1、“.....即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。 从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。地铁二号线经 过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动......”。

2、“.....年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 本案于第三位。根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份,南京城市居民人 均可支配收入达到元,同比增长,超过年全年的元。收 入的增长使消费能力进步增长。月城市居民人均消费支出元。 居民的消费性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游 教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似乎只属于贵族的活动正在 成为广大赛马爱好者的项休闲运动。 项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。 从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目 标纲要精神......”。

3、“.....是发展国民经济的支柱产业之 。此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公寓作为马术场的配套项目有利于 增加整个项目的完整性。 投资消费环境的需求。 中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外 企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。 随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。尤其是些成 功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班 等，这些人都为马术场带来生机和活力。运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质......”。

4、“..... 可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的......”。

5、“.....凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。 争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。 重视项目的整体规划设计和经营管理。 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算， 比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二服务教育商业就业公共交通配套设施建设，完善保障性住房集中 区的城市综合功能。 南京市别墅租赁市场分析 由于运动员公寓项目所采用的建筑形式以别墅双拼别墅形式为主，因 此我们针对南京市的别墅租赁市场状况进行分析。 南京别墅市场概况 南京别墅的起始时间追溯到年，当时以元平米起售的养龙山庄， 开发商大胆把欧式风格的别墅引进南京，让南京人品了把鲜。同期出现有还有 豪宅帝豪花园东方花园。南京别墅的变迁过程分为四个阶段高潮低潮升 温热潮。个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久......”。

6、“.....到年， 的出现很快带热了别墅市场，而年南京城市内外的快速通道形 成的经纬路网，下子让近郊的别墅开始升温，并持续到了年。 在供应的形态上，南京别墅年会逐渐由经济类别墅向中高档别墅市场 转变，这是市场发展的个必然趋势，价格上仍有较大的上涨空间，且全年的涨 幅会高于整个房地产市场的涨幅。 南京别墅的供需状况 南京目前已供应上市的别墅总数联排双拼仅万平方米左右，在城 市住宅总面积中不足，所占比例相当低。在国土资源部叫停别墅用地 供应后，南京别墅开发商放缓开发速度，延迟产品上市时间，使别墅供应量持续 减少。物以稀为贵，这是南京别墅价格近两年持续高走的内在原因。江宁有 的别墅价格年增长率超过。而按照上海广州等地区的情况。别墅年价格增 长率约在或个售房周期上浮约。而且，随着经济持续发展，南 京别墅消费群体将不断成熟，市场需求量将有明显增长。 根据预测，年至年南京每年的别墅供应量分别是万平方米 万平方米和万平方米......”。

7、“.....这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量高达万平方 米。由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，年和年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至年随着供需 矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时时被 人为抑制。 大量优质优价别墅的上市，将对原有价高质低的空置别墅造成冲击，资金实 力不强质量不高的楼盘将更为艰难。但年以后，南京别墅市场的供应量 失衡将逐步改善，长江三桥的建成为江北别墅项目带来实质利好。宁杭高速公路 三期贯通，将释放溧水远途别墅项目。南京的别墅市场江宁的翠屏山将军山 带是供应的主力。去年下半年，南京别墅的供应分布是江宁占左右江 北占左右汤山占左右宁南和亚东板块各占左右。 据预测，在未来段时间里，江北板块的别墅项目会有比较大的动作。 估计这里的别墅供应量将会达到万平方米左右。而传统的江宁板块，虽然体 量依然较大，但供应份额却缩至左右......”。

8、“..... 在别墅类土地禁止出让的宏观背景下，价格将继续攀升。 南京的别墅消费发展趋势 从种程度上看，当前南京的别墅消费呈现出三大趋势。 别墅供应量在未来几年将逐渐减少虽然南京别墅市场的上市量增长幅度 非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的，就南京这省会城市 来说，别墅的供应量相对还是较小的。 别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进步得到体现，因此，未来几年 的别墅供应量仍然不会放大，供求关系会趋于平衡甚至逆转。 土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，别墅的容积率般 都较低，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微， 未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。年上半年仙林挂牌的二幅容 积率的别墅用地，市场价格已超过万元亩，就是很好的例证。 目前江宁江北汤山亚东边城等别墅板块的别墅项目，随着南京市进步加 大新城区的建设力度，升值潜力相当可观。 需求原动力不断增强，别墅价格具有较大的升值空间无论是第居所类的 别墅......”。

9、“.....是居住消费的最高形式，是每个有经济实 力人士的追求目标，随着经济不断发展，这批新贵族正不断扩大，再加上海归人员的不断增多，因而未来的别墅需求会不断增大，另外从投资需求角度看，投 资别墅的客户基本上自有资金的实力较强，实际购买力受政策影响并不大，旦 心理观望期过去，投资比例会反弹，甚至上升，再加上别墅供应受土地政策影响， 尽管短期投资比例和换手率不会太高，但中长期来看，别墅定会有更大的升值 空间。 十年来，中山风景区这个南京巨大的绿肺孕育了许多响当当的别墅部 落。除了紫金山东侧山脚下帝豪花园，还有紫金山北麓的东方花园别墅音乐台 南侧的紫金山庄等等。 紫金山东麓环陵路线，批高端物业如天泓山庄万泰钟山高尔夫国 投马术场阳光聚宝山等项目快速实现着东郊豪宅的延续。 类似房地产项目租售价格调查 经市场调研，类似房地产项目状况及租售价格如下 帝豪花园别墅 帝豪花园别墅位居南京尊贵宝地钟山风景区，越过紫金山的东麓，古树 婆娑，碧水荡漾......”。