1、“..... 第三节项目建设的必要性 符合国家有关政策和地方发展规划。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中 明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和 经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价 的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次 消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费 信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进 产业结构优化升级，促进二三产业健康协调发展，逐步形成农业为 基础高新技术产业为先导基础产业和制造业为支撑服务业全面发展 的产业格局，坚持节约发展清洁发展安全发展，实现可持续发展。国 家发展和改革委员会发布了产业结构调整指导目录年本，由鼓 励限制和淘汰三类产业组成。该项目将国家住宅示范工程建设列为鼓励发展的产业......”。

2、“.....但本项目 为回迁改造工程，所建设的住宅均为普通小户型，全部回迁给本村村民， 属于国家允许建设的项目。 泰安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中也结合当地的 实际情况提出改造提升老城区。坚持城不压山城不上山城中见山 的原则，以改善居住环境和名城保护为重点，完善城市交通商贸文化 旅游等综合功能，强化基础设施建设，全面提升城市形象。搞好火车站广 场汽车站广场改造完成财源商业街改造建设，拓宽打通灵山大街和擂 鼓石大街，完成泮河自然风光带的改造打通环山路，建设带状公园突 出以岱庙历史风貌蒿里山文化公园等为主要内容的历史文化轴线的恢复 建设基本完成老城旧居住区和城中村的开发改造。 山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼的开发建设，符合国家相关 产业政策和地方发展规划的要求。 二项目的建设有利于进步美化新城，盘活闲置资产，完善城市功 能。 泰安市地处山东省中部......”。

3、“.....山城体，环境优美，风 光秀丽，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综 合优秀城市。境内泰山融自然景观与人文景观于体，是我国最早被联 合国命名的世界自然与文化双遗产。改革开放以来，泰安市国民经济和 社会各项事业持续快速健康发展，事业兴旺发达。但城区资产的长 期闲置已越来越不适应现代城市快速发展的需要。本项目的实施对于完 成泰城旧城改造任务，美化泰城新城具有非常重要的意义，也是装扮旅 游城市，完善城市功能的重要措施之。 三项目建设是泰安市城市发展和城市化建设的需要。 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤其 是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数 量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高， 城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强......”。

4、“.....也 就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真 正意义的经济适用住房比例严重失衡，尤其是普通住宅和经济适用住房 的短缺，使中低收入家庭望房却步，不利于居民生活品位的整体提高。 本项目的建设可以有效的缓解城区小户型住房不足的局面，逐步改善 高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。进而加快旧城改造 步伐，促进城市面貌的更新。 第三章市场需求分析与建设规模 第节泰安市房地产发展现状及趋势 城市化进程加快房改政策的实施及人民生活水平的提高，促使我市房 地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业 之，不仅影响着国民经济持续健康和稳定发展，而且也关系着全面建 设小康社会目标的实现。 房地产业发展的现状 房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷徘徊 成长期,近两年出现高速增长的态势。年至年......”。

5、“.....年均增长。特别是近两年增势异常迅猛， 两年房地产投资总额达亿元，是前年投资总额的倍，其中 年完成投资额亿元，比上年增长倍，年完成投资额亿 元，又增长。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部 分，是拉动投资增长的重要因素。 房地产开发队伍不断壮大。年，全市有家房地产开发公司相 继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发经营的局面，随着房地产业 的发展，截止年底全市房地产企业已增至家。 商品房需求旺盛,销售价格路走高。伴随房地产开发投资的快速 增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是路攀升。年全市 在建房屋规模达万平方米，增长商品房销售面积万平 方米，增长，其中住宅销售面积万平方米，增长商 品房屋空置面积万平方米,比上年下降。随着销量的增长,泰安 房价也持续增长,年全市商品房平均销售价格只有元， 年涨到元，年达到元，目前全市最高房价已超过元大关......”。

6、“.....无房户逐渐减少。抽样调查资料显示 年，泰安城区人均住房面积只有平方米，年翻了翻达 平方米。根据房屋产权分类，在房改前我市居民大多为公有住房，房改后 的年居民自有住房率含拥有部分产权的自有房为，年底 自有住房率达到，六年间无房户同比缩小了个百分点。 个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的 深入货币分房全面实施及金融住房信贷出台等系列措施，使人们彻底 告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。 年五年全市销售商品房总面积为万平方米，其中售给个人 万平方米，个人购房比例占到，而年个人购房比例达到创纪录的 。据调查，当前全市有的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费 已由集团消费投资转为完全个人消费投资。由此带动城镇居民居住消费 逐年提高，年泰安人均居住消费元，年增加到元， 年达到元。 二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高......”。

7、“.....据调 查，年，全市二手房成交额为亿元，平均销售价格为元 ，年成交额增到亿元，增长了近倍，平均价格涨到元 ，上涨。 住房按揭信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地 产消费。当前各商业银行都加大了住房按揭信贷力度，随着贷款手续不断 简约化，泰安个人住房按揭贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调 查，当前购房者有是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念 有所转变。 居住环境不断改善。随着蓝天碧水青山绿色家园生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰 城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园南湖公园为代表的公共休闲 场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着些外地房地产商的进驻, 提升了泰安房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标 志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城澳泰山庄新元花园擂鼓石 小区等住宅......”。

8、“..... 二泰安市房地产发展趋势 目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求 基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进步改善销售环节的规 范住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年我市房地产仍将 持续发展。 房地产业仍有较大的发展空间。个国家和地方的经济处于起飞阶 段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活 质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积平方米之前，人 均在美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安 年底人均住房建筑面积平方米，人均为美元，还处于住宅 和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到 中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有段较长的时间，因 此，我市房地产业可持续发展潜力相当大。 房地产消费市场需求增大......”。

9、“.....单从居住条件讲就是要基本做到 户均套房人均间房功能配套设备齐全，居民住房将从生存需要 向舒适型转变。根据调查资料显示，年泰安城区有的城市家庭有 间或间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的 提高，带来房地产的需求增加。国际经验表明，城市化程度在之间，房产市场将进入高速发展期。年我市的城市化水平为，按照市委 市政府提出的加速推进泰安市工业化和城填化进程的规划，必将使城 镇人口迅速增加，如果年泰安城市化水平达到，那么三年间将新 增城镇人口万人，按届时人均建筑面积平方米计算，需要新增住房 面积万平方米，相当于年竣工住宅面积的倍，我市房产市场仍 有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对年到年间的 股票市场银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，年来我国的 股票指数由点增长到点，增长不到倍，居民储蓄利率不断降 低，而我市商品房价格则由年的元增长到元......”。