1、“.....其以大社区大配套综合优势分流了相当部分高端置业群体。目前大自然新天地翡翠园龙胤花园丽水湾枫丹丽舍天池山等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲竞争对手。从分析中可知，项目有许多优势，但确也存在些无利因素，所以我们要针对这些因素，深步分析并且找出解决方法，现总结如下由于南宁房地产高速发展和南宁市城市东进步伐加快，仙葫将成为南宁市房地产眼球，仙葫开发区主管单位将会采取系列措施来完善城市配套建设和通过改造来完善仙葫开发区城市功能。目前，项目所在地路也正在扩充就是个最好说明。对于南宁市近几年房地产市场火爆，房地产商都争抢开发，特别是近来许多大型楼盘上马，使项目面临激烈竞争分析通过调查分析，近年来南宁房地产市场日益昌盛，并且是种良性高速发展，同时，每年销售面积与竣工面积基本平衡，因此，可以预测在三年内南宁市房地产不会形成泡沫，由于近年来，南宁涌现出批私营老板高级企业主管律师演员等高收入者，随着个人经济实力显著增强，这部份人已有强烈愿望和足够资金购买住宅。这部分人实际上已拥有了住房......”。

2、“.....追求有天有地高质量私家住宅已将成为趋势。而南宁别墅比较少，远远还不能满足这些人需求，同时，我们将通过走差异化道路和会通过系列有效营销策略来促进本项目销售，使项目处于优势竞争中。对于仙葫开发区离市中心较远，郊区化生活模式刚刚起步，会不会得到消费者认同分析由于南宁市城市建设加快，使南宁市发展逐渐向郊区扩张，仙葫开发区将成为南宁下步投资热点，同时，项目所在地天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境要求，符合富人住郊区普遍现象。这点会得到消费者认同。八邕江湾项目财务指标预测规划设计别墅开发建筑面积约,。其中高档别墅栋，会所建筑面积建设周期为两年，项目有关财务指标预测如下项目投资额估算,万元土方万立方米元万元排水给水排污供电各万元万元土建元元元万元绿化景观万元智能化万元道路万元设计万元勘察消防围墙万元其他万元土地款,万元开发费用管理费财务费销售费......”。

3、“.....经综合分析，将本项目定位为中高档别墅，销售价格确定遵循低开高走原则，第期销售分为两段定价，开盘均价,元，则销售收入为,元万元开盘段时间后调整定价,元,万元第二期销售定价确定，会根据第期销售情况来确定，如果销售势头较理想，销售价格就上涨，卖挂牌等市场竞争性形式出让◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为◎完善地价管理制度，规范地价建立地价更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣景象，从年开始，房地产市场经过几年调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看......”。

4、“.....全国各城市房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国住房制度改革终于取得了突破性进展。从年到年年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和增长。今年上半年，继续保持前年好势头，开发投资同比增长，销售面积同比增长，销售额同比增长。住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣源泉和动力。年以来，中国房地产市场直保持着供求两旺局面。商品房供应量竣工面积每年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增，今年上半年为。商品房总体价格平稳从全国看，年商品住宅房价比上年增长，年比上年增长，今年上半年同比增长。统计显示房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来。不同价格档次楼盘在总销售量中所占比例不同即便是每种楼盘售价不变，房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应中低价位楼盘多了，这是件好事......”。

5、“.....投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场主体。房地产市场已经出现存量与增量联动销售与租赁并进格局，市场自身调节能力和抗波动能力增强。综上分析，中国房地产市场经过三年多高位运行，还处在持续发展热潮中。下步随着各地政府部门鼓励住房消费政策进步建立，随着产品供应结构不断调整，随着住房二级市场加快全面开放，完全可以在三至五年甚至更长时间持续稳定发展。三广西房地产市场分析自年以来，广西房地产开发得到了长足发展，各主要城市房地产开发浪潮不断提高，特别是南宁桂林柳州房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久北海房地产如今也风生水起，整个广西房地产开发如火如荼，特别是年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺良好态势完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长成，比全国平均增速高出个百分点商品房实际销售面积约万平方米，销售额近亿元，分别比上年同期增长成和成。年，广西房若价格为,元万元，栋别墅销售收入共计为,万元。工程成本估算,万元土地购置......”。

6、“.....万元配套工程万元绿化工程万元其中智能化工程控万元工程前期准备万元开发间接费用万元财务收益分析销售收入,万元工程成本,万元销售税金,万元营业税万元城建税,万元教育费附加,万元防洪费,万元期间费用估算,万元销售费用按销售收入计提,万元管理费用万元依据前三年公司每年管理费用为万财务费用万元万元，融资期限为年土地增值税土地增值税实行四级累进税率,计算本项目扣除项目房产开发成本总额,万元房产开发费用,万元可扣除项目总额,万元项目增值额计算万元增值率。增值税增值额扣除项万元利润总额,万元所得税万元净利润,万元项目销售净利率净利润销售收入,万元,万元投资回报率净利润实际投入资金额,万元,万元三第期工程现金流量预测现金净流量预测现金流出,万元会所投资万元，别墅土建为元,万元，别墅区配套工程万元环境绿化万元前期工程费用万元报建招投标规划设计勘察土地费用,万元期间费用广告费用万元管理费万元万元现金流入预测,万元第期销售收入,元万元第二期销售收入,元,万元，销售栋别墅收入共计,万元，假若资金回收率为......”。

7、“.....万元，部份缓解第期工程资金压力，还存在万元资金缺口，目前解决资金缺口主要从渠道是利用外部融资，同时加大销售力度，快速回笼资金。只有使第期工程顺利进展，才能保证整个项目工程展开。四财务风险分析盈亏平衡点应用本量利分析法进行销售利润预测，通过销售收入销售成本销售利润三者之间关系，通过测算损益分界点，以此为基础进行项目目标利润测算。根据财务收益分析，本项目固定费用,万元变动总成本,万元销售量万销售税金单位变动成本,元销售单价,元均价。目标利润,万元当目标利润为零时，算损益分界点为销售收入等于总成本。盈亏平衡销售量固定成本销售单价单位变动成本万盈亏平衡销售单价单位变动成本固定成本总销售量,元盈亏平衡变动成本销售单价固定成本总销售量,元从本项目预测指标可以看出如未来销售价格生产成本与预期值相同，使项目不亏损条件是房产销售面积不低于是万如果销售量生产成本与预期值相同，项目不亏损条件是，售房价格不低于,元如果销售量销售价格与预期值相同，项目不亏损条件是单位变动成本不高于,元......”。

8、“.....本项目只需要实现销售量万，就实现项目保本点，这个销售量只占整个项目销售量，也就是说余下销售量就形成了我们利润空间，如果说，我们销售单价定价，工程成本期间费用控制比预期要好，目标利润就会更丰厚。反之，销售定价太高，销售周期太长，开发费用就会增加，就有可能减少目标利润。财务风险预测在南宁仙葫开发区是别墅楼盘开发黄金地域，在我们项目开发楼盘周边，有不少别墅盘，这对我们销售是个压力，根据这现实情况，我们遵循财务风险预测最大可能原则，对项目风险因素作如下预测。工程成本随时存在建筑材料涨价因素，这样会降低目标利润期望值。项目开发周期太长，管理费用销售费用财务费用工程人员费用都会有所增加，也会降低预期目标利润。销售价格制定，也是影响目标利润实现又因素，单价确定过高，会造成销售环节出现问题，则有可能使资金供应链连接不上，出现财务风险。单价确定过低，减少项目利润。总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略......”。

9、“.....以保证项目利润最大化。九结论通过以上分析可知本项目具有较好市场前景，具有高投资回报率，因此项目是可行。◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣景象，从年开始，房地产市场经过几年调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展阶段，全国各城市房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国住房制度改革终于取得了突破性进展。从年到年年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和增长。今年上半年，继续保持前年好势头，开发投资同比增长......”。