1、“.....没有自己特色，造成商场之间形成了激烈竞争无疑也阻碍了商圈发展。例如西单商场年月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后个月转型并没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货，近万改造费用未能对其经营收入产生较好影响。而反之些有特色商场业态，如西单购物中心，人气很旺。楼以食品为主营项目，这是西单商圈其他商家所没有。在它楼上是华威商城，有年轻人喜爱韩国精品城，这里卖小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相传。层是北京攻略，都是个体租赁服装服饰店，其中不少很有特色，其目标客户以学生和追求时尚年轻人为主，而且人气很旺。综述西单商圈内现市场业态中民族大世界档次最低，明珠居中，档次较高是北京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪来京旅游人士居多时尚前卫北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计产品特色等各方面均比其他市场高筹。而即将开业新代则由于其档次室内设计都低于北京攻略，因此......”。

2、“.....其属于市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。而街由于规模小，但其总体运营不错，属于北京攻略同档次同风格市场。百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。西单购物中心层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。西单赛特和西单商场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。因此，西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于其硬件占据优势，在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求基础。四西单华泰商业广场项目简介楼层业态建筑面积使用面积无关闭原为运动系列女装女正装女装箱包饰品童装女装男装工艺品男装电器箱包男士百货食档游戏厅五西单华泰商业广场项目分析优势分析商圈西单商圈几百年历史沉淀，商业知名度高......”。

3、“.....年亿元销售额，面向全北京甚至是全中国与全世界超大辐射商圈青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物必去之所商业硬件设施条件好现成新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市场价格优势明显，商场式购物环境比西单其他市场更胜筹自身规模效应大广场友谊商城中档百货万合计万市场业态序号名称业态类型规模平米楼层西单明珠小商品零售市场万西单文化广场街食街定位在年轻时尚人群小商品市场运动万华威商城食品大众百货韩国城流行服装服饰另类服饰万新代商城小商品服装市场万合计万其他序号名称业态类型规模平米楼层图书大厦图书音像制品营业面积万西单科技广场规模最大手机市场数码产品在建西单商圈租金水平市场类租金水平西单明珠平方米天华威平方米天街平方米天注现街管理公司退出，华润承诺租金降半新代平方米天商场类租金水平采用流水倒扣方式中友百货君太百货西单商场西单赛特西单华泰商业广场百货街铺餐饮类档口平方米天服装类平方米天客流特点西单商圈有个怪现象东重西轻......”。

4、“.....其实这个现象主要是因为西单消费者客流线造成。在西单消费者中有近是乘坐公共交通工具而来。而乘坐地铁人群占乘坐公共交通工具人群半，约占整个人群。大家知道，地铁出口是开在西单东南侧，而公共汽车主要车站也位于同样位置。因此，人们自然流线就是下车后，通过文化广场首先进入中友百货，进而可以到西单购物中心和西单商场。但是，西单赛特和西单华泰商业广场友谊商城则与主要人流线有着路之隔。而这条路却是人车混流道路，穿过马路，则需要人们承担额外风险如交通事故或付出额外努力如通过二层连廊。因此如果没有特别需要，会有相当比例人群不愿到路对面去。而是在购物完成后原路返回。消费人群状况西单商圈主要消费人口为旅游人群年轻消费群体等，由于传统商业影响，同时具有另风格旅游资源。西单商业街七成以上消费者年龄在至岁之间。然而由于商业街个精品建筑之间联系互通性较差，相对人流密度过大，使得消费者不得不缩西单商圈概述西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长米......”。

5、“.....占地公顷。因东西边界由各项目的纵深决定所以呈非直线型的空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。式采取每半年付招商策略采用数据库营销模式和主力店引进相结合，对服务类有号召力业态采用多种招商方式，年租流水倒扣联营等方式，形成购物休闲娱乐为体体验式购物场所。八项目养市方案及策略针对该项目养市过程较长，特采取以下几种方式进行综合运营推广方面硬性交通台与音乐台结合，每天各频次，持续半年时间户外大幅广告牌软性举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖代金卷等其他相应炒作活动明星购物明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素，建议采取以下媒体策略，并在两个关键营销节点上采用集中火力，重点突破宣传手法主流推广媒体报纸以北京晚报作为本案平面广告投放主要对象，以京华精品信报及北青和杂志作为辅助对象非主流报广媒体选择视销售状况和择机而定杂志可以考虑百姓。电台广播北京交通台黄金时段......”。

6、“.....设置大型街牌。尤其在西单商圈各街以及西单华泰商业广场门口广场上将系统大力推广。在时尚人群聚集迪厅以及其他娱乐场所制作广告牌，如糖果等。在娱乐周刊杂志上举办相应热点连载。活动开盘活动在本案概念整合和准备工作已经基本就绪之时，可以借开盘之机，全面完整地展示形象，可达到快速招商和扩大项目知名度作用，也可以聚集明星晚会进行招商预热活动。开业活动举办开业活动，能够为项目造市，扩大项目知名度，增加商户和投资客户信心，营造旺市局面和氛围。养市活动抽奖车友会明星表演等九项目改造费用建筑改造内容费用隔断玻璃防火板布卷帘万内部光带灯地面色彩处理万层加卫生间万首层大厅出入口外延门头改造万外部和内部系统建立万广场大幅广告标识建立树立广告柱万合计万注具体工程核算此略，此核算仅为估算，具体数字在实际施工中再详细核算。十项目启动资金及回收表科目金额备注项目预付定金万项目开始装修万实际投入万，其余可垫资项目招商投入万部分可以赊帐......”。

7、“.....万，户项目开业期和开业养市投入万首付万，余款分期项目半年租金及物业管理费万项目收半年租金万入住率计算管理费用半年万余额万其中实际需启动资金万，半年内可以回收，并且盈利万。以后每年收益静态核算盈利万。注如商户押金不动用情况下，需要自由资金投入万，在半年内无法回收，下半年时回收万,另万在第二年回收如动用商户押金款，则自有资金半年内全部回收，全年毛利可达万。项目资金年总投入租金万含物业费半年总收入装修万押金万户计招商万租金万养市投入万管理费用万合计万年度总毛利万项目总结综合而言，将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中中高档次，符合现西单商圈发展规律，而且其作为市场也符合市场建设临第二要素，该项目具有巨大发展潜力，无论从资金回报上，如作成熟，租金可达元天而且作为无形资产而言，西单巨大品牌号召力在全国势必形成强影响力同时该项目是现房，运作周期短回报快投入少优点是值得作机会。针对市场操作专业性技术要求，充分发挥公司优势，定可创造出个灿烂辉煌未来。十谈判要素租金建面......”。

8、“.....按万计算使用面积租金报价万含物业费，其中物业费约占万，租金静占万，折合成单位面积为使用面积元天含物业费。理想价格不超过使用面积元天含物业费，则总价应为万含物业费项目租赁期限最好为年物业费如剔除后所占价值较高，应分别计算，由我公司负责物管改造中首层大厅要向外延伸与西单赛特平行，则审批由甲方完成门前广场不得停车，广场为举办活动预留场地，并且在广场设置大型路牌做标识，其审批由甲方完成商厦改造免租期问题，其中改造期为个月，招商免租期为半年，共同培育市场付款方式首付定金万，装修完次性付清半年租金，下半年提前个月付清租金商厦改造为市场，其报批手续和市场相关证件由甲方办理。北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告分析报告金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清......”。

9、“.....租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租金不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊位可另租。个案七西单华威楼层业态精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟表动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具西单商圈概述西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长米，以西单北大街为轴线东西进深米，占地公顷。因东西边界由各项目纵深决定所以呈非直线型空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营黄金地段，更是首都经济繁荣象征。时至今日，作为北京市和西城区城市经济支柱，以及现代化经济形象代表，西单商业区建设和发展，始终是政府和市民所关注焦点。西单商业街形成于明清时期，建国后得以迅速发展。该中心以经营中高档商品为主......”。