1、“.....从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选 择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要。 正常情况下，般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果 附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高， 是其他投资类商品所无法比拟的。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海广州拥有众多专 业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的 管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现 关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 环节三销售 因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看......”。

2、“.....无论是北京上海广州深圳 等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店的经 营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 国内产权式酒店的般开发运营模式 依据其主要功能不同，产权式酒店的般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均 已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下 方式纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经 营盈利分红，在不改变使用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁，自主权利极大，依据开发商的 要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同......”。

3、“.....最长不超过年 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房的收益比数享受收益 收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数 收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款 购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准 为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 此类产权式酒店的开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的 城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本......”。

4、“..... 方式二返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以 利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关 系，其以每年固定的投资回报般为为年为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这形式下，购买者的收 益计算办法般为 房产总价╳事先约定的年回报比例般为 在这形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店般采用无区 分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向面积大小和位置优劣，往往以同价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不 样，其每年的投资回 重庆戴斯大酒店定位为涉外超五星级大酒店，号楼率先集合了投资型产权酒店个人私产酒店企业会所酒店。而像本项目酒店完 全产权式的酒店在渝北区还没有出现。 总体而言......”。

5、“.....并正处在进步发展阶段。 表重庆市主城产权式酒店览表 酒店名称开业时间星级开发商 海兰云天重庆力扬物业发展有限公司 新鸿泰富重庆城龙置业有限公司 戴斯大酒店重庆安邦集团 渝北区酒店发展阶段分析 年，北部新区首家五星级酒店金科大酒店在北部新区落成，这标志着渝北区北部新区的酒店业的发展有走上了个 台阶。渝北区由于其特殊的地理位置与经济地位，其酒店业已经日趋发展成熟，目前五星级酒店有两家，四星级酒店有三家，三星级 酒店有五家，星级以上酒店共有有十几家。经济型酒店宾馆廉价宾馆更是遍地开花。在档次和服务水平上都有了进步的提升。 随着政府机构的陆续迁入，以及大批企业入驻，该区的高档酒店市场将会进步扩大......”。

6、“..... 综合 四星，商 务 三星,旅 游 三星五星三星三星四星三星五星 业主重庆市国 税局 重庆人事 局 重庆市水 利局 重庆奇正 道酒店管 理有限公 司 金科集团重庆商社 集团 重庆交通 局 东和物业 集团公司 重庆新华 书店集 团有限 责任公司 重庆安邦 集团 地址江北区红 锦大道 号 重庆市渝 北区新牌 坊路 号 渝北区新 牌坊新南 路号 渝北区新 牌坊红锦 大道 号 北部新区 黄山大道 渝北区胜 利路 号 渝北区红 锦大道 号 重庆渝北 龙溪红黄 路号 重庆渝 北区双 龙大道 号 重庆市北 部新区金 开大道 号 项目所在地周边市场分析 市场环境是指影响产品和劳务的生产和销售的系列外部因素。这些因素与市场营销活动密切相关。市场环境通常有六个方面的 因素人口因素经济因素竞争因素技术因素政治因素和文化因素。根据项目特点......”。

7、“..... 项目所在地区位示意图 区位因素该项目地处三北核心渝北新牌坊，北部紧邻企业与政府机关云集的北部新区。该区地势平缓开阔是正在建设的长江上 游交通枢纽核心区，项目所在地紧邻松牌路红锦大道等交通干道，交通便利，同时该地区距离龙头寺火车北站仅分钟车程， 半小时以内可达江北机场项目周边人口密集，是重庆高收入群体的聚居区。 流动人口因素目前看来，该项目周围的流动人口主要包括来渝出差办公的政府工作人员在北部新区设有分支机构的企业来渝 出差人员，同时由于这里靠近重庆火车北站以及江北机场大量的商旅游客往来于此，这为酒店的目标顾客群的定位提供了可靠的 依据。 竞争因素目前该项目周围还没有没有产权式酒店存在只有有数家宾馆旅店，主要包括渝佳宾馆上阁宾馆梦雨宾馆以及 兆龙旅店等附近酒店主要有创世纪宾馆果岭时尚酒店大同美仑酒店重庆渝北店以及米格尔酒店等酒店......”。

8、“.....至于其他的本馆由于其在档次上与本项目的定位存在 折差距不具有可比性，但依仗其低廉的价格有可能吸走部分对价格敏感的散客目前在建的长安锦绣城打造的是个集景观住宅 特色商业步行街酒店式商务公寓快捷假日酒店等多重建筑形态于身的综合体项目，未来也极有可能成为本项目的主要竞争 对手之。 项目定位 项目及运营模式 该项目为渝北区首家产权式酒店，用地面积平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。楼层为 层，地下层，其中层为车库层拟经营或洗浴城等娱乐项目。层为大堂，附间临街门面。层为产权式酒店。 其运营模式采用以下两种 模式 购房者次性付清房款，同时委托盛杰酒店管理公司经营年，期间每月返还购房者元现金，同时承诺每月有天的 免费居住权。若购房者在这天内不入住酒店，则酒店管理公司向业主补偿元天。 开发商履行日常经营监管义务。 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管......”。

9、“.....营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准 为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 模式二 购房者首付成，同时委托盛杰酒店管理公司经营年，期间每月按揭由酒店管理公司负责偿还，同时承诺每月有天的 免费居住权。若购房者在这天内不入住酒店，则酒店管理公司向业主补偿元天。 开发商履行日常经营监管义务。 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管。 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入 酒店经营管理公司经营不佳......”。