1、“.....所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按租金收入计算。三财务预测财务预测前提条件根据国家现行财税政策，如与转让房地产有关税赋，与转让房地产商务楼办公楼有关费用预测税费。本项目开发建设高层商务楼与单体办公楼采取销售方式。项目高层办公楼和单体办公楼销售价格参照了天津市近三年同类地区如土地等级交通区位消费水平等办公楼价位。天津市房地产特别是办公楼交易实绩，但未计入天津市限价房及般商品住宅平均销售指数。二销售预测按照项目工程方案，总建筑面积为，经测算扣除地下建筑面积，项目可销售面积，其中高层商务楼可售面积，经测算平均销售价格为元，单体办公楼可售面积为，经测算平均销售价格元。元万元元万元总销售收入万元万元万元......”。

2、“.....五企业管理费按总开发成本提取，为万元六销售费用包括销售佣金促销费广告费等，按销售收入估算万元万元七财务费用包括贷款利息贷款抵押物保险费登记费等组成，因本项目期建设工程没有贷款发生，因此这指标不做计算。八销售利润销售利润总销售收入总开发成本销售税金与转让办公楼产权相关费用企业管理费销售费用财务费用万元四财务分析财务分析中需要说明几个问题投资于总开发成本支出应同步，故投资资金均在建设期初期投入。本项目建设期年。项目拟安排第年支出总开发成本，其余在第二年完成支出其余最后半年支出。项目分析中参用了房地产开发滚动开发及施工单位代垫部分工程款做法，在财务现金流量中由于房地产项目在短时间内资金流量很大，因此在资金流量计算中是以季度做计算单位而不以年为单位，这样可以更好反应资金流量变化。结合本市目前办公楼销售状况主要在中后期，在建设期第年未考虑销售，在建设期第二年开始销售，销售率销售量竣工量本项目第年销售率按考虑，其余在建设期后第二三年销售，余下在第四年销售完......”。

3、“.....促进天津保税区总部经济发展。目标客户群体对本项目需求状况，直接决定了本项目未来现金流，顾客群稳定程度取决于两个因素周边人口对项目认可程度以及顾客定位。本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山西内蒙等地来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大沿海开放城市，作为快速发展直辖市，房地产业有很大发展空间，随着天津市在环渤海中心地位逐渐形成，将会吸引越来越多外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业发展受到国家高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平蒸蒸日上，近年来天津市房地产业已有了定发展，保持了良好发展态势......”。

4、“.....作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带核心城市，同时也担负着首都北京些重要交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市发展，也将是中国经济个新引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定影响。房地产需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚性，是天津需求市场主体，其变化也有定规律可循，短期内，面对市场波动......”。

5、“.....但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月调整期。另方面本地为数不多投资客群会更加理性分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大改变，其他投资渠道没有明显优势情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区服务业企业已超过家，现代服务业已目所得税税率按计算所得税税金万元万元净利润为万元自有资金盈利率为四盈利性分析精算盈利性分析匡算采用评价指标主要是自有资金投资盈利率......”。

6、“.....因此，在进行盈利性分析精算时采用是指自有资金内部收益率。编制自有资金现金流量表取基准折现率为折现自有资金内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期全投资回收期为季度，即从建设期开始计算为季度如扣除建设期个季度，从销售开始起算为季度。五盈亏平衡计算计算损益两年销售额总固定成本变动成本销售额万元即本项目销售额达到万元时，达到损益两平，相当于总销售额，通过这指标计算项目达到了很高收益水平，这本身也符合房地产综合开发各项设施在进行销售特点。现金流量表如下表现金流量表序号项目季度现金流入开发收入自有资金贷款小计现金流出开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加转让产权有关费用所得税贷款偿还其他小计净现金流累计净现金流量本项目经济评价指标如下表经济评价指标表序号经济评价指标单位数值备注内部收益率净现值万元静态投资回收期年分析表明，所得税后内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期年包括建设期，因此，从静态角度分析，该项目具有定盈利能力及抗风险能力。五评估结论项目建成后......”。

7、“.....项目投资财务内部收益率满足要求，表明项目经济效益良好，具有较强财务生存能力，及较好盈利能力，评价认为项目具有财务可行性。第十三章社会效益评价概述本项目座落于天津市滨海新区，是集高层商务楼单体办公楼于体大型商业居住区。在港澳现代城内包含高层商务楼单体办公楼商业配套设施以及地下停车库，总建筑面积为平方米，总投资额为亿元。二社会效益分析有助于居民生活质量提升本项目建设将为本市以及外地市民提供个良好商住娱乐场所，随着本项目周边商业配套设施完善，人们将在本项目中得到全面周到服务，对居民物质生活质量提高和精神文明水平提升起到积极作用。二有助于扩大当地居民就业，特别是对弱势群体有积极影响项目建成后会带来服务零售等第三产业就业岗位，项目共需各类工作人员百余人，其中，会产生类似保洁物业等不需要太多技能工作岗位。会对周边人群提出定就业岗位需求，会对项目周边弱势群体需要基本生活保障人群，特别是人员提供定就业机会。对维护社会稳定起到积极促进作用......”。

8、“.....改善和提高该块土地现有利用方式，加速改造滨海新区保税区商住环境，对现有保税区土地价值起到巩固和提升双重作用。四项目对社会稳定和谐发展起到了积极作用本项目办公楼建设满足了人们及相关机构对商务办公用房需求,商务办公楼底商和周边大型商业设施保障了在此生活和工作人们生活需求，也解决大量就业问题，同时较大规模地下停车库也很大程度上解决了保税区停车问题。随着本项目和周边地区开发，构筑了个多元化社会体系，保障了人们对现代化居住和购物环境等需求，提高了人们整体文化素质,保障了社会稳定和谐发展。三评价结论本项目建设可以带动周边相关产业及当地经济发展，还可以解决当地大量就业问题，满足人们生活福利和社会发展需求，保障社会安定团结，推动社会和谐发展。第十四章结论综上所述，本项目建设符合天津市十五规划和城市整体规划，也符合国家现行相关法律法规及政策要求。本项目建设地点在天津滨海新区保税区内，建设地点四周多为商务区办公区及工业园区，项目建成后方便了周边居民生活......”。

9、“.....本项目选址区位建设规划相关配置都具有良好条件工程进度安排合理，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。从财务效益可以看出，项目有良好盈利能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施可行性。在经济及社会效益上合理，并具有良好社会效益和环境效益，项目可行以及周边地区，包括河北山东山西内蒙等地来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大沿海开放城市，作为快速发展直辖市，房地产业有很大发展空间，随着天津市在环渤海中心地位逐渐形成，将会吸引越来越多外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业发展受到国家高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平蒸蒸日上，近年来天津市房地产业已有了定发展，保持了良好发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带核心城市......”。