1、“.....是为项目品牌注入活力过程。园区综合开发必将推动区域生态渔业和休闲经济发展，成为河套平原农业生态旅游品牌形象集中展示窗口。投资策略稳健灵活原则，有序整合社会资本。项目核心竞争力养殖特色水产品自然环境得天独厚，产品品质可靠稳定。能够高性价比地锁定目标市场，形成稳定而又明确目标客户群体，并具有扩张性。低成本地获得相对较高客均消费总额，并形成高复游率。亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目可以方便有效地解决旅游业普遍存在旅游季节性明显在大旅游格局中难以定位等常见难题。北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书第九章投资估算与财务分析项目投资估算投资估算说明参考内蒙古自治区建设工程概算定额工程建设标准造价信息和年使用相关标准文件，采用概算法......”。

2、“.....对部分建设投资取偏高值估算，以期尽可能接近建设时建设地价格水平。各项目投资估算均含场地工程投资公共工程投资和工程建设间接费用。公共配套投资和流动资金可能未及全部纳入。项目投资估算项目投资总计万元，地上构筑物及建筑物总面积约。其中，农业生产设施及临时性构筑物面积共为，农业加工及服务设施面积为，休闲度假旅游设施面积为，为智能温室结构。项目投资资金由有限公司自筹。表项目投资估算表功能分区面积投资额果蔬花木种植区亩万元特色水产养殖区亩万元水产加工服务区亩万元创意农业博览区亩万元黄河湿地休闲区万元合计亩万元财务分析根据项目产品功能属性，主要分为生态养殖种植及附属加工项目和农业生北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书态旅游项目两类。项目经营收入主要包括农业生产经营收入和休闲旅游经营收入二部分构成。本项目中生态养殖种植项目存在土地集约化高科技含量高收益高和风险相对较高特点，参考我国北方同类属性同等规模项目，投资回收期稳定性较强，约为年含建设期年......”。

3、“.....以旅强农战略性利润模式，在此为便于分析，仅对项目中农业生态旅游项目相对地进行投资收益分析。重点农业休闲旅游赢利项目收入构成分析为便于分析，些规模较小项目产品，或经营收益较低项目类别，例如特许经营收入游乐设施及公关活动等赞助收入等，均未纳入收入预测范围。价格拟定充分考虑了项目地消费水平和竞争因素，价格预测较为保守。表重点农业休闲旅游赢利项目收入构成分析表运营初期功能片区重点赢利项目收入类别平均单位价格项目消费者比率创意农业博览区创意农业博览馆创意农产品销售收入，观光休闲收入，衍生出丰富休闲体验收入元人次民俗生态餐厅餐饮收入主导元人次生态运总占地面积亩，建设鱼塘亩，分为现代渔业示范区休闲渔业区生态渔业区个区，重点发展黄河鲤鱼河蟹等水产品和鸭子等水禽类。项目地即位于村黄河故道形成滩涂，属于优质水产养殖区核心地带。从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发农业科技园区是现代农业发展先锋模式和示范样板。纵观我国农业科技园区发展，大约经过三代发展模式......”。

4、“.....出现了大量农业园区。科技部大力推广以科技为先导市场为导向产业化为目标工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了第二代农业园区。年代末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业科技示范基地工厂化农园农业科技园观光农业园主要功能新科技新产品研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用集科研生产加工销售于体，实现周年性全天候反季节规模生产。农产品研发与销售，回归自然农业主题观光旅游以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技推广。运作方式纯政府行为政府主导企业运作以农业产业化经营方式运作，产销体化。经营方式政府拨款政府拨款园区自营投资主体多元化运行机制灵活讲究经济效益......”。

5、“.....虽然市场化程度越来越深，但都是以农业产品科技为主导发展模式，而不是以农业产业科技为主导发展模式。新形势下，市场呼唤突破农业产业链从全景产业价值体系来构架全新后现代农业发展模式，其主要存在形式称为第四代农业科技园。农业科技园演替图后现代农业通过其他领域对农业投入或与农业融合，延伸农业产业链，使得农业获得新市场需求，从而提升农业附加值。按照后现代农业发展思路，第四代农业科技园区应该是能够体现农业同多种产业复合并形成定价值链综合性多元化现代型泛农业科技园。死海第二代业态单薄，生存不易红海第三代竞争激烈，胜算不大蓝海第四代突出重围，超越竞争亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目，以荒碱地综合治理和持续利用为先导，以生态高效水产养殖业和名特优新果蔬苗木种植业为基础，以特色水产养殖和加工盐碱地特色花卉苗木种植无公害食品推广农业文化教育农事活动体验和生态休闲旅游为主题，是涵盖科技农业观光休闲农业农业教育农业文化黄河滩湿地观光田园养生度假等，以农业旅游业协同发展为战略性利润模式......”。

6、“.....项目建设宗旨是成为推动盐碱地综合治理水产养殖加工业升级实践中央三农政策促进就业改善民生典范项目。项目地明智选择是突出重围，独辟蹊径，做第四代农业科技园区引领者，以全新蓝海战略制胜。市场前景广阔休闲农业休闲是当今社会富裕生活象征，休闲消费已成为中国新经济增长重要来源，休闲农业推广是休闲经济重要模式之。休闲农业概念康体运动休闲收入元人次生态养生农苑农业休闲与度假综合收入，可长期出租元房次其它功能区滨水休闲中心垂钓及水休闲综合收入元人次拓展训练游乐及氧吧生态休闲收入元人次采摘购物收益休闲收入元人次其它经营收入交通工具收入略游乐设施活动等赞助收入灵活制定价格策略北京潭柘禅境休闲旅游区项目建议书常规经营型项目市场预测将预测期限划分为三个阶段开发运营初期为年，中远期为年。项目全部建成投入运营年后，主要农业休闲旅游产品均呈现出较强市场吸引力。不同营业日顾客数量预测见下表......”。

7、“.....经营成本约占营业收入之，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，仅对折旧前利润进行分析。营业税及附加按收入计应纳所得税按折旧前利润计公积金公益金骨干员工奖励福利基金和主要用于项目产品完善更新及扩建发展基金，合称四项基金，以项目预期利润计。表项目营业收入及收益估算表单位万元财务分析结论如果不考虑将前阶段收益再进行投入，本项目投资估算为万元......”。

8、“.....通过对农业生态旅游项目相对地进行投资收益分析，在涵盖建设期财务计算期年计年内，农业生态旅游项目经营利润总额折旧前估算为万元，折旧前利润估算为万元，可分配利润估算为万元，前二者均大于农业生态旅游项目总投资，后者接近投资额。分析表明，项目投资回收期约需年含年建设期。在投资实践中，边营业边建设，将缓解后续开发和运营资金缺口，项目可顺利实现滚动投资。项目具有较强盈利能力和抗风险能力。承建单位能够比较可靠稳定地获得充足资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品资金实力。项目从财务角度分析是可行。财务分析补充说明般地，建设项目财务计算期越短越可能贴近未来经营实际。长期以来应用折现现金流法作为传统财务评估经典方法，考虑了建设方案形成现金流量时间价值和风险......”。

9、“.....如果净现值大于，说明方案可行，如果净现值小于，就说明方案不可行。但是传统财务评估存在很大局限性和缺陷用方法评估前提假设是项目经营持续稳定，未来现金流可预期。但是这样分析方法往往隐含两个不切实际假设，即企业决策不能延迟而且只能选择投资或不投资，同时项目在未来不会作任何调整通常不现实。正是这些假设使法在评价实物投资中忽略了许多重要现实影响因素，因而在评价像本项目这样具有经营灵活性和战略成长性投资决策中，就会导致这些项目价值低估，甚至导致决策。法只能估算预先设定投资机会和预设业务未来增长所能产生现金流价值，而忽略了企业潜在投资机会可能在未来带来投资收益，也忽略了企业管理者通过灵活地把握各种投资机会所能给企业带来增值。因此基于未来收益法对发掘企业把握不确定环境下各种投资机会给企业带来新增价值无能为力。也就是说法局限性源于其忽略或否定了决策者对个战略所涉及后续投资灵活处理，实际是忽略或否定了起码企业家才能......”。