过建设农民新村建回迁楼等办法解决。第七章项目实施进度计划项目实施安排项目实施分为三个阶段前期准备阶段，项目实施，项目完成阶段。前期准备阶段包括项目建议书可行性研究可研批准立项项目实施阶段从委托设计开始施工安装。项目完成阶段竣工验收。二项目整理进度实施项目可行性研究报告批准后，项目实施工作即可全面铺开，如订购进行实质性商务谈判，外出订货签订合同。此项工作可与勘察设计同步进行，但应在初步设计前完成上述工作，时间为月。三项目整理勘察设计在款项部分到位后，即可委托勘察设计单位进行工程勘察和设计，并向设计单位提供必要相关原始资料。总进度为天。四项目整理施工期施工期可在施工图进行中开始，实施期为天。五项目整理安排建议从谈判，签订合同，确定以及施工期安装期试车期，均应请设计单位人员直接参加，对现场发现问题及时解决，以保证工程顺利完成。土地整理从年月开始土地整理至年月整理结束。土地出售从年至年按比例完成。第八章投资估算与资金筹措投资概况本项目投资估算内容包括机动车道，人行道，路灯，雨污水排放系统供水供热供电系统。机动车道道路绿化路灯投资万元人行道面积万平方米，投资万元修建雨水管道，米，投资万元修建污水管道，米，投资万元供水管网，千米，投资万元供热工程投资万元电力电缆万元。二估算依据编制依据依据投资项目可行性研究指南进行编制依据各专业人员所提供基础数据进行编制内蒙古自治区市政工程消耗量定额及价格表有关问题说明本投资估算材料价格综合考虑到现行价格水平土地出让金按居住房元平方米，减去农业开发基金元平方米加考虑。工程建设其他费计算，内容包括建设单位管理费办公和生活家具购置费勘察设计费和监理费等内容间接费包括建筑期贷款利息。三投资估算估算总投资万元其中直接费建设费，万元其他直接费工程建设其他费计算万元土地出让金万元间接费建设期贷款利息万元详见表三资金筹措土地整理投资，万元，其中申请银行贷款万元，其余万元资金由通辽市城投公司自筹。详见表。信托贷款还款来源本贷款第还款来源为项目本身产生土地增值收益同时，公司拟以现有土地进行抵押担保，作为项目贷款第二还款来源。项目还款来源是项目土地整理转让后所得部分收入。将平方公里土地分为而年二年出售，按计算。安全保障措施盘活原有未经抵押土地，提高现金周转率和收入水平，以确保按时偿还信托资金。贷款资金用途由信托公司发行信托计划募集资金，并以贷款形式发放给公司。信托贷款规模为万元，期限三年，贷款资金专项用于通辽市城投公司在新城区平方公里土地整理项目。详见表寻租行为，从而保障城市土地市场交易公开公正与公平。另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地级市场，又直接掌握着定量整理土地，因而将大大提升政府对土地市场调控能力。通过对土地基金运作和城市土地存量调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系功能。通过运用收购储备出让城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产合法收益。另外，政府还可以运用直接控制整理土地，平抑城市土地市场波动，调控城市地价合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。是增加财政收入，筹集城市建设基金需要。项目通过合理运作土地基金，实行土地统收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现增值收益，实现以地聚财以地生财目。城投公司抓住这契机，在政府规定范围内将收购平方公里土地进行整理，具有及高升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚利润回报。四整理土地开发设想高档住宅区周围自然环境优美，是不可多得居住家园。利用整理平方公里土地，开发高档住宅小区。销售策略和营销模式远景法则任何家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样地位，都应该有个切实可行长远目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益泥潭之中。没有个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子问题所困扰，你精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下那些没营养又难以消化东西上个好长远规划有利于我们更好求生存，更早过上好日子。领袖法则成为第胜过做得更好。生产出比竞争对手更好产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业直在努力追求。这样做真有效吗这是最好方法吗其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥经营城市优势。第三章市场分析与拟建规模总论项目基本情况项目名称通辽市城市投资经营有限责任公司平方公里土地整理项目项目建设性质土地整理项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司项目法人代表齐建忠项目所有制形式国有独资企业项目所在地区地点通辽市经济技术开发区新城区项目建设内容新城区规划区范围内整理平方公里土地，具体范围是辽河大堤以北建国路北段道路绿化亮化及硬化雨水管网及供水供热供电工程。位通辽市建筑规划设计研究院法人代表刘玉山核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,资格证书编号资质等级国家工程设计甲级发证机关中华人民共和国建设部二可行性研究报告编制依据通辽市城市总体规划通辽市经济技术开发区总体规划城市道路设计规划规范城市道路交通规划设计规范内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格原国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。通辽市土地开发整理规划通辽市人民政府关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与内蒙古信托投资公司融资批复通政字。通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书国家现行财会税收制度。国家有关技术标准及规范。建设单位提供其它有关资料。三综合评价和论证结论随着经济发展，城市功能得到进步延伸。通辽城投公司以各方面资源为依托，在当地城市经济建设中发挥着愈来愈重要作用。项目以土地整理增值为主线，符合地产经济发展基本规律。项目建设以城投集团独特行业特殊性为基础，以市委市政府大力支持为优势，以当地城建市政供水供电供热环保等部门综合实力为依托，这些条件为公司发展提供了强有力硬件和软件支持。项目技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操作性强，项目实施地通辽市委政府给予了极大支持与配合，能够保证本项目按计划实施。综上所述，项目可行。建议上级有关部门给予政策及资金扶持，保障此项目顺利实施，以期带动通辽经济发展，加速项目实施地通辽新城区经济增长进程，提高全市城市化水平，加快当地经济发展，具有十分重要战略意义。四建设单位情况通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于年月注册成立国有独资企业，注册资本金亿元人民币，企业资产亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政府直接管理。城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。代表国资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内国有资产。为了更好配合市直单位与城投公司工作紧密性，公司董事长由市政府市长担任副董事长由开发区工委主任市建设局局长市国土资源局局长担任董事分别由市财政局局长市交通局局长市水务局局长等位领导担任。监事会主席由审计局局长担任。公司主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市包括各旗县市区城市城镇建设等工程项目投资管理经营监督服务。通过对国有资产经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资采取参股控股产权转让抵押拍卖融资合资等方式经营国有资产为有关企业提供信用担保和短期融资通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位结合建设城市功能项目，全面经营城市给排水燃气供热垃圾处理房地产开发道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度，在较短时期内，将公司发展为多元化企业集团。作为市区基础设施建设投融资和土地级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设快速高效节约。公司现有职工人，全部为大专以上学历，其中具有中级技术职称以上人员人全部职工中管理人员人，占全部职工总数，专业工作人员人，占全部职工总数公司员工平均年龄为岁，是个充满活力不断前进团队。公司奉行以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹精益求精企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动力，以做大求强为目标，以经营城市服务市民为宗旨，公司上下团结协作，诚信务实，为通辽市城市基本建设事业做出巨大董事会贡献,通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图五可行性研究报告编制范围受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽市建筑规划设计研究院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认真调查和分析，并在建设单位已有工作基础上，按照建设项目经济评价方法与参数第二版可行性研究与项目评价以及国家有关规定，编制了本项目可行性研究报告。本报告研究范围主要是项目建设必要性市场分析建设方案实施进度风险分析投资估算和财务分析。六结论与建议为进步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善监事会总经理副总经理副总经理副总经理内设机构办公室财务审计部经营开发部资产管理中心各项目经营部城市基础设施加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区平方公里基础上，按照西移北扩河两区思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展增长极。公司抓住这契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统规划，实现土地收益最大化项目实施，对开发区长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划顺利实施和建设资金筹集都具有重要意义。本项目总投入万元，实现土地出让收入每亩万元，利润总额万元，投资利润率。财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。项目社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。七主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表。主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标备注基础数据项目规模整理土地面积平方公里项目周期年土地整理成本万元，出让收入万元土地增值税万元利润总额万元评价指标投资利润率成本利润率销售利润率借款偿还期年财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年第二章项目背景及建设必要性项目背景作为个发展中人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中个带有全局性战略性重大问题。我国经济目前正处在高速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新增长，对土地整理要求也将持续增加。城投公司作为通辽市经营城市主体，受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市包括各旗县市区城市城镇建设等工程项目投资管理经市人口数量产业规模和经济实力，形成了现代化城市扩展城区基本框架，大批新企业，新兴产业座落于河两区，形成了新型产业支撑能力。在在新城区规划区范围内储备亩土地项目市场条件有保障。二拟建规模辽河北大堤以北，建国北路以西，二道河以南，大连路以东。在新城区规划区范围内整理公顷平方公里土地