1、“.....经济效益与容积率之间敏感性不强。三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。容积率与开发环境分析方案第种方案容积率第二种方案容积率第三种方案容积率产品类型及面积配比别墅双联独别墅双联别墅联双小高层洋房洋房社区商业中高层小高层公建配套社区商业社区商业公建配套公建配套方案对比优点建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积率低，产品易营造物业形态比较容易迎合市场中高端客户需求双拼别墅在长沙别墅市场价值低估，产品迎合市场需求有利于提升项目整体价值增加洋房产品比例，有利于扩大客户来源洋房作为高端别墅产品补充，有利于提升项目综合品质单位土地成本较低可使销售收入达到最大值测算结果不足土建成本偏高。产品种类多，社区不纯粹建筑密度较大......”。

2、“.....同时增大平整土地成本。项目建筑体量大，开发周期较长，市场风险较大对原生态环境破坏较大，平整土地成本较大项目品质难以提升，不利于价值最大化项目在三环以外，对无车族来说吸引力小，客户市场小。新业观点结合地块特征容积率及各方因素，容积率下降到对地块品质及价格提升作用较大，从中铁集团经济效益及投入产出比考虑，结合开发环境和市场风险等多项因素，我司建议本地块容积控制在左右，适宜采取第种组合模式，以达到资源优化整合目，即别墅独栋双拼联排小高层住宅少量商业配套容积率指标建议及结论综合以上所述，我司建议将容积率指标控制在为宜，结论如下降低开发成本低容积率，可以最大限度降低场地开发成本投入。缩短开发周期降低容积率，减少总建筑面积，按照长沙高端市场单个高端楼盘正常销售速度每年万平方米来预计，可直接缩短有效开发周期，从而规避因开发周期过长而存在市场风险。提升产品价值目财务指标满足有关标准要求，具备定抗风险能力。六地块主要问题小结制约问题根据长沙市相关文件规定，本项目执行以下占政策......”。

3、“.....适合开发低密度低容积率高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目定位和开发建设。二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。三容积率确定问题容积率大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。四开发周期问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家有关方针政策，而且能够产生定经济效益和良好社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提出些开发建议，以供参考。降低制约根据项目实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要......”。

4、“.....在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模前提下，合理制定地块开发规划，采取短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件。附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前......”。

5、“.....项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设四大组团之捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达交通路网，丰富生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体生态新城，希望通过金霞物流中心带动人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。二项目概况地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公里。地块建筑净用地面积，约亩......”。

6、“.....规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。交通状况市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。配套状况周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。周边状况周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。三地块分析优势分析项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富产品线项目地块区域规划发展潜力巨大交通道路网络畅达项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品打造。劣势分析现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族项目西边铁路线带来定噪音污染......”。

7、“.....机会分析金霞海关保税物流中心规划建设和火车北站搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘开发建设将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题意见长规报号文件，要求本项目小于小户型套型面积占，虽然较已经有了很大降低，但是本项目规模体量比较大，比例仍然不小，将在定程度上影响本项目开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台政府宏观调控政策影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新更严厉宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。四地块定位分析根据地块实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基准进行开发建设，预计总建筑面积为......”。

8、“.....滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析在容积率情况下进行了模拟财务测算，以万亩地价计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高经济效益项目投资经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表表投资估算表开发面积亩容积率项目名称长沙青竹湖项目日期项目单位成本元总成本万元计算说明土地成本,其中土地出让金,按照万亩计算,土地面积亩二开发前期费其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费报批报建费三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电临时设施费临时围墙临时办公室临时围板三建安成本,别墅,普通住宅,提高品质,含土建门窗外檐地下室等四基础设施费其中给排水工程费含贴费和开口费室外燃气系统含区内工程费灶表费高低压供电系统含高低压和配套费，区内工程费......”。

9、“.....六管理费用七财务费用其中财务费用土地贷款额级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院联排洋房合院元洋房元合院洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修独栋元独栋联排洋房湘江壹号万独栋叠加公寓待定独栋联排叠加麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加双拼元联排元独栋双拼叠加庭院汀湘十里万独栋双拼联排独栋元双拼元联排元独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房联排元洋房元商业销售按元平米计算......”。