1、“.....政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响......”。

2、“.....房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。二投资风险控制风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中条客观规律。与其说投资决策时对项目选择，还不如说是对风险选择，是对利益与风险权衡。及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略......”。

3、“.....其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项系。供水供电条件供水条件平乐县城目前日供水能力达到万吨，能够满足现状需求，拟按期工程万吨天二期工程万吨天规模在茶江入桂江处左岸马河开发区新建座水厂，可以满足远期城市用水需求。供电条件在平乐县西北面建设座同乐变电站，与老城变电站二塘变电站平乐变电站有机连在起，形成环网供电。项目建设期和运营后水电供应均有保障。因此，本项目供水供电均可有保证。建设材料条件项目建设材料主要包括石料砂水泥钢材木材等。桂林市临桂县石料砂货源充足质量优良，本地市场可以解决。桂林市辖区具有万吨不同标号水泥生产能力，能满足本项目对水泥要求。钢材木材等建设材料在桂林临桂及周边市场均有足量供应，易于采购。四项目研究范围根据国家对建设项目申请报告阶段工作范围和深度规定，我单位对项目建设选址和建设条件进行了实地勘察......”。

4、“.....重点研究和论证项目建设必要性和工程技术方案可行性，提出建设内容方案投资和资金筹措等内容，为项目建设决策提供可靠依据。五项目申请报告编写依据本项目申请报告依据国家和地方有关法律法规规范规程标准及有关规划计划文件等进行编制中华人民共和国环境保护法年月日中华人民共和国土地管理法年月日修订中华人民共和国城乡规划法国家及桂林市颁布相关法律法规政策桂林市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要平乐县国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要平乐县城市建申报单位及项目概况项目申报单位概况项目概况第二章发展规划产业政策和行业准入分析区总平面布置图第章申报单位及项目概况项目申报单位概况项目申报单位桂林科赛城镇开发有限公司二公司概况桂林科赛城镇开发有限公司是由苏州科赛投资发展集团于年月日在平乐县注册成立,注册资金万元。主要从事城镇运营,以城镇运营商角色强势介入城镇整体开发建设......”。

5、“.....推动具有中国特色城镇化发展进程。为了支持平乐县域经济发展,实现跨江拓展开发南洲再造个新平乐县域扩张战略重要举措，桂林科赛城镇开发有限公司积极参与南洲新区开发，投资亿元桂江二桥已经竣工验收合格。目前正在建设项目有二桥引道隧道南洲新区堤路工程滨江道期科赛江景城，以及陆续开工建设农产品交易中心昭州大道农民安置房祥和小区期旅游休闲步行街等十多个重点项目正在施工建设之中，总计项目投资亿元，同时正在计划立项新农村改造工程三国古文化旅游城等项目预计投资亿元，在十二计划投资总量超过亿元。项目概况项目建设背景桂林市地处广西东北部，是广西第三大城市，是广西第二大文化中心。桂林拥有独特喀斯特地貌，山水景观优美如画历史悠久，具有浓厚文化底蕴。漓江，是我国乃至世界著名旅游景点桂林，是世界旅游名城。桂林同时还是泛北部湾和湄公河次区域旅游门户城市，市场半径处于泛北部湾和泛珠三角两个经济区域交叉重叠区......”。

6、“.....通过加强区域经济合作加大对外开放力度及重点开拓西城区战略，强化和提高桂林市经济职能地位规划建设应适度扩大主城人口及用规模，更好地带动桂北地区经济社会发展和加快城市化进程。平乐县地处桂林市东南部漓江茶江荔江三江交汇处，东临钟山，南接昭平，西北毗邻阳朔，北连恭城，总面积平方公里。平乐县区位优势明显，依山傍水，交通发达，地理优越，陆路畅通，国道线纵贯全境，黄金水道漓江桂江航道，上可达桂林，下可达梧州广州，直至香港澳门。漓江茶江荔江三江汇合在平乐县城形成桂江，桂江素有黄金水道之称，是桂北地区唯货运港口，可直达梧州广州黄埔港，为级航道可通航吨级船舶。随着巴江口水电站建设，近期可建设为级航道可通航吨级船舶，成为沟通珠江漓江水系内陆航道，可连通桂林湖南。近期在平乐县城拟建设桂北最大货运码头平乐县黑山脚码头，并建设平乐县新安旅游客运码头。整个交通体系建设为平乐，为桂北地区经济发展提供了良好保障。在桂林市城镇体系中，平乐县属市域副中心城镇，在广西四群四带城镇体系中......”。

7、“.....其特殊地理位置，又使得平乐在与桂东北城镇带桂东南城镇群以及桂中城镇群有着密切联系。平乐县位于泛北部湾经济区内，并直接收到珠三角经济区辐射作用。随着泛北部湾经济合作不断升级，和中国东盟自由贸易区建设发展，北部湾经济区有潜力成为我国沿海地区个新增长极。这将改变广西在中国区域经济中边缘地位，同时给平乐带来巨大发展契机。广西地处华南经济圈西南经济圈与东盟经济圈结合部，区位优势明显，在中国与东盟泛北部湾泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代战略地位和作用。广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设大背景。几千年来奉行安居方能乐业理念中国人，始终把房子放在消费第位，随平乐县形象改善和城市建设快速发展，购房需求将进步提升。城市发展先后经历城市化逆城市化城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区和后城市化三个阶段，发展速度较快都市目前处于城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于施教已成为必然。出尘不出城成为越来越多城市人居住追求，本项目应势所趋......”。

8、“.....同时，未来年随着平乐县内无法消化如此巨大房产市场需求，这必将带动平乐房地产市场郊区化发展。四季春城住宅小区建设项目具有区域位置上优势，便利交通道路以及平乐县新轮开发建设为本项目开发带来了极大利好。本项目实施，是实现桂林市平乐县城市总体规划修编年总体战略目标加快新型城镇化进程，推进和谐社会建立繁荣社会事业，完善社会保障全力打造休闲度假胜地生态宜居福地文明和谐境地，努力建设全面小康新平乐。重要战略行动之。二建设地点项目建设用地南洲新区位于平乐县南面,拟征收平乐县平乐镇南洲村委集体土地。其中农用地水田果园有林地坑塘水面旱地建设用地农村宅基地。该地块为规划商住混合用地，符合城市总体规划要求。三主要建设条件地理位置平乐县在桂林市东南部漓江茶江荔江三江交汇处，东临钟山，南接昭平，西北毗邻阳朔，北连恭城。本项目建设在南洲新区地块内。地形地貌条件平乐县地处桂江右岸级阶地上，地势南高北低，由南向北倾斜，地形起伏小，高程区间，自然坡度，水塘分布广，地势低洼......”。

9、“.....稻田区地形有高有低，据调查，低洼常年有水。工程地质条件现状条件下区域地质灾害不发育，地质灾害危险性小地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单工程地质条件中等水文地质条件中等地表局部存在软弱土但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物施工与处理有利。气候条件平乐县属中亚热带季风气候区。气候特点是日照规划合理布局因地制宜综合开发配套建设法则，经过对项目现状条件发展条件综合分析，按照现代人生活模式，将项目规划目标确定为特色鲜明，文明清晰品味高雅，内涵丰富功能合理，配套完善环境优美，生态和谐套型经济，价格合理总平面布局总平面设计根据桂林市平乐县南洲新区修建性详细规划要求，桂林市平乐县四季春城住宅小区建设项目，拟定在南洲新区东片区域，规划总用地面积为。整个场地沿南洲滨江东路西北东南方向布置大致为个长方形。为了适应建设需要和满足城市规划要求，本项目建筑功能以住宅为主。总平面设两个个入口......”。