1、“.....第二节复合业态建议基本建筑指标结合本项目地块分析，相关参考项目分析，以及五星级酒店酒店式公寓产权式酒店写字楼开发可行性分析，我们对未来建筑指标做以下规划。表基本建筑指标建筑指标表指标名称数据备注用地面积约亩土地成本万拆迁亿出让金亿容积率绿化率左右其中绿地率左右建筑面积地上面积地下面积建筑高度第层第二层层建筑占地面道路及地面停车场面积绿化建筑面积业态五星级酒店与酒店式公寓复合酒店建筑面积平方米酒店式公寓面积平方米酒店电梯台酒店室公寓电梯台得房率客房均价元间二复合形态五星级酒店五星级酒店基本建筑指标表宾馆基本建筑指标单位平方米建筑面积商铺面积厨房面积客房面积酒店间数间餐厅面积会议室面积娱乐面积健身中心美容美发室桑拿多功能厅室内游泳池网球场顶楼桌球房棋牌房壁球房大堂面积商务面积办公房面积公摊面积其它需要改善方面客房方面，客房大小缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善，其中标准客房面积不少于平方，客房内配套最好更换成新用具，部分客房内卫生间冲淋和浴缸可分开设置......”。

2、“.....菜系品种缺乏大型宴会厅餐具档次是餐厅方面需要完善三个方面，菜系品种方面中餐可以考虑提供粤菜川菜江浙菜和湘菜等，西餐需提供法国风味意大利风味和日本风味菜系在娱乐配套方面，健身中心美容美发室多功能厅精品店室内游泳池棋牌室网球场和应是主要配套。会展方面，会展配套需要引进技术含量较高设备，使其商务会展功能强化。在宾馆改造期间，对改扩建工程开始时间持续时间及结束时间，改扩建期间是否正常营业会增加配套设施新服务理念未来价格都应全面提供给关注每个人，只有把这些信息传达出去，才有可能保留原来客户并开拓新客户群体。酒店式公寓酒店式公寓基本建筑指标表酒店式公寓基本建筑指标酒店式公寓建筑面积平方米平均面积平方房间数间均价元平方米得房率相关配套服务配套公共部位清洁和客房服务小时送餐服务商务服务和小时抢修，保姆服务等。设施配套游泳池健身中心保安系统卫星电视宽带接入和酒吧等信息宣传地段价格升值潜力及开发商情况是大多数购房者最想了解信息之。另外......”。

3、“.....因此未来可以从以上这几个方面着手宣传。销售方式由于大部分被访者对酒店式公寓和产权式酒店区别都不太了解，结合酒店式公寓购买者都是处于投资，因此，我们建议对酒店式公寓提出纯产权共管式公寓概念。这种公寓销售按照酒店式公寓方式来销售，但同时提供售后管理服务。是否提供售后管理服务由购房者决定，即购房者需要此管理服务，管理公司就提供，如果不需长期发展。长三角经济发展趋势体化进程全面长三角体化发展目标是在未来年左右时间里，将长三角组建成个多心组团分层辐射世界级都市经济圈。年以来，长三角体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面，第，推进体化理念机制不断深化和完善。两省市市政府高层就区域体化达成战略共识，江浙主动提出接轨上海发展战略。第二，具体领域体化有实质性举措。三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快都市经济圈是未来长三角构筑体化发展新型地域组织形式而整合提升产业集群是长三角未来体化建设主要手段之，其中产业集群协同发展五大领域分别是石油化工汽车制造高新技术现代物流和金融......”。

4、“.....在各地区定位中，浙江江苏经济功能定位于降低商品制造成本地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出交易成本中心。核心城市上海国际中心城市地位加强年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国个城市之首。这点也受到了国外企业认可，自年以来，许多全球大企业纷纷将自己亚太总部或中国总部从本土或新加坡香港北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车福特瑞典宜家德加拉雅芳麦当劳国际纸业等各行业著名企业。更多国际知名企业入驻将会进步提高上海国际中心城市地位。杭州南京两个中心城市地位逐渐突显在核心城市上海国际地位日益突出对周边城市辐射力加大同时，杭州南京两个城市在各自二级都市圈中地位也在不断加强。主要数据对比表十六个城市间各项指标对比地区土地面积平方公里年末户籍人口万人年生产总值亿元人均生产总值亿元城市居民可支配收入元累计累计累计杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州上海长三角合计很明显......”。

5、“.....而杭州在长三角南翼辐射作用无人可代。尤其是从经济总量上看，杭州在长三角南翼独树帜，具有无可比拟区域辐射作用。从居民人均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外所有城市居民人均收入都超过长三角平均水平。也就是说，杭州所辐射是片普遍富庶黄金热土。长三角南翼普遍富庶杭州是其中辐射中心再加上杭州独特居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多城市了。这是杭州房地产业发展得天独厚综合优势，今后这状况也不会有多大改变。杭州作为区域辐射中心唯威胁来自宁波离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡城市，因而宁波贯以来表现出脱杭入沪倾向，规划中杭州湾大桥建成将进步推动这趋势，使沪杭甬之间关系有向沪宁苏靠拢趋势。二浙江省及杭州市宏观发展研究浙江省国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。年全省年均增长，比全国高出个百分点。年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到年，全省人均将达到美元......”。

6、“.....杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元管理公司可以不提供。例如，购房者三人，处于不同目购买此房，完全是自住需求才购买，那么可能不太需要管理公司管理其公寓年可能只有段时间住在自己公寓，那么管理公司可以在需要情况下，在其不居住这段期间帮其管理带租购房者这套半自住半投资公寓购房者完全是为了投资才购买此处公寓，那么只要有需要，管理公司可以提供带租带售等管理服务。简而言之，就是售是酒店式公寓，但会因为购房者目不同，提供产权式酒店管理服务。第三节财务分析及资金筹措安排收入预计客房收入客房有间，预计平均房价元间，预计收入万元餐饮收入预计拥有个就餐位，按每天人次就餐，平均消费元，餐饮年收入为万元娱乐收入个包房，消费单价为元，全年收入万元。棋牌房个，每天销售间次，按每间次小时，元小时计，全年收入万元。桑拿房个包房，每天销售间次，消费单价为元间，全年收入万其他美容美发游泳健身壁球等运动休闲项目按每天万元全年万收入计。合计娱乐收入万元其它收入酒店拥有平方米会议场地......”。

7、“.....按元天平方米，出租租金为万元其它收入合计万酒店满负荷收入为万元二营业税金与附加本项目营业税率为，城市维护建设税率为，教育费附加为，合计营业税金及附加为营业收入。正常年营业税金及附加为万元。房产税根据固定资产原值，计算得到万元。税金及附加合计万元。三成本外购原辅材料费用餐饮成本按餐饮收入估算，为万元旅馆餐饮等物料消耗，包括客房餐饮等日常卫生清洁用品消耗，按客房收入计，为每年万元娱乐活动品更新，低值易耗品补充，按娱乐收入计，为每年万元。外购原辅材料费用共计万元。外购燃料动力费用外购燃料动力费用正常营运年为万元，具体构成为水年耗用量单价万吨元吨万元电年耗用量单价万度元度万元液化气年耗用量单价吨元吨万元工资福利费用本项目定员为人，人均年工资按万元计，则年工资福利费共计万元。折旧及摊销费用本项目固定资产原值万元。固定资产折旧按平均年限法计算，综合折旧年限为年，残值率为，固定资产余值为万元，年折旧额为万元......”。

8、“.....按年摊销，每年摊销万元。修理费用按固定资产折旧计，年修理费为万元。管理费用预计为销售收入，年支出万销售费用行业平均水平为销售收入，本酒店按计算，为万年酒店经营说明假设年营业额为满负荷，年营业额为满负荷，年及以后年份营业额为满负荷。经上述估算，本项目正常年静态总成本为万元，其中经营成本万元......”。

9、“.....本项目资金缺口为亿元需外部资金解决，其中酒店式公寓资金缺口亿元，酒店类资金缺口亿元银行融资根据现行信贷政策，银行贷款必须确保自有资金，即万元万元，银行贷款万元。银行融资前必须四证齐全，担保方式为土地抵押。同时酒店类贷款为固定资产贷款，银行控制较为严格，在目前金融形势下，取得贷款难度较大。股权合作该方案需要找到有实力合作公司，同时必须成立项目公司进行项目开发，对土地及项目前期报批手续造成定障碍。通过出让公司部分利润获得与其他公司合作，同时丧失了相应权益。自有资金该项目资金缺口为亿元，若全部通过自有资金解决......”。