1、“.....本案将具有较强竞争力，并取得较好投资回报我们认为,无锡鹅湖度假区开发有限公司关于将低密度高档住宅群与旅游项目相结合,以更好发挥荡口镇自然和人文历史资源规划设计构想基本上是可行。这对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区建设也具有重要意义。我们研究还表明，在无锡市公里半径之内适宜于建别墅各地块中，能以亩面积，并建在湖泊之滨将首推鹅湖度假区，而且它又位于荡口这历史文化名镇，该地块实不可多得。只要该开发项目规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区建设民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场竞争优势，并具有较高投资回报率。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有可行性，可以进行进步详细经济技术论证及具体规划设计。但是必须指出，该项目仍然存在投资风险，风险度属于中等......”。

2、“.....几点建议在以后进步论证以及完善规划建设构想中建议注意由于该项目规模较大,属于长线项目,而市场需求尚有许多不确定因素,低密度高档住宅市场销售可能会有定时间差,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，在别墅档次定位上应该体现多层次要求,既注意以中高档别墅为主,又同时开发定数量价格段在万元左右经济型别墅。东西方文化具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素。根据客户导入对象,如外籍客户居多,在设计中就必须考虑西式风格别墅为主,反之就必须考虑以中国庭院式风格产品为主。在规划上，不管导入客户对象如何，在建筑群总体规划设计时，都必须兼顾与吴文化古镇文化底蕴相融合。在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低，为从根本上避免可能洪灾，防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。这样度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之......”。

3、“.....完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。我国将继续实行稳健货币政策，银行信贷投放增加将继续有力地推动实体经济部门增长。当然，在国民经济发展中，也存在着些困难......”。

4、“.....但这些困难通过采取适当宏观调控政策是可以克服或缓解。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。可行性研究承办单位简介无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大的行业协会之主办，无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有法人地位的民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。科研和企业咨询研究项目有市场经济与民间商会县乡两级地方政府治理结构改革从压力型体制向民主合作核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展模式研究无锡朝阳集团改革重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。先后出版理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好合作关系......”。

5、“.....其研究成果获得了基金会专家高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸中介理论研究等方面进行长期合作。在美国福特基金会和国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代表处首席经济学家美国及澳大利亚商会代表，美国哈佛大学波士顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。本所以严谨学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作精神，在国内外相关研究领域具有良好声誉。根据无锡鹅湖度假区开发有限公司委托......”。

6、“.....本所进行该项研究主要依据是由开发公司提供无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准用地规划锡山区荡口镇提供，并由无锡市规划局批准无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。范围和限制根据开发公司委托，我所主要是对该项目可行性作前期调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。作为过渡性可行性研究,本研究调查预测误差控制在。本可行性分析所采用技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论......”。

7、“.....无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主,用地约亩。建筑容积率,建筑密度，绿化率,建筑限高以低层为主,局部公建不超过,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约亩。整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务高级住宅区。拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内......”。

8、“.....我国房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设条件下，在今后年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模低密度高档住宅片区，从而将具有较大市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕地区之，年人均国内生产总值已接近美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度过热虚热和结构性问题......”。

9、“.....为此将逐步出台些相关调控政策。当前首先出台就是明令禁止别墅开发系列相关政策。如国土资源部已通过全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。根据中国房地产指数有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区建设民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。另外，我们还认为......”。