1、“.....为天津的 改革开放注入新的活力。 天津港澳现代城项目，商务办公商务娱乐休闲功能于体，建 成后将极大地方便来天津滨海新区发展的企业及投资人，为其提供必 需的生活工作和娱乐场所。项目建设将对天津招商引资工作带来的 积极影响，随着基础设施的逐步完善，当地投资环境也会大为改善， 从而吸引更多的企业来津发展，进步推动天津市的对外开放。二项目的建设是天津滨海新区自身发展的需要 港澳现代城选址在天津经济发展的前沿阵地，地处被誉为中国 经济第三增长极的滨海新区，目前正处于蓬勃发展阶段，其对商住 用房等配套硬件设施的需求日益强烈，该现代城项目正是应这需求 而建设的。在该区域建设个高层与单体商务办公楼结合，并伴有商 业附属设施的大型商住综合性场所，势必会对区域的发展提供必要的 硬件支持，可以借此机会大力发展总部经济，优化区域经济结构，对 区域服务档次与水平的提升也会有所帮助。 不仅如此......”。

2、“..... 而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射 力大的经济产业。房地产业的效益不仅表现在直接经济效益即房屋销 售收入上，更多地体现在间接经济效益上。通过对房地产业的投入 开发，可以带动定范围内国民经济相关行业的全面发展。由于本项 目的间接效益主要表现在对本地区经济发展，对房地产业的发展所带 来的效益，尤其是对本地区土地价值的提升效益上，建成后将带动区 域房地产业壮大。 天津港澳现代城项目的建设不仅能对该区域房地产行业带来积 极影响，作为第三产业的房地产业还能优化产业结构，从而带动天津 保税区范围内建筑业制造业金融业食品业商业服务业和信 息业等其他相关产业的发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区的经 济持续快速稳步发展。 第三章市场分析 产品定位及竞争力分析 港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市 乃至整合环渤海地区的大企业，未来可吸引各大企业来此设立集团总 部，促进天津保税区总部经济的发展......”。

3、“.....直接决定了本项目未来现金 流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度 以及顾客定位。 本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山 西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与 多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。 二市场供需分析 天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作 为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环 渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资 置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到 国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上， 近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展 态势。 未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中 心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都 北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展......”。

4、“.....预计天津在未来十年内， 仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作 用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体 现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面 供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长 期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞 争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期 看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房 地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所 以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是 针对市场，调整在运作之中项目的产品结构。 需求方面看，在短期内，需求还会受到定的影响。房地产 需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚 性的，是天津需求市场的主体，其变化也有定的规律可循，短期内， 面对市场的波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度......”。

5、“.....这大约要经过几个月的调整期。另方面 本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益，短期内这部分 需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有 大的改变，其他投资渠道没有明显优势的情况下，这部分资金有很大 可能还会回流到房地产投资市场。 另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升， 大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大 批知名企业和总部经济区域。特别是天房等面对市场的下滑也纷纷 采取措施积极调整销售策略，事实表明，部分开发商积极开始价格调 整后能明显促进成交。保利中海作为年进驻天津市场的品牌 开发企业在年下半年推出多个有特色的项目，特别是保利上河 雅颂的逆市彪红成为天津楼市那个冬天的焦点项目，区位优 势产品品质且价格适宜，项目开盘当月成交余套，这也使得开 发企业对天津楼市后市发展要重新思考。 随着年楼市调整期的结束......”。

6、“.....年上半年，在国家及天津市支持居民 住房消费系列政策措施的促进下，天津房地产市场形势良好，房屋 交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。从市场需求来看， 年上半年无疑成为了天津市房地产行业个里程碑的时代，周平均成 交面积万平方米，超过普遍认为市场过热的年周平均成 交面积万平方米。从开发投资来看，受市场影响，年 月天津房地产开发投资增幅回落，由年的左右，下降到 年的左右。与去年同期相比，天津的手房和二手房的成交 均价双双大幅上涨，涨幅近，而到了年，商品房住宅楼 市场更是炙手可热，价格的攀升呈现出了锐不可当的势头，可以确定 的说楼市新轮牛市已经到来。 此外，作为天津对外开放的前沿阵地，天津保税区正在大力吸引 各大集团总部的进驻，大型企业总部聚集所形成总部经济，必将 带来强劲的增长后劲。正是看到总部经济巨大的发展潜力，天津保税区做起总部经济文章，规划建设了空港现代服务业示范区等 大批总部经济的聚集地。保税区以其交通便利......”。

7、“..... 作为集成了高层商务楼和单体办公楼及配套商业设施的港澳现 代城项目，立足于正在蓬勃发展的天津滨海新区，集中商务办公和商 业功能于体，应保税区对商住两用楼的刚性需求，预计其建成后必 将收到良好的市场反馈。 第四章项目选址及建设条件 项目的选址位置和土地性质 项目的选址位置 项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国 际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局处。 项目选址于此可以借助天津保税区的地缘优势，发挥其交通便 利，税收政策优惠，便利条件，立足保税区，辐射滨海新区天津市 乃至环渤海地区市场，地理位置优越，区位优势明显。 二项目用地 该用地系经天津市土地局招拍挂征地方式征得，并与土 地局签有用地协议，该用地编号为保号。该用地性质为其 他商服用地。该项目可用地总面积为平方米。 二地块的现状及建设条件 用地现状 该地块现状为平整后场地，不涉及拆迁问题......”。

8、“..... 工程地质与水文条件 根据现场勘测情况，用地范围内地势平坦，无较大起伏，属滨海 冲积平原地貌。 给水条件 该用地区域给水水源为市政管网供水。中水来自干路上的市政中水管网引出的中水供水管，供冲厕及绿化用水。 排水条件 该用地区域排水为雨污分流，雨水经收集后排入干路上的市政雨 水管网。污水经干路上市政污水管网排入就近污水处理厂。 供电条件 电力供应状况良好，工程用电可与滨海新区电力部门协商解决。 燃气条件 干路上具备规划的中压燃气管道。 供热条件 项目区域内已规划市政燃气管网。 通讯网络和电视 本项目用地范围内通讯网络条件已具备。 本项目用地原系耕地，不压覆矿床，不影响防洪排涝，不 影响通航及军事设施。 本项目不涉及文物建筑保护问题。 第五章建筑方案 项目指导思想与规划原则 指导思想 本项目通过系统分析城市区域结构和建筑内在使用特征，结合地 块现实环境，在地块内部优化处理各类功能组合的同时，使其与周边 形式和城市有机融合......”。

9、“..... 二规划原则 本项目贯彻国家的有关政策法令及有关设计规范和规程，在满足 建设单位功能要求的同时，结合地块的自然景观条件，因地制宜，精 心设计，力求使本工程达到功能明确，使用方便，环境舒适，美观大 方，设备先进，经济合理。设计中尽量采用新材料新技术新设备 新工艺，做到节水节电节能。 二总体规划 本项目位于天津滨海新区保税区内，拟建成集高层商务楼单体 办公楼商业附属设施为体的高端商业配套区，打造天津保税区总 部经济中心。规划总建筑面积为，其中包括层高层商 务楼，建筑面积，商业裙房，单体办公楼栋， 建筑面积。 根据地块周边交通状况，各建筑场地均设有单独的对外出入口， 分别在地块西侧及东侧设置机动车出入口，直接通向地下停车库。沿 建筑外围设置米宽辅助车行环道，机动车由车行环道进入地下机动 车库入口。地下车库设置两个米宽双行出入口。机动车以地下停车为主，结合部分地面停车。 沿建筑外围设置米宽环形车道兼消防车道......”。