1、“.....如不能按期完工，每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼速度，若能提前个月交付使用，则可加快资金周转。原材料价格因素根据连云港市工程造价站分布年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大波动，建材价格涨落因素可不予考虑。销售价格因素销售价格受地域条件建造质量配套设施户型结构等因素制约，销售价格高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等位置。比较分析情况具体见本文第十章表。本项目在其建设经营过程中，许多因素发生变化，如投资价格成本经济评价中对其所做预测等。在本节敏感性分析中对建设周期原材料价格因素作了具体分析，从而为开发商采取必要风险防范措施，提供依据。下面根据项目销售价格及经营成本进行敏感性分析，即在其他因素不发生变化时，产品价格下降定幅度......”。

2、“.....在现金流人销售收入下降以上，现金支出总成本费用不变或现金支出增加以上现金流人不变情况下，税后利润为负数即财务净现值，则本项目不可行。因此为了保证本项目盈利能力最低要求，需满足定销售收入及降低成本支出。第七节投资风险分析本项目投资风险关键在于建设速度资金到位销售价格三个方面。建设速度本项目预计建设工期为个月，提前或推后完工和交付使用对投资效益有定影响。连云港市目前持币待购房者较多。若花苑开发工程若能按期开工建设，按期完工，即可把握商机。二资金到位是项目建设关键，能否及时到位，直接影响到工程施工进度。影响到能否按期完工。若资金到位及时，则工程施工顺序，可按时完工销售，否则则相反。三销售价格在上节敏感性分析中已经作了分析。四销售速度销售速度直接关系到投入资金回笼速度。从开工开始，企业即可加大力度作宣传搞销售，以加快资金周转速度，本项目销售量与资金回笼分析情况如下销售百分比内容销售面积销售额万元销售成本万元利润总额万元根据上表分析表明该工程按期完工后，在盈亏平衡销售百分比为......”。

3、“.....也就是说开发商在建筑销售量达左右，方可赢利，若不能按期完工或达不到销售计划进度，则将直接影响到投资利润及资金周转。第十章结论综上所述，盛世嘉缘项目开发建设是可行，社会效益和经济效益是明显，对加快新浦区旧城改造，美化市容市貌改善居住条件提高人们生活质量是有利。该项目总投资万元，评价计算期为个月，投资回收期为个月，销售净利润率为投资净利润率为存在问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎......”。

4、“.....与西部价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被抢订空，并且其价格高出紧邻新海花园元平方米，达到元平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。随着旧城改造步伐加快已形成供给量不足，需求量逐步加大趋势，现房已脱销，房价上涨已成必然。中心区可以出让地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给地区房地产开发提供了良机。今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因政府导向和东部市场带动。政府在九八年就确定了东区为城市行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格急剧上扬，进而又带动全市房地产价格上涨旧城区拆迁改造力度加大。据有关资料显示年全市总拆迁户约户，而按照新江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置，这样极大刺激了房地产需求市场房地产开发水平和营销水平提高......”。

5、“.....如溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高再加上开发商大力度推广使今年房产享受形式片大好供需不平衡。由于些大规模中高档小区出现，极大地刺激了中高收入阶层购房欲望同时大量拆迁户需要重新购房。虽然今年开发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。产品结构发展不平衡，中高档次供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群供应量不足，以致下半年出现了在部分地区有钱买不到房局面总论项目名称小区项目性质房地产开发建设单位连云港市房地产开发有限公司建设地点连云港市区公司住所区新海南路号开发资质注册资本法人代表项目负责人第节概论项目概况基地概况本项目基地位于连云港市区的西南部，东面是米宽的锦屏路，西面的规划道路宽米，南面是米宽的东风路，北面为米宽的规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程米，到市第二人民医院小商品市场不足公里，到省重点中学中学不足公里，到省重点小学海师附小不足公里......”。

6、“.....西面又有蔷薇河，两山河使得该地自然景观优势不言而喻。整个用地大致呈长方形，建设用地总面积亩。用地使用性质商业居住用地规划主要经济技术指标总占地面积亩建筑占地面积亩绿地面积亩道路面积亩其他面积亩总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米公建建筑面积万平方米车库建筑面积万平方米阳台建筑面积万平方米阁楼建筑面积万平方米建筑密度容积率停车率绿地率建筑间距系数小区停车位辆其中公建停位辆住宅停车位辆室外停车位辆室内停车位辆住宅停车率住宅建筑净密度总建筑密度绿地率建筑间距系数项目开发周期个月二连云港市房地产开发有限公司简介连云港市房地产开发有限公司于年月成立，公司位于区新海路号，公司注册资本万元，由连云港市房地产开发有限公司投资万元，陈勇投资万元，共同组建。公司主要经营范围房地产开发，房屋租赁销售物业管理等业务，公司可充分利用连云港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。第二节项目提出背景连云港市地处中国沿海中部，是全国首批个沿海对外开放城市之......”。

7、“.....是年省重点开发市区，是新亚欧大陆桥东方桥头堡。九五期间是本市改革开放以来发展较快变化较大时期，国家十五规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。十五期间，该市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，大力实施开放兴市科教兴市以港兴市大主战略，加快推进市场化工业化信息化城市化经济国际化和农业产业化进程，十五期末，市区人口将达到万人，城区建成区面积为万平方公里，燃气气化率达到，人均公共绿地平方米，人均道路面积平方米，人均居住面积平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城市基础设施建设旧城改造住宅开发和县城小城镇建设步伐，进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间......”。

8、“.....建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新消费热点和投资热点，带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局对土地使用权公开进行进竞标拍卖。第三节项目建设必要性本项目开发建设地块地处区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠久，既有独特区位优势，又有便捷交通优势既有丰富自然资源，又有充足人才资源既有悠久历史文化，又有现代城市风貌目前，该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民生活，有碍于人民群众生活改善和生活质量提高，不利于我市建设现代化国际化港口城市进程。因此，对该地块改造性建设已似在必行。根据连云港市城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理配套设施完善环境优美新型商住区，为该地段居民提供个良好现代生活环境和较舒适居住条件......”。

9、“.....该项目开发建设，是连云港市进行老城区改造个重要组成部分，无论从改善地段居民居住条件，还是从美化市容改善城市面貌来讲，都是很有必要。第四节可行性研究范围本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面可行与否研究，并作出结论。研究范围包括需求预测及建设规模论证建设条件分析配套公用工程情况项目环保及安全情况分析投资估算及经济效益投资风险分析。该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目是可行。第二章市场需求与市场分析第节区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市沐阳县相邻。地理坐标为北纬东经。连云港是我国年进步实行对外开放十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要工业商贸科技文化旅游综合发展海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市区面积平方公里，人口万......”。