1、“.....本方案侧重于优先发展已经获得土地使用权沿海平方公里土地。由于该部分土地主要分布于南区中区，少部分分布于北区，与开发方案二相同是，南区和中区都作为开发初期重点，并通过提供不同旅游度假产品，同时满足不同层次和需求客户群，迅速扩大市场范围。初期区域发展思路南区沿海地区在前期发展过程中通过年左右时间陆续推出新五星级酒店，逐步形成酒店组团群，分别依靠不同特色来满足高端顾客不同偏好要求，吸引游客到访和延长逗留时间。第阶段，考虑到香港和珠三角客户对于海岸生活向往，以及初期资金限制，主要发展会议酒店和山地海景组团。在第二阶段再发展游艇酒店组团等。同时......”。

2、“.....并较为迅速形成成熟度假社区，来带动中区住宅物业发展。第二阶段，南区高尔夫酒店组团等其他酒店组团陆续转让，来满足不断增长对南区高尚度假设施和体验需求。中区酒店用地亦陆续转让，满足更广泛游客需要。和地块别墅区优先启动。北区红树林和海港旅游区码头也在本阶段落成。初期开发目和作用南区整体区域形象高端影响力和旅游度假品牌初步形成。中区滨海游憩项目陆续推出，将有助于本案在初期成为珠三角新旅游热点。南区和中区通过各自项目，形成不同游客体验，分别满足不同层次和偏好旅游度假需求。各区域土地价格因酒店带动作用上涨，并形成追涨和投资空间。方案评价前期较为分散基础设施建设和开发，将使得有限资金投入较为紧张。优先发展已获得土地，使得项目推进时间有更强确定性。由于启动期均在沿海用地展开，最优势资源最先强势利用，使得后期发展中，资源优势不足，应通过组团规划和路网设计，使腹地建立与海岸之间更强联系......”。

3、“.....开发土地北区沿海土地受让推动政府市政建设和配套完善南区会议酒店建成南区会议酒店组团别墅项目南区游艇酒店组团中区夕畔港湾项目中区精灵水世界项目中区湿地公园中区四星级产权酒店概念设计图分区概念规划图分区说明交通规划第六篇环境保护措施环境保护原则生态环境保护环境保护其它方面第七篇项目总体进度安排关于本项目开发模式关于本项目总体进度计划开块酒店用地中区天后宫项目北区形象标识物第二阶段中区旅游新镇七通平北区其余可开发土地受让北区海港旅游区七通平土地七通平受让南区海景酒店组团南区高尔夫组团中区传统小镇初步改造中区旅游新镇商业中区座酒店中区北侧别墅项目北区红树林生态保护区北区海港旅游区码头第三阶段七通平中区南侧七通平南区南侧高档地产南区温泉酒店南区温泉酒店别墅中区旅游新镇住宅用地和商业用地中区块酒店用地中区南侧别墅项目北区海港旅游区中区旅游新镇市政配套第四阶段北区腹地七通平中区北侧土地七通平中区东部部分土地中区生态广场中区旅游新镇商业北区临海产业园山海园林度假区第五阶段北区腹地七通平七通平北区住宅......”。

4、“.....受让土地和基础设施建设尽可能在前期安排。按照项目公司与政府之间协议，受让土地地价款原则上假设在签订土地转让合同摘牌成功后两年付清。第年支付地价款。第二年支付。经与甲方沟通确认，作为巽寮湾地区区域开发者，项目公司与政府将在基础设施建设上进行合作。其中与外部连接主要干道引水工程变电站燃气站主要市政管线建设大亚湾至巽寮海上航道开通将由政府负责投资和推进完成。投资估算与资金筹措项目总投资财务测算标明，项目总投资额亿元以上。目前项目周边地区开放程度比较低，为了改善整体投资环境和建立高档度假社区发展基础，开发初期需要大量投资用于基础设施建设。另外，根据前述开发建议，在项目发展首期，除南区主要为酒店和旅游设施等长期投资项目，因此前期资金流出将大于资金流入。需要较充足现金流作为保证。由于在开发初期本项目所在位臵比较偏僻，并且开发不足，物业市场未形成气候，因此在住宅销售和市场吸纳方面需要时间和积累......”。

5、“.....因此，预计项目初期来自住宅销售回笼资金有限。但随着区域成熟度和品牌影响力逐步提高，项目投资价值将会被市场逐步认可，因此项目将在后期将因土地出酒店和度假地产发展而形成较大净现金流入。项目开发在前期资金投入量较大，后期能够实现滚动开发。资金筹措和融资建议融资方式按照国内目前资本市场环境，本案主要资金来源为现有股东权益投资引入合作投资伙伴银行借贷和土地使用权转让。项目筹资方案金融街惠州臵业有限公司作为股份公司，有上市企业和各级政府作为权益投资后盾。有限公司可以吸引更多投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担财务风险，并提高招商成功率。同时，吸引其他投资者合作开发或提高借贷比率可以大幅减少对自有启动资金要求，降低资金缺口。项目筹资策略项目前五年净现金缺口在亿元以上左右，由于开发前期资金缺口较大，转让土地引入合作伙伴投资应该在前期诸项目中重点考虑。关键驻商成功引入，对本案发展至关重要，应该按科学系统方法加以实现。在招商引资过程中，要对合作方和受让方资质和特征进行考察，加强门槛设定......”。

6、“.....谈判并达成协议。招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略关键技能财务状况及沟通渠道等方面分析，进行排序。根据分析，初步得出第阶段吸引潜在关键驻商重点目标，并进行招商引资筛选及优先综合排序。制定潜在关键驻商招商文件，注重宣传本案宏观发展目标本案对潜在驻商价值定位，并利用财务模型演示业务发展蓝图。在制定招商方案及文件基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判。对于不同类型驻商，根据其引进重要程度，政府可给予相应税收优惠政策......”。

7、“.....本方案侧重于优先发展已经获得土地使用权沿海平方公里土地。由于该部分土地主要分布于南区中区，少部分分布于北区，与开发方案二相同是，南区和中区都作为开发初期重点，并通过提供不同旅游度假产品，同时满足不同层次和需求客户群，迅速扩大市场范围。初期区域发展思路南区沿海地区在前期发展过程中通过年左右时间陆续推出新五星级酒店，逐步形成酒店组团群，分别依靠不同特色来满足高端顾客不同偏好要求，吸引游客到访和延长逗留时间。第阶段，考虑到香港和珠三角客户对于海岸生活向往，以及初期资金限制，主要发展会议酒店和山地海景组团......”。

8、“.....同时，中区沿海部分各主要娱乐项目和酒店配套在第阶段启动。并较为迅速形成成熟度假社区，来带动中区住宅物业发展。第二阶段，南区高尔夫酒店组团等其他酒店组团陆续转让，来满足不断增长对南区高尚度假设施和体验需求。中区酒店用地亦陆续转让，满足更广泛游客需要。和地块别墅区优先启动。北区红树林和海港旅游区码头也在本阶段落成。初期开发目和作用南区整体区域形象高端影响力和旅游度假品牌初步形成。中区滨海游憩项目陆续推出，将有助于本案在初期成为珠三角新旅游热点。南区和中区通过各自项目，形成不同游客体验，分别满足不同层次和偏好旅游度假需求。各区域土地价格因酒店带动作用上涨，并形成追涨和投资空间。方案评价前期较为分散基础设施建设和开发，将使得有限资金投入较为紧张。优先发展已获得土地，使得项目推进时间有更强确定性。由于启动期均在沿海用地展开，最优势资源最先强势利用，使得后期发展中，资源优势不足，应通过组团规划和路网设计，使腹地建立与海岸之间更强联系......”。

9、“.....可行性研究开始前已经形成工作成果及文件。国家和拟建地区开发建设政策法令和法规。根据项目需要进行调查和收集设计基础资料。项目研究范围市场分析与规模预测旅游资源条件分析总体规划基本情况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州臵业有限公司地理位臵广东省惠州市惠东县巽寮镇东经，北纬开发规模平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚滨海旅游资源，是广东省唯滨海旅游资源处女地，以石奇美水奇清沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家级类标准......”。