1、“.....用产销率来计算，计算如下固定成本固定成本利润总额计算结果表明，该项目只要达到设计建筑面积时，即可保本，对应于项目开发面积，其盈亏平衡点为，对于项目销售收入其盈亏平衡点为万元。由此可见，本项目风险较小。社会影响社会影响效果分析明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，总体区域位臵十分优越。该项目区域基础设施条件较好，周围自然环境优美，公共配套设施齐全，交通便利。连云港市委市政府十分重视新浦区建设，把新浦区建设摆在城区规划建设重要位臵。本项目地处连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，属于市政府规划重点区域，必将得到政府大力支持。具有良好外部发展环境。连云港市大开发大发展为该项目建设提供了极好发展机遇，也为该项目事实提供了有利条件。连云港市明珠房地产开发有限公司具有定房地产开发和建设管理经验。工程建设管理人员知识技术和专业技能经过长期锻炼，积累了丰富管理经验，完全可以胜任本工程项目管理。具有较强协同投入能力。该项目实施......”。

2、“.....可以得到市政府有关部门协同支持与配合。项目规划经深入调查反复论证合理准确，符合连云港市发展要求。该项目开发可操作性强，便于施工。社会适应性按照总体规划要求，拟将该地块建设成为即符合国家住宅性能标准，又能体现新浦区发展特点，建筑布局合理配套设施完善环境优美新型住宅小区，为该地段居民提供个良好现代生活办公环境和较舒适居住条件，有周边环境形成个有机整体。该项目开发建设，是连云港市新浦区住宅建设个重要组成部分，无论从改善居民居住办公条件，还是从美化环境引导港城住宅新潮来讲，都是必要，也是十分迫切。社会风险及对策优势与机会分析该项目地处新浦区极具有发展潜力地段，周边环境在不久将来将是新浦区极佳居住办公区域。连云港市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。新浦区快速发展，为该区域房价定位提供了市场认可性。周边成熟居住生活配套，为该项目商铺价格奠定了定基础。该项目以净地出让，已经取得土地使用权，使得取得该地块前期资金较少。劣势与危险分析市政规划调整......”。

3、“.....附近住宅区规划建设，多为多层小高层住宅，因此本项目竞争将比较激烈。房地产行业对国家宏观调控政策比较敏感，而本项目开发周期尽管不是很长，但仍具有定政策风险。招投标根据中华人民共和国招标法以及国家计委第号令等法律法规和规章要求，并依据江苏省发展计划委员会苏计法规发号文江苏省依法必须招标建设项目可行研究报告增加招标专章和核准招标事项规定通知精神，本项目主体工程及主要内容应进行招标。招标范围该项目招标范围内性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运重要中转港口。我国西北以及中原地区最便捷出海口，对外贸易重要口岸。连云港城市性质新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。由城市性质引申出城市功能定位主要体现在三个方面新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地。全国重点旅游城市。江苏省海洋开发基地和新能源基地。城市结构形态由新海城区和连云城区组成组团式城市形态。新海城区城市行政文化体育商业商务中心......”。

4、“.....是区域性国际商务中心国际海港经济技术开发区保税加工区临海产业区和海滨旅游基地。城市中心格局城市中心格局规划城市中心结合连云港组团城市形态，形成主副双中心格局城市主中心位于新海城区，包括实际行政文化体育中心和城市商业主中心功能城市副中心位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能城市中心体系中心城区形成级中心市级二级中心片区级三级中心街道社区级三级公共设施配臵体系。发展目标着力提升城市功能与综合竞争力，充分发挥对我国中部沿海地区及陇海兰新经济带辐射带动作用，有效推动区域经济振兴，努力建设成为国际性海滨城市现代化港口工业城市和山海相拥知名旅游城市。连云港市住房建设规划住房建设总量规划期内建设各类住房万套，总建筑面积约万平方米。套型建筑面积平方米以下住房面积万平方米，占总建筑面积。新浦区建设万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。各类住房安排保障性住房即廉租住房套型面积平方米以下和经济适用住房套型面积平方米左右，面积约万平方米......”。

5、“.....政策性商品住房即两限普通商品住房套型面积平方米以下和中低价位中小套型普通商品住房套型面积平方米以下，面积约万平方米，占住房供应总量。其中，两限普通商品住房面积约万平方米，占住房供应总量，中低价位中小套型普通商品住房面积约万平方米，占住房供应总量。普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量左右。外来务工人员由各用人单位采取多渠道多元化方式保障其居住需求。保障项目总论本章综合叙述本申请报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。项目及项目申报单位概况项目概况项目名称明珠万福新城小区项目项目承办单位连云港市明珠房地产开发有限公司项目负责人尚开军项目拟建地点连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南建设性质新建项目用地面积总用地面积，总建筑面积，栋幼儿园组成。项目总投资万元，全部为企业自筹。联系方式臧千项目申报单位概况连云港市明珠房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元。主要经营范围为房地产开发销售......”。

6、“.....发扬敬业奉献拼搏创新企业精神，努力创造适宜居住住宅区人与自然和谐相处生态区充满生机与活力商业圈。连云港市明珠房地产开发有限公司以超新设计理念超质施工保证超强品牌战略，不断为客户创造超值产品和超值服务，为港城添光增彩。连云港市明珠房地产开发有限公司已初具开发规模，站在未来发展新起点，连云港市明珠房地产开发有限公司已确定为民族创造丰盛财富，为员工创造富足家园为企业愿景，实现企业新跨越，为城市建设和城市形象提升做出新努力。承担项目申请报告编制工作单位和法人代表江苏绿源工程设计研究有限公司法人代表许榕研究工作依据房地产开发机构发布工程建设方面标准规范定额国家发改委颁布建设项目经济评价方法与参数第三版连云港市国有土地使用权公开出让成交确认书，连云港市国土资源局，年月日连云港市规划局建设项目规划设计条件，连规条号，年月日国家其他有关专业设计规范及项目建设单位提供相关基础资料连云港市城市总体规划年年建设部第号建设房地产管理暂行办法......”。

7、“.....是中国沿海首批个对外开放城市之，地理位臵十分优越。明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，区位条件优越，发展潜力明显，该地块现状为净地。项目周边道路条件优越，交通非常便捷，紧邻幸福路。该项目附近有综合市场超市各大银行小学中学医院等配套设施，居住舒适，生活便捷。为了改变市容市貌，增强城市城市化水平，为连云港市大发展大建设创造更加良好载体和空间，连云港市明珠房地产开发有限公司在进行了充分市场调查情况下，投资万元开发建设明珠万福新城小区项目，项目占地面积约，总建筑面积约万。项目建设内容及规模项目建设内容按照总体规划要求，拟将该地块建设成为既符合国家住宅性能标准，有体现城市发展特点，建筑布局合理配套设施完善环境优美新型住宅小区，为该地块居民提供个良好现代生活环境和较舒适居住条件，与周边环境形成个有机整体。项目建设规模项目用地面积平方米，总建筑面积约万本项目建设由栋层栋层栋幼儿园和商业建筑沿街商铺等建筑组成......”。

8、“.....连规条号文件要求设计。整个地块大体呈梯形，沿城市主干路幸福路展开，住宅楼为南北朝向，既能满足较好日照要求，又能丰富幸福路沿街形象，丰富了城市空间形态。项目投资和资金筹措项目所需总投资额根据本项目方案初步估算项目总投资额万元。项目资金全部由企业自筹，通过自筹和贷款方式筹措建设资金。注册资金万元银行借款万元。股东自筹资金万元可行性研究范围本可行性研究报告是对明珠万福家园小区项目在建设规模建设条件市场分析设计方案以及经济效益等方面可行与否进行研究，并作出结论。具体研究范围包括市场分析建设规模和总平面布臵开发条件及公用工程环境保护及安全安全投资估算和资金筹措经济评价结论和建议典型个案分析该项目总投资亿人民币，总建设期个月，总销售期为个月包括建设期，投资净利润率大于，故我们认为该项目是可行。发展规划产业政策和行业准入城市发展规划分析地理位臵连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部，东经度分度分和北纬度度分之间，东濒黄海......”。

9、“.....东西长公里，南北宽约公里，土地总面积平方公里，水域面积平方公里。辖东海赣榆灌云灌南四县和新浦海州连云三区及国家级经济技术开发区，总人口万。新浦区是连云港市政治经济文化中心。辖区面积平方公里，人口万人。下辖个乡个镇个街道办事处及个林场，国有云台农场岗埠农场分布于境内。连云港市明珠房地产开发有限公司明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区西部,幸福广场西南侧东临幸福路，西侧为现状居住区，南北侧紧邻规划中居住区级道路。城市交通连云港港既是中西部地区最便捷出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。港口现有万吨级以上泊位余个，目前已与世界上多个国家地区近千个港口有着密切通航关系和贸易往来。中国最长拦海大堤与海岛围成平方公里港池，可供建设上百个泊位，年将建成亿吨大港。目前以港口为中心海陆空立体交通网络初步形成，离市区仅分钟车程民航机场已达到国际级标准，铁路建成了东陇海铁路复线，对外公路交通已实现高速化，高速公路密度居全国领先水平......”。