1、“.....工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。 成本控制是否成功合理是本项目第四大风险......”。

2、“.....二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上......”。

3、“..... 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎 商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。 联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉 古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。 政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。 二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让......”。

4、“..... 净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然 要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。 市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确 表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。 三项目开发条件 土地状况 项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪 西侧。 地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差 在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地 亩 拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付 款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。 二周边景观详见项目周边关系图 芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多 渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉 溪。 仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有 水坝，水位较高......”。

5、“.....但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进 步改善。 富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山 公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有 座宋哲元墓。 李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李 白和杜甫，占地亩，为清代建筑。 市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳房屋质量不好物管不好 外观设计差和周边配套不齐全等诸多原因，他们是绵阳中高档房存在的主要 问题。 资金不到位和没有找到理想住房是诚意群体至今没有购房的主要原因 目标群体中分别有和的被访者由于资金不到位和没有找到理想的 住房而至今没有购房居民户有的群体是单身，尚未结婚而在观望 高品质追求者和中高收入阶层总体偏小，造成特定目标群体不够强大 ④全面满足高品质追求者和中高收入阶层个性化差异需求的可能性小 住宅产品需求弹性较大，购买行为受其个人经济变动影响和社会整体经 济影响较大 目标群体至今未购房的主要原因之是资金尚未到位......”。

6、“..... 结论 在绵阳中高档住宅的需求群体是存在的但这个群体不够大，整个需求偏小 偏弱。加上以前的库存量年中高档住宅库存总量套和其他同质楼 盘竞争市场的分流，限制了中高档住宅项目的开发规模。 中高档住宅消费主流群体及消费倾向 年绵阳市中高档住宅消费状况分析自然特征 绵阳中高档商品房有的被外地人买走，主要群体来自西藏新疆甘肃 青海及绵阳周边，主要是退休回老家，支边回老家和商人。 畅销楼盘特征 市中区位置好卖，高层电梯不好卖，元平方左右好卖。 未来两年内绵阳市中高档住宅消费状况分析 自然特征 岁岁岁， 个体私营企业主私营公司企业中高层管理人员专业 技术人员公司企业般职员各占政府机关事业单位公务员数据 只有，缺乏真实。 住房消费行为特征 决定购房因素分列前三位的第因素依次是交通地段周边环境配套。 付款方式的人选择银行或公积金按揭，的人选择次性付款或分期 付款......”。

7、“.....有的对象不愿意多出钱的人愿意多出元平米以内。 消费需求内容 区域的访问对象选择市中心区域的访问对象选择沿江河 两岸。 套型的访问对象选择三室两厅双卫的访问对象选择四室 两厅双卫。 户型结构的访问对象选择错层结构的访问对象选择全跃 层结构。 面积的访问对象选择平米的访问对象选择 平米的访问对象选择平米。 价格界定为元平米以上的访问对象选择元 的访问对象选择元。 未来两年内绵阳中高档商品房市场份额分配与市场竞争绵阳市现在主要中偏高档住宅项目是分布在沿江内侧的高层电梯公寓，如富 临外滩花园嘉来华庭勇拓洋楼和即将开发的世家豪苑汉龙小岛花园等潜 在高档住宅项目有位于高新区背后科教创业园内由富临开发的占地亩的白 杨沟别墅和位于高新区由樊华开发的占地亩的普明山风景区枫叶别 墅区和普明湖别墅区。 三绵阳房地产相关辅助支持系统公共媒体 绵阳三大本地报纸都有自己的房地产专版......”。

8、“.....竞争激烈整版彩色广告价格在万元左右。遂宁 日报也有房地产专版。 成都的华西都市报和成都商报在当地零售市场也有很大的影响力。 绵阳有线台第套节目有房地产专业栏目，质量很差。 第三节项目动态分析 有 利 因 素 外在机会内在优势 绵阳市科技城发展建设工作进展顺 利，随着军转民工作顺利推进， 经济活力增强 绵阳市目前高价位楼盘主要是电梯 公寓，而电梯公寓并不受欢迎，现 有的购买者主要是因为其地段好， 楼盘形象气派，户型有创新，高价 位能带来的尊荣感。 绵阳人口总体素质偏高，固定人口 比例高随着城市化水平提高，绵 阳通过教育产业吸引了大量的外来 人口置业。 游仙区沈家坝和开元片区成功开 发，已经改变了当地市民不愿意走 出五路桥置业的习惯。 随着生活水平的提高，居民对住宅 消费需求层次提高......”。

9、“..... 绵阳市民对住房消费已经具备了 品牌消费的意识和观念，而在 现有的几个品牌房地产企业中，他 们都是在个方面具有优势，但 在综合素质上还是很差，在细节上 缺乏足够的底蕴。 富临与樊华的别墅项目目前未能启 动。 品牌优势置信公司在当地具有较 强的品牌美誉度。 地段优势位于环路外侧和 国道，临近绵阳大型新兴居住片区 开元沈家坝。 环境优势项目临近芙蓉溪和富乐 山公园，周边自然景观更丰富 文化优势项目地段和周边传统文 化遗址相当丰富，文化底蕴更深厚 更真实。 旅游优势位于九寨沟旅游环线和 三国旅游环线上，本项目建成后将与 博物馆李杜祠富乐山宋哲元墓 整合起来，成为该旅游线上的颗灿 烂的明珠。 项目资源整合优势能同时具备上 述资源，这在房地产项目中可谓绝 品，加上置信实业的品牌和操作手 法，具有独无二的优势。 经营整合优势置信宏信房产在开 发经营理念管理开发经验细节 处理上有优势......”。