1、“.....每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作......”。

2、“.....岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲......”。

3、“.....本项目岛式商业定位润发超市凌河区新玛特超市松山新区家具建材市场未来中央大街核心区将分为七大区域如右图交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区商业商贸为商业活动主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱状态。地上场地活动扣点地下层低端时尚衣服饰品鞋。层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。二层正装。三层时尚品牌女装。四层休闲运动......”。

4、“.....六层健身餐饮中百万平米地上层层珠宝手表手机。二层鞋。三层女装。四层男装百货大楼万平米地上层层家电珠宝手表手机。二层服装。三层鞋包新玛特购物广场万平方米地下层，地上层层。扣点服装，化妆品，鞋类，家纺层元天地下层超市。层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。二层男装。三层女装。四层休闲运动。层电影院餐饮。锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。二层服装鞋运动装。三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市......”。

5、“.....岛式商业是将每个岛分别进行定位，进行招商，每个岛要求均有自己特色来吸引客户进行购物。根据项目原有周边商业情况及锦州市商业分布情况，我们可以将岛式商业进行多重定位。比如在广厦对面建立电子产品市场，与广厦业态相呼应建立小商品批发市场，来吸引桥南区域及周边区域客户来购物建立餐饮广场，供周边商业经营者本区域客户及经营者前来就餐建立休闲运动场所，方便客户进行体育运动及娱乐活动建立儿童游乐园及服装市场，供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸引不同客户进行消费。本项目核心定位独栋岛式商业围合岛式商业本项目岛式商业面临难点目前兴起岛式商业均为层，且岛式商业排布不规则，对项目容积率有定影响正常岛式商业与住宅相分离，因此如将岛式商业上面加入住宅，对商业氛围有所影响，在逛街时会使客户产生很强烈压抑感由于岛式商业系列特征决定，使得岛式商业售价会高于般商场售价，预计同门市售价相当......”。

6、“.....可有效将人流带到岛式商业中，采取全部销售开发模式。八项目效益测算新华书店项目效益测算序号项目单位元面积金额万元销售收入层住宅公寓商业门市沿中央大街沿山西街沿宜昌路商业步行街地下层商铺集中商业区区区地下层商铺办公持有办公车库二销售税金及附加营业税金及附加土地增值税预缴三销售成本土地拆迁安置净支出回迁安置建筑成本住宅,门市,办公楼,契税土地使用税层住宅公寓门市集中商业办公地下车位会所物业移交费四期间费用财务费用销售费用管理费用五不可预见费六返税七利润总额八所得税九净利润十销售利润率九资金筹集十本项目与该区域集团项目对比分析目前该区域内，集团项目有太阳广场项目大楼东扩项目四十军项目以及目前正在筹划二轻项目，此外还有体育场项目。可见目前集团商业项目众多。目前在售太阳广场项目商业体量达近万平方米，商业体量巨大，尤其是中央大街商圈，加上现存商业，未来几年内商业体量将接近饱和，对本项目万方商业体量造成巨大威胁......”。

7、“.....四十军项目初步定为为岛式商业，其启动日期指日可待，对本项目将是巨大冲击。从动迁成本看，四十军体育场以及大楼东项目动迁成本极低，不存在拆迁压力，前期投入成本小，利润率高，风险都比本项目低，且本项目拆迁成本过高，拆迁时间过长增加本项目已经较高风险系数。十项目可研结论通过对项目自身概况运营条件市场环境等分析，我部认为该项目可行，主要原因如下集团已与古塔区对该项目达成意向，按照相关意向，集团对该项目可以进行前期拆迁及土地整理工作，因此对该项目土地使用权获得具有定排它性大楼东扩十四军项目太阳广场项目上海路解放路二轻项目中央大街集团对土地成本控制具有先导性拆迁以宝地集团为主，拆迁成本既为土地地价款集团所持有出租物业具备稳定收益性通过初步测算项目资金沉淀可由销售公寓及商业产品予以消化，基本实现自求平衡该土地属于锦州商业核心区域，各项配套相对完善，住宅及商业氛围均较好，未来商业办公住宅产品销售均有定潜力......”。

8、“.....以集散交通功能办公为主商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区商业商贸为商业活动主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱项目概况项目现状情况项目四至情况东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地平方米。项目地块包括建宇支行地块锦州饭店地块五七楼地块及新华书店地块四个区域项目分块情况建宇支行地块建宇支行地块占地平方米，建筑物占地面积平方米......”。

9、“.....房产证登记为个，具体情况如下坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积上海路三段号上海路三段号山西街号民生里号层小高层总计五七楼地块核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五七楼地块占地面积平方米，建筑物占地面积平方米。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积民生里号山西街号广西街号山西街号广西街号宜昌路三段号宜昌路三段号宜家商务宾馆龙福商务宾馆总计新华书店地块新华书店地块占地平方米，即在农户无占地面积平方米灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下......”。