1、“.....占据黄金地段，其建场当初就遗留下许多问题逐渐显现出来。主要表现在市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居现象，鞋类产品是易燃物品，旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大隐患。虽经过历年来多次整改，均未能得到彻底解决，市场管理者及经营者在担心害怕中度日，旦出现问题后果不堪设想。市场缺乏发展现代商业物流业空间现在大兴路地区鞋业批发市场群环境和空间显然不能满足现代商业物流业要求。仅从物流仓储配送方面来看，鞋类产品产地来自温州广东福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大流量大，目前年吞吐量约万，折标准集装箱万箱，受城市交通管制限制......”。

2、“.....装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使些外省经销商被迫转往郑州合肥南昌长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展重要原因。影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关治安管理带来极大压力。同时也带来系列社会问题，如计生管理暂住人口管理等问题。由于在这狭小地区集居如此大密度人口和大量流动人员，所产生生活垃圾城市噪声等严重影响者市民正常工作生活学习及城市环境卫生。市场散乱，缺乏统管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场主办者，仅为了市场经济效益，而缺乏相关服务，如保洁保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害事件时有发生，而得不到有效保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门监管难度。经营成本较高......”。

3、“.....些店铺年租达万元，相当于购买本项目店铺首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务设施等现代商业所必需配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进步发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。拆迁在即，现在市场将面临消失根据现行城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划重点拆迁区域之，现有市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在市场将面较好开发前景从动态环境因素来看，国家宏观金融政策紧缩，人民币利率提高，给项目建设销售带来了定阻力但同时政府深度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场号召力等诸因素为本案成功开发创造了有利条件。从综合因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常财务效益。第章项目提出背景及必要性分析项目提出背景鞋类商品作为人民群众必需生活消费品，有着巨大市场......”。

4、“.....目前,这个数字已经达到元在国内发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国，现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋国度里，鞋类交易平台建设有着非常重要意义。武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区中心城市，长江中游最大流通中心之，为内陆最大交通枢纽，其铁路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。武汉市周围公里范围内有个中等以上城市，亿人口，占全国人口总数。武汉在历史上直是我国内地最繁华内外商贾云集商埠，最大商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目商品集散地。据统计，年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市第位，各类批发市场交易额达多亿元。著名国家级汉正街小商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额......”。

5、“.....形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射独特优势。大兴路鞋业批发条街始建于九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈项目总论项目概况二可行性研究的结论项目提出的背景及必要性分析金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态第八章项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期等，这些因素受宏观政治经济社会环境影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。项目静态盈亏平衡分析假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计算可得，当市场用房销售到时，商铺投资利润率为零，也即投资刚好回收。而般经验认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低。本案盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较低......”。

6、“.....售价水平等，开发成本中地价成本就占到了总投资，地价成本变动，直接影响到本案财务收益率。同样售价变动，也将影响本案利润率实现。下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动和售价变动时，对本案经济评价指标影响，计算结果如下地价变动对财务效益影响基准方案基准方案值地价变动地价款万亩万亩万亩万亩万亩利润率净利润率回报率售价变动对财务收益影响基准方案基准方案值销售均价变动销售均价元元元元元利润率净利润率回报率第九章项目效益评价本项目是个专业市场迁扩建工程，但它遵循了政府引导企业开发民间投资市场运作专业管理原则，对目前大多占据中心市区黄金地段，且散乱低现状无疑将产生种强劲冲击，同时还将产生十分显著社会效益。项目社会效益评价项目对社会发展适应性促进招商引资工作本项目开发商是浙江企业，臵业业主绝大部分是外地客商包括已在武汉外地客商。家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目固定资产投资为亿元，再加上客商装修投资，直接引进资金将在亿元以上......”。

7、“.....到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要作用。有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标实现本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区快速发展。将原占据闹市中心老鞋业市场迁出后，其黄金地带土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间协调发展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略实施。提高武汉市场集聚和辐射能力传统批发市场是在改革开放初期兴起，其运营模式已不能适应现代物流发展需要。谁能抢先发展建设高档次新业态大规模专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。本项目开发，将进步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流龙头地位，并为武汉市传统批发市场转型提升提供经验，产生示范效应。二目前对人和社会影响促进区域经济发展本项目建成后，除引入原大兴路地区各个鞋业市场经营者外，还将吸引更多企业客商驻，为江汉区提供新税源，预计每年可新增上缴税金万元左右，有力地支持了区域经济发展......”。

8、“.....预计鞋业商贸城需直接就业岗位余个，除武汉市原有各鞋业鞋料市场就业者以外，可新增就业岗位多个。同时，还将带动为鞋业商贸城服务餐饮住宿搬运交通运输等行业发展，提供大量间接就业机会，对于提高周边地区人民群众生活水平，促进社会安定团结起到积极作用。明显环境效益大兴路鞋业市场群搬迁与新鞋业商贸城建成，将是两地彻底告别污水横流垃圾遍地空气浑浊生活及工作环境，老市场所处老城区将变成道路宽敞整洁高楼林立，处处赏心悦目城市风景线新商贸城将把城市角落变成绿树成荫，花草满地，派兴兴向荣创业天堂。二项目环境效益评价本项目处于厂房搬迁地带,该地带城市面貌有待提升。拟开发地块毗邻城市干道，破乱厂房严重影响了城市景观和区域环境。本案附属门前广场景观绿化带以及排水设施将大大改善当地环境。同时本案现代建筑物，有效地美化了市容，改善了区域环境。为达到上述目标，本案在规划中将本着以人为本注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善市场与配套用房布局，力争创造个环境开阔方便公共活动环境。由此可见......”。

9、“.....第六章项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标二项目投资测算三资金筹措计划第七章项目财务效果评价第八章项目不确定性分析项目总论项目概况二可行性研究结论第章项目提出背景及必要性分析项目提出背景临消失危险。即将出台武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大资就可将整个项目投资完成。第六章项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下建设规模规划总用地面积平方米总建筑面积总建筑基底面积,地上三层，局部四层容积率建筑密度项目建设期年项目总投资万元二项目投资测算序号项目名称建筑面积单位成本单项总成本销售单价备注土地成本亩万亩二前期工程费勘察规划设计费监理费等建安成本可行性研究费建安成本三建筑安装成本土建成本商场办公楼仓储地下室区间道路管网及绿化二安装成本给排水及消防系统变配电电力及照明系统弱电系统空调通风系统电梯部货梯部扶梯四直接成本小计五管理费用建安成本六财务费用建设期内年平均贷款亿，建设期内均匀投入......”。