1、“.....所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守计算模式。第十章结论及建议本次广场进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽目。项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求本次可行性研究对首期开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从第阶段开发财务评价指标上看，基本达到了以尽量少资金启动整个小区开发目。从后期开发二三期开发财务评价指标上来看，小区开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成影响项目内在盈利能力预测......”。

2、“.....整个二期项目完成后，广场便成为惠州较大人文住宅小区，其市场前景看好。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好抗风险能力。可行性建议本项目特指广场建设，包括部分公共设施建设与完善，项目采用分三期滚动式开发，对土地成本分摊原则是按照各个阶段实际使用土地面积来支付土地成本。按照这个原则，各期开发对土地成本负担较为均匀。特别会对第阶段启动开发较为有利。根据第阶段开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。因此，应对第阶段开发物业预售楼款收集方案作精确编排和计算，对资金投入和使用要有科学计划和必要控制力。作为个大型住宅小区开发，跨期较长工程庞大，需要面临市场交通规划等外部条件复杂，加上各阶段滚动开发在需要提高资金使用效率同时，亦要保持整个小区开发理念延续性。充分运用已有各项技术力量和资源，进行本项目开发，并在本项目开发过程中保持管理队伍稳定性。综合上述部分研究结论，归纳出如下几方面意见项目所在区域为惠州市新城区核心地带，惠州由滨江城市向滨海城市过渡对项目可产生定影响力......”。

3、“.....交通十分便利，发展人文住宅小区，拉近人与自然距离理念在惠州存在定市场前景二从本项目开发成本估算数据看，本项目建筑安装工程成本占总开发成本五成不计算财务成本，但由于土地成本较低，故在本区域范围内开发具有竞争优势。而且，根据有关资料，建筑安装工程成本有必要对支付给工程承包商付款进度放缓或压后，使本项目开发资金增大三由于本项目开发成本较低，整体开发效期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。研究过程研究目项目可行性研究是项目立项依据，亦是项目开发成功基础，通过系统研究，可依据惠州房地产市场特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行投资收益及回收期......”。

4、“.....以作为后期市场营销计划决策主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰目，本项研究亦不例外，目在于对广场投资开发提供可行性决策依据。研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料......”。

5、“.....测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于目完全由惠州市房地产开发有限公司全资兴建方案，拟分为三组采取滚动开发形式本项目各类物业测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场调查统计数据所得，并经过归纳和整理......”。

6、“.....结合本项目实际情总严谨测算得出。本开发项目各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业投资经验以及本项目实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告规范要求计算模式以及测算要求。第章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力时期。多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大变核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,化。惠州已由寂寂无闻边陲之地变为方备受关注投资热土......”。

7、“.....年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人口万。惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第阶段是改革开发后到年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年到年是惠州市经济发展积累阶段，这个时期代表性事件是中国开始实行改革开放，香港劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。惠州市经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到亿元人口年均增长......”。

8、“.....年达到平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元三次产业比重从年产独大发展到年退居第二位置，但该阶段第二产业比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变这期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质飞跃。年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业比重迅速上升到首位，年占，第产业迅速下降，年占，成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当时我国处于房地产开发高潮，当时惠州是房地产投机狂潮最集中地区之，迅速蜂拥而来投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展高远幻想。这阶段另个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判启动和终止......”。

9、“.....随着房地产泡沫彻底破灭，熊猫汽车城项目搁浅，惠州市经济发展陷入低落和迷茫之中。年至今，是惠州市经济发展重归理性阶段，在这阶段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这阶段代表性事件是中海壳牌南海石化项目最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区石化产业将投入到亿元建设资金，巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化城市化提供强有力物质支撑，也将为整个惠州市跨越式发展提供契机。惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素......”。