1、“..... 小结 随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济直呈飞速发 展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断 地吸引大量的归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区的住宅开 发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。 政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程的建设，方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形 象，另方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该 地区房地产市场带来更多的发展机会。 因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长 的段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。 海淀区房地产市场分析 海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水 平 近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居 前列......”。

2、“.....商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之。 年上半年海淀区普通住宅总体销售情况 项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米 数量 市场份额 月均 由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成 交均价也高出个百分点。中心区用地稀缺，重心北移 海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校 大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资 源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南 部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域， 是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区三是上地区域，四是 北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大 区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地 区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间......”。

3、“.....基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中 心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价 不低于元平方米。有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产 品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。 万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起 座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园 玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深 厚浓郁。成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在 元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。 板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园 鲁艺上河村郦城诚品建筑等......”。

4、“.....该区域的项目规模庞大，社区环境成熟， 供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热 点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大 的变动元。 上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领 秀硅谷清上园上地佳园等。该区域的特点是价格较低 元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。本区 域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有 大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。 京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回 龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前 由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥 堵。其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅 类产品上。 香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住 宅区......”。

5、“.....使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥 堵。其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅 类产品上。 香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住 宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘， 销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的 土地供应受到严格控制。 颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点， 项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百 旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。 环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等， 是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在元左右，规模 适中居住舒适度高。 山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺 镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区......”。

6、“.....位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房， 容积率，销售价格为元平方米。温泉镇范围内，在山坡地 带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前 已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅 开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因 此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。 分析结论 万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域 过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求 低密度住宅的客户拒之门外 板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密 度大，且开发程度较高......”。

7、“.....以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成 上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。 香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘 也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项的 别墅类项目。 山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘， 自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高， 该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目 前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑 战。 山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对 于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起 始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展......”。

8、“.....小结 近年来，伴随中关村科技园区海淀园的发展建设，海淀区住宅市 场持续呈现供需两旺的局面，各区域的住宅项目销售情况均较好。由 于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限， 而近郊区路网的畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园的建设 将为该地区的住宅消费提供了稳定长久的支撑，种种因素均为房地 产的发展带来更多的机遇。因此，土地供应量大交通方便的西四环 外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展的重要区域。其中，位 于海淀区北五环外的山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅 建设的重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设的重中之重。 三温泉镇区域分析 温泉镇背景分析 温泉镇的地理位臵 温泉镇位于海淀区北部西山北坡，处于海淀北部地区的中心 位臵。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河......”。

9、“.....温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇 公里，距市区西直门公里，是北部地区距离市区最近的乡 镇之。而海淀区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的 时间距离。 区位条件 温泉镇是海淀区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较 为优越。根据年北京市民政局京民基字第号文批复， 撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯的建制镇，也是北京市 个中心镇之。根据年月，国家高技术信息获取与处理技 术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家计划主题计 划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划，主题是基 于空间信息的小城镇规划建设与管理决策支持系统选定的关于 小城镇的个重点示范小城镇之，也是北京市唯被选中的城镇。 作为计划主题的示范镇，温泉镇将立完善的规划建设与管 理体系，对温泉镇的发展将是很大的促进。根据中关村科技园总体规 划......”。