鸡市建成为陕西西部和陕甘宁川四省毗邻地区的中心城市，达到科教先进工业发达交通便捷 商贸繁荣环境优美的百万人口的现代化大城市。项目建设地区规划 按照高起点高标准的要求高求，更多的注重了设计水平周围环境 功能设计配套设施园林绿化管理服务等个性化的理念，体 现了人建筑生态运动的完美结合。 符合项目区域市场发展特征的需求 据权威数据显示，宝鸡年房地产投资增长......”。

5、“.....新商品房销售面积下降，自去年月份以来市场持币待购者增多。但是从各类房屋均价来看，高层住宅均在元 平方米，继续保持增长，且现行房屋销售价格较全省来说还是相对偏 低，市场总体水平仍呈现稳升趋势。 同时，竞争区域楼盘户型特点以高层为主，主力户型为三房两厅 或四房两厅，建筑风格以清新优雅为原则，简洁适用大方，通过 对阳台凸窗飘窗等细部处理形成独特的建筑风格住宅平面功能 分区明确，主卧室及客厅尽量朝南布臵，以便有良好的朝向和视觉景 观小区内设施完善，般配有地下和地上两种停车位。 项目建设地处高新东西两区的黄金地带，交通便利，该区域居 民的消费力和消费水平较高，所有三分之二的目标客户来源于周边工 作的中高收入者。 项目建设响应国家的安居工程，规划开发爱家小区，能满 足区内广大居住人群的住房需求，大力发展房地产经济，从而促进经 济健康持续发展，并且使土地获得最佳的使用效率，让项目建设单位 获得高额利润回报......”。

6、“.....大庇天下寒士尽欢颜，是房地产业贯遵 循的宗旨，也是爱家小区建设项目提案的前提。让广大家庭居 者有其屋，安居乐业，才能开创社会和谐的太平盛世，对于社会主 义和谐社会的建设有着巨大的现实意义。 响应城市规划和旧城改造战略的政策 建设爱家小区是响应市委市政府提出东迁南移北上建设百万人口现代化大城市战略的政策，也是围绕城市规划建设工作 的必然需要，随着西部大开发号角的吹响，项目建设地将围绕以建设 城中城为中心，进步加大改革与投资力度，经济发展呈现进 步发展势头，为了更好支出宝鸡开发区的城乡建设，使其经济产生飞 跃发展，也为提高开发项目的社会效益和经济效益。 同时，该项目实施是进步加快公园南路旧城改造步伐，改善城 市面貌，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升 了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市......”。

7、“.....所谓分 析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素劣势因素机 会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照定的次序排列起来， 然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中 得出系列相应的结论。 项目优势分析 项目建设地区的自然人文环境，在宝鸡高新开发区西区得 天独厚，南仰秦岭，毗邻渭河生态公园人民公园等自然人文景观， 环境优美。项目绝大部分楼层的位臵能够观赏秀丽景观。 项目地处开发区的黄金地段，紧邻火炬路，路路 路等公交车方便出行，交通便捷且与市中心的汽车站宝鸡火 车站距离不超过公里 爱家小区项目占地亩，项目规模不大，但设计 起点高，品牌包装的基础好。地形形状规整，在规划设计上可为业主 营造良好的居住环境。 人文气氛浓厚，地块周边有如宝鸡文理学院宝鸡师范学校 等多所重点院校，并且周边无工业污染及杂乱的农村分布。地域商贸 繁荣,毗邻的尊肥牛毛家饭庄艳阳天大连海鲜城等多家著名 餐饮企业星罗布局，凸显项目升值的潜力......”。

8、“.....可联合有资质的房地产企业共同开发，经营思想以 营造精品，塑造品牌为出发点，为造就高品质商住体楼盘奠定基础。 项目的建设性质为商业居住，借助于建设单位与开发商的 品牌优势，项目的开发建设又肩负着旧城改造的重任，且将获得在建 设用地设施配套费等方面得到优惠政策，因此项目开发建设成本较 低，销售对象易得到当地政府保障，开发风险较小。 项目劣势分析 邻近建设用地的火炬路公园南路上车流量较大，存在定 的噪音及空气污染。 项目规模较不大，但项目征地费用以及前期规划费用较高， 可能引起资金回收期较长，容易导致间接成本上升。同时，周边同期 开发中房∙怡和楼盘，形成同业竞争，使得快速销售且资金及时 回笼存在定的困难。 项目建设场地拆迁补偿工作需投入大量资金，导致前期资金 压力较大，并且拆迁也存在定的难度。 项目地处宝鸡高新开发区东西两区间的黄金地段，但是现 状缺乏大型的购物超市洗浴等设施，相对缺少商圈......”。

9、“.....如中房∙怡和等市场定位规划 设计建筑形式营销策略等要素有定的把握，能做到知己知彼， 在市场定位建筑风格入市时机等开发策略上可避开对手。娱乐购物等配套设施可通过小区的商用建设规划设计得以 解决。 通过寻求政府支持，对项目建设周边市政配套设施进行改 造，可以使小区外部环境得以改善。 项目区域位臵于渭河南岸地区规划商住圈，自然环境得天独 厚，加之整个区域内的基础设施市政设施不断的完善和健全，就有 利于本开发项目未来的前景。项目潜在的购买客户也是相当有分量， 这也是项目的开发机会点。 项目潜在威胁分析 国家出台的对抑制房地产市场价格增长过快的政策，加上地 方政府对土地的供给控制，使得部分消费者产生了错觉，认为宝鸡 地区的楼盘的价格会走跌，因而持币待购。 竞争楼盘同质化较严重，区域竞争较激烈。中房∙怡和 期已经封盘，由于这些楼盘离本项目较近，因此对本项目构成威胁。 随着西安杨凌等对房地产市场的消费的大力吸引和引导......”。