1、“.....境内南部多为丘岗，北部多为山地， 丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响， 四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。 隆回从地域分工上是邵阳市的次中心是邵阳市北部地区的文 化教育经济中心。 全国房地产行业发展分析 行业政策 年中央号文件指出年工作总体要求包含把统筹 城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求。第条更是明确指 出要推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇 规划水平和发展质量。当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重 点。促进特色产业优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合 承载能力。 中国城市发展报告年卷进部指出......”。

2、“..... 各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城 市转向为偏重中小城镇开发建设小城镇建设开发的热潮符合国家宏 观产业政策的导向。 从年末至年初的国四条国条等各项政策表述 来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要 任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治 高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环 节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重 心之，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发 展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经 济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。 市场供给与需求未来城镇化道路带来的房地产发展机会，普遍认为此类机会将更 多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边......”。

3、“..... 行业发展趋势 线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线 城市向二三线城市转移。 从长远来看，房地产市场始终是经济发展的热点，也是焦点。随 着中小城镇经济的高速发展，中小城市的提质改造已提上各地方政府 的重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展的政策也催生了 小城镇房地产开发的热情。 本县房地产市场分析 宏观的房地产经济政策对隆回区域的影响程度不大，同时，隆回 区域经济发展受宏观经济的影响存在着时滞现象，宏观的经济现 状往往要经过段长时间以后才能对区域经济的发展产业影响，这在 投资时必须加以考虑。 根据市场调查的情况来看，隆回前几年的房地产市场直处于沉 默的状况，市场的潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金 茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出......”。

4、“.....正在兴起，目前的市场供应满足不了购 房人群的需要。 在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交 通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大， 再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳的发展空间，到 时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回的房 地产市场高速发展，使隆回县的就业和财政收入得到了较大发展，对 人民对政府都是难得的发展机遇。 本县房地产市场现状 近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居 住功能，并没有在环境配套上有质的提升。纵然如此，各个小区还 未建成即被抢购空，显示隆回潜在的较强的市场需求，从而为本项 目开发提供了良好的市场开发基础。 现有的城市格局不清晰，缺乏完备的交通网络，配套基础设施落 后......”。

5、“.....虽有良好的外围自然环境，但城 市品味城市特色休闲娱乐等宜居城市要素不足。 本县房地产市场发展趋势 隆回由于其历史形成的经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明 显。农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆 回城市化的压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和 技能的积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市 基础设施和居住商业休闲地产提出了更高的要求。 板块市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间隆回真正意义上的商品房开发动作始于近几年，目前 处于零星开发和小规模开发的状态。 购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本 地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各 占三成。 区域内供应产品特征 产品供应状况区域内已经开发的楼盘开发量供应量规模 均较少......”。

6、“.....供应户型 均以平方米户的大户型为主。 产品的集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式 单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境 配套上有质的提升。 未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与域内已经开发的楼盘开发量供应量规模 均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型 均以平方米户的大户型为主。 产品的集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式 单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境 配套上有质的提升。 未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发的楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后 的土地上进行开发为主。 本案的机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开 发的原则，打破现有的零散的小规模的开发模式，大幅度 的提升居住环境，必将成为区域内的开发样板......”。

7、“..... 区域市场目标客户研究 产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置 业者，以及在隆回经商安居置业者。 结论本案目标人群的区域来源比较广泛，加上高标准 步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区的吸引力，消费者相对 固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多， 隆回房地产开发热潮也会越来越红火。 本地居民以及进城安居回乡置业居民的特点是对房屋面积 要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便 利。购买方式主要为按揭，其主要的关注点和诉求点在于整体的 优良的居住环境。 项目拟定位方案 本项目与当地现有项目的比较分析 通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使本方案 更加完善，使我们的价格制定更客观合理。方案中的权重比例，项目 公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素......”。

8、“..... 项目分析 优势 高起点高品质的规划高信誉高品质的施工团队 首创的高品质宜居环境 大规模开发的城市综合体 劣势 项目投资巨大，财务风险高 大面积整体开发，牵涉面广，不可预见的因数多 机会 国家宏观经济政策的优势 当地政府部门对项目支持的态度鲜明 本地房地产市场没有高起点高规格的类似项目 区域内商品房购销市场旺盛 威胁 区域内房地产市场政策的波动性影响 综合规划整体开发的开创性开发格局是否被所有权利部门接受 大规模的商住开发市场购买潜力是否足够 项目定位方案 市场定位建设功能齐全舒适的市民休闲广场，以及 高质量高品味的宜居环境。 目标市场定位 外出打工返乡置业者 为改善住宅条件的原居民 周边经商农民欲在隆回定居的人群邵阳市及周边中老年退休养老......”。

9、“.....以综合开发整体布局的开发 原则，建设个区域品牌性城市综合体，以时代隆回的理念， 提升城市品味和亲和力，为回流的资本和人才提供投资和创业的 平台。这也是隆回所处的时代背景和区域背景所带来的必然选 择。 项目开发原则 整体规划超前规划原则 建设功能齐全的城市综合体的原则 有利于提升隆回城市综合品位，塑造隆回现代化精品小 城镇新隆回新形象的开发原则 放大隆回开发模式在周边地区的示范性效应原则 满足城市居民日常综合需求的原则 第三部分项目开发方案 项目开发思路 项目整体思考 随着城乡体化进程的加快，提高城镇覆盖面和城镇化 率，形成城镇带农村农村促城镇已是大势所趋。我们必须要 树立经营城市的理念，突出重点，把握关键，全力推进特色城 镇建设。 强化规划的龙头作用，科学布局......”。