地，专业条街众多，尤以电讯条街最为著名。以 金融机构集中大商厦大宾馆云集为特征的骡马市金融商贸圈为投资者提供巨大的商业 机会。全区年社会商品零售总额达到亿元。 区内有四川省人民医院成都中医院大学附属医院成都市第三人民医院及杜甫草堂 青羊宫文殊院等名胜古迹。 青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流物流量大交 通发达信息通畅。青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道羊市街西沿线蜀都大道西大街江汉路和南北向的人 民北路人民中路顺城街解放路太升路同仁路长顺街东城根街青羊大道及 环路二环路三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。 区间道路与干线道路纵横交错四通八达公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚 集消费人流，是开发商业物业的理想地段。 城市基础建设改善 成都市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街顺江路龙舟路成龙 路老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，成都市以二环路间的 房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为成都市房地产开发的绝版地块。这些 区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值增值价值。 项目所在区域政策环境 旧城古迹和历史建筑最能体现出个城市的地域文化，成都市政府以政府主导，市场 化经营方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造 和房地产开发建设。针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺 利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持 续发展，保护有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护 片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。 对于人文的保护，其主要目的是实现对民风民俗的全面挖掘和再现。 中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二 十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁市政配套设施建设城 市文化价值的发掘与保护等系列任务。 目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策发展状况经济特征发展趋势交通状况还是从城市规划城市建设人文环境等方面都处于个生活消费和服务活动将日益 成熟的时期。居住商业物业面临个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理 想的地段，投资商业物业前景较好。 项目所在区域的文化环境 宗教文化 佛教传入中国后，经过初传开拓传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步 形成了中国佛教文化。成都佛教文化经历了东晋南北朝隋唐时期宋元明清时期中华民 国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有座。禅宗是中国佛教史上的大宗 派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独霸，成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有 上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将 发展成为文化型园林式多元化功能的国际寺院。 年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼 庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为 兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。 院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神韦驮像，为清道光九年 年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪 的风度。还有尊列为空林八观之的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年年 历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物佛经文献上万册，如院僧先宗等人于每 日清晨刺舌取血书写的舌血经书明神宗的田妃绣的千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发 绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。 中国第都市禅林 文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的中国四大丛林之全国十大佛教禅院之。 文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有 中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日 本美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽 庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯的都市禅 林。 城市文化 成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世，窗含西岭千秋雪，门泊 东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马龙的生动写照九天开出成都，千户万户入 画图，描绘出了名冠中外的锦绣天府。 多彩之都 浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗的成都是座多彩之都。拥有独 具魅力的巴成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十 分方便。 道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过， 其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街 巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。 该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷的交 通为该区域内居民的生活工作出行带来了便利。自身文化底蕴 成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗 四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能的 国际寺院。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是现存市区保存最完整的座佛教寺院。四川省和成 都市的佛教协会所在地。 文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西四大丛林之。传说清朝康熙年间， 道行高深智慧超凡的慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视 之为文殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺名为文殊院。公元年，康熙皇帝亲笔题写了空 林匾额块赐给文殊院，因此又名空林堂。 文殊院占地亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。进山门往里走依次是天王殿三大 士殿大雄宝殿说法堂藏经楼。东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂 以长廊密柱相连结。全院共有房舍余间，建筑面积万余方米。房舍为木石结构，雕饰精 美。 文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。 三文殊院片区客观条件决定了其发展的基本方向 文殊院片区地理位置处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目进行开 发土地整理后由开发商自行开发，则将受城北房地产经济萎缩的影响，无论是开发何种类 型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续 经营。 中国的城市旧城改造中，还有三个经典的案例，即南京夫子庙及上海新天地上海城 隍庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经很多，总结起来主要表现在三方面 规模化开发综合性经营特色化营销。而其启动的基础也是相似的即改造的片区具备可以深挖历史文化地缘文化，在区域内有相当的代表性。 如果将文殊院片区的文化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较，可 以看出，这三者同样具备浓厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都紧临城市中 心区域，正式启动前都有相当的知名度及固定消费群体。而上海城隍庙及南京夫子庙的成功 也证明了文殊院的巨大潜力，改造之后的文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质的地方 旅游代表区域。 同时，值得提的是，目前成都已经开发有成规模的类似的历史文化及川西风情的旅 游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区的开发充分依靠其核心影响因素武侯祠和杜甫 草堂，从建筑风格经营业种等方面都力求与片区旅游区特征的特征相符，营造出让旅游者 能够留下来的气氛，从而结合景点形成了整体的旅游片区，营造出旅游商圈，实现了片 区价值的提升。 目前，成都市区范围内可以代表川西民俗风情的旅游景点主要有宽窄巷子及文殊院片区。 两者相比较，民居古建筑资源是相似的，宽窄巷子优于文殊院。但文殊院本身即是清代古建 筑群，是中国十大禅林之，享有较高的声誉。同时，文殊院片区规模较宽窄巷子更大，并 可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色的 旅游片区。 四项目最高最佳使用用途定位 本项目所属地块规划用途为文化综合用地规划容积率见附表规划建筑密度规划 规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。 通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知该区域主要物业业态为文殊院配套 的商业用房。 项目所处历史文化地位内涵，景观较好道路通达度较好，对内对外交通便捷生 活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为项目的在达到法律上允许技术上可能经济上可行价值最大化的前提下的最高最佳用途规划。 五项目开发价值及销售预测 据市场调查显示文殊院临近周边的租金在元平方米左右，而外层租金在 元平方米左右，相对比例下降了左右而就口岸效应，文殊院临近周边的街道口 比街道中段高出元平方米，而在外围无明显的差异性。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情 况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下， 利用房地产价格评估中的市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后 的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房元平均价格 汽车停车位元平方米按市场价出售或经营 三投资环境研究 成都市经济房地