体策划和规划设计。聘请高水平项目策划人员，对该项目进行企业和项目推广全过程策划，组织好广告宣传尽快邀请市规划部门及相关部门领导设计专业人员咨询机构专家学者和公司技术骨干等召开专家座谈会，对项目实施过程中规划设计产品定位租赁价格定位等进行进步论证。聘请高水平项目策划公司，对该项目进行企业和项目全过程策划，组织好广告宣传。组织完成详细市场调研工作，将调研范围从本地客户扩大至周边城市，必要时应进行国内外城市中同类项目考察，进步更新观点统认识，创造最佳经济效益。加强该项目后期经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好业绩。附表与附图项目区位示意图项目开发进度控制图经营收入览表经营收入与经营税金附加估算表投资计划与资金筹措表项目投资构成表贷款还本付息表全部投资财务现金流量表资本金财务现金流量表损益表资金来源与运用表项目技术经济指标汇总表附图项目区位示意图本案附图项目开发进度控制图建设经营期年年年年年前期准备工作总体施工及竣工验收运动员公寓对外租赁运动员公寓时间进度内容附表经营收入览表单位万元序号项目单位数量租金元年合计万元建设经营期年年年年年公寓会所租赁收入平方米合计附表经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年租售经营收入营业税金及附加房产税附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年项目总投资开发建设总投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金不含土地费用借贷资金租赁总收入附表项目投资构成表单位万元序号项目单价元平方米总投资建设经营期年年年年年开发建设总投资土地费用征用及拆迁费用前期工程费基础设施建设费建设安装工程费公共配套设施建设费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费项目总投资附表贷款还本付息单位万元序号项目合计年年年年年借款及还本付息年初借款累计本年借款本年应付利息本年还款附表全部财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年现金流入销售收入现金流出投资不含利息经营税金及附加所得税净现金流量净现值累计净现金流量净现值系数附表资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年现金流入销售收入长期借款现金流出投资不含利息经营税金及附够充分享受马术场内高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高生活品质。可行性研究报告编制依据南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号宁规城东建筑号宁规城东建筑号国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号第号第号宁栖国用第号国家有关建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图项目总平面图建设单位对本项目建设情况说明及其他有关材料。可行性研究报告主要结论及建议主要结论房地产业是南京市第三产业核心产业之，房地产业发展直受到南京市委市政府高度重视。马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展大环境下，推出适应市场需求大型综合性开发项目，这是项目成功关键。作为马术场项目二期运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事承办需求和富裕阶层对休闲娱乐要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目总体策划是理想可行。问题和建议加强运动员公寓项目经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好业绩。争取银行或其它金融机构对项目进步理解和重视，力求取得较大数额贷款，解决资金问题。重视项目整体规划设计和经营管理。第二章市场调查与分析南京市投资环境现状今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三总论项目概况与背景项目建设的必要性年，市政府采取市场化运作手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务方式来建设大型体育设施。对座落在马群马术场地块，拍价亿人民币。由南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又投资亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场二期工程。建设项目概况项目地址概况马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游等多路公交车站点地铁二号线也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了车道凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方米，运动员会所平方米。项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。项目基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是紫气东来风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合绝版地块。地块距离著名南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。本地块距市中心新街口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达万人，距离本项目仅米。仙林大学城角紫金山毛竹地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家级风景区钟山风景区，景色秀丽。在该地块周围有栖霞建设集团开发建设住宅小区太阳城天悦花园天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设南京第家按照超五星级酒店标准建造南京索菲特钟山高尔夫酒店南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造钟山国际高尔夫球场。钟山国际高尔夫外景图项目优势分析开阔场地，优美环境。该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。发达便捷交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。南有路公交线路直达新街口，西有路直通火车站，交通十分便捷。地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学中国邮政农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天泓山庄帝豪花园紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场二期工程，主要作为马术场配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期投入，可采取预收年租金方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。项目建设背景该项目建设背景赛马在国内外都属高尚运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重紫气东来情怀，形成了在城东这块风水宝地置业风潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善人气兴旺城市新商业娱乐休闲区。马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。马群镇距中山门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大公路互通立交桥，是连接国道省道重要枢纽。依托独特地理位置，根据南京市城中有山山外有城城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著区位优势和优越发展环境。仙西新城区辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项目建设将为仙西新城区商业和房地产业拓展以及对马群地区影响提供了历史性机遇，其规模和先期建设本案案沪宁高速交通配套优势也使其对新城区城市形态和肌理具有定位作用。南京马术场所处位置是房地产业投资理想风水宝地，将吸引南京偏好城东中高收入消费者，提升马群地段文化层次，有利于改善南京市东大门面貌，促进南京和谐发展。地铁号线动工根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里城市轨道交通线路。其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正式通车。号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西向主干线，将于年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东来最低水平。究其原因，主要是受第二产业税收增幅出现下降因素影响，月全市第二产业税收完成亿元，同比下降，其中占第二产业税收比重工业完成税收亿元，同比下降。第三产业分别完成税收亿元及亿元，增幅分别为及。月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成亿元，增长。金融运行情况金融保持平稳运行。月末，全市全辖金融机构吸纳各项本外币存款余额亿元，较年初净增亿元，增长，比上年同期提高个百分点。其中企事业单位存款余额达亿元，较年初净增亿元，增长，与上年同期下降相比，出现了扭转局面居民储蓄存款继续保持了较快增长势头，月末其余额达亿元，较年初净增亿元，增长，增幅与上年同期持平。月末，全市全辖金融机构投放各项本外币贷款余额达亿元，较年初净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百分点，其中中长期贷款余额达亿元，净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百分点短期贷款余额达亿元，净增亿元，增长，增幅比上年同期提高个百为沪宁高速出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心都相当便捷。从北京广州上海等先通地铁城市来看，地铁开通使站点周边楼盘瞬间增幅达，有甚至超过，影响范围大约为公里。地铁二号线经本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们出行，吸引人们前来安家置业，这样优势势必会在房价中体现。因此，南京地铁二号线开通，将会给地铁沿线房产销售价格和需求带来很大上浮空间。目前南京市房地产价格路上升，未来几年周边配套设施改善，特别是宁杭高速公路马群段改造和地铁二号线通车将给项目销售价格很大上升推动。居民可支配收入增加年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收入平均为元，年人均可支配收入超过元城市有个，其中南京居于第三位。根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份,南京城市居民人均可支配收入达到元,同比增长,超过年全年元。收