1、“.....充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。见附表。内部收益率内部收益率设基准收益率为，则时，又设，则评价结论此项目在财务上是可行。第六部分不确定性分析㈠盈亏平衡分析住宅销售平衡点是即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。㈡敏感性分析单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率投资回收期年基本方案销售价格销售面积可变成本从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况，只有制定了个切实可行市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本控制，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现......”。

2、“.....投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。正安经济格局不可预见正安产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度，在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展，包括金融，开发条件预售许可条件等限制。这都将对本项目融资开发销售产生巨大影响。未来宏观经济不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构进程国家经济政策产业政策优惠政策变化货款利率变化各种税率变化等均将影响到本项目经济效益。市场风险市场风险是指本项目面临市场环境不确定性，如新竞争对手出现市场供求关系变化等给本项目开发所带来不利局面。市场风险是本项目面临最大不确定因素消费空间限制楼盘规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量制约，从目前趋势分析，成都每年需求总量不会有太大增加。而供应量排除中央继续要推进物业税研究与实施，其目是引导居民树立合理节约住房消费观念。首次提出地方政府调控责任......”。

3、“.....把房地产业稳定发展及住房民生问题解决与地方政策工作评价直接挂钩，即工作责任制。这是个重要动向，将有利于督促地方政府将更多精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业问题上跑偏路，甚至本末倒置。总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现时刻，房地产业发展面临分化，方面要保持刚性需求释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求肆无忌惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打击。金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为，农村信用社等小型金融机构暂不上调。政策评析提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长种反映。年第星期金融机构新增贷款达到亿人民币，这在定程度上促成了这次上调行动。对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响是市场预期，如果市场从目前宽裕心态转变为紧缩心态......”。

4、“.....不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑，主要体现平衡和微调两个方面。因此，仅从这个动作还不能做出未来货币政策是紧还是松判断。未来政策走向宏观经济调控政策继续实行积极财政政策和适度宽松货币政策从宏观经济政策取向看，年依然实行积极财政政策和适度宽松货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年增速重新站上两位数，如果增幅超过，如果包括股票和房地产在内资产价格沿续今年热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息手段，而货币政策调整将显著影响楼市。房地产调控政策有保有压，从无为到有为从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了年末年初这轮冲击波后，会有个观察期，如果接下来个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，年全年极可能将在平静中度过。如果年开发投资增速重新站上，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机房地产调控政策将会继续加大力度出台......”。

5、“.....㈡正安县房地产市场环境分析人逐年高速增长，旦市场供应达到相当规模，正安房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大变化。开发方应对中国房地产行业市场高度不确定性有充分认识。运作风险本项目规模大，且所处环境复杂多变，与小项目运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好开发理念先进运作模式，市场把控能力，健全决策机制，流人才„„，将对本项目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划设计建设推广销售到物业管理开发全过程中系列不确定因素对本项目经营收益影响。企业品牌风险要完全把握正安房地产市场，运作好项目需要个长期探索和认知过程。在这过程中也存在企业决策风险。开发企业推崇理念和生活方式，要融入成都消费群体需要个认知过程，也存在定风险。不可抗风险战争洪水地震等不可抗拒灾难将对本项目构成威胁。第七部分研究结论与建议结论风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中条客观规律。与其说投资决策时对项目选择......”。

6、“.....是对利益与风险权衡。建议提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略......”。

7、“.....另外，现在处于调控关键时期，物业税征收问题既敏感，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦说法，但并不排除中央继续要推进物业税研究与实施，其目是引导居民树立合理节约住房消费观念。首次提出地方政府调控责任。第五大条是落实地方各级人民政府责任，把房地产业稳定发展及住房民生问题解决与地方政策工作评价直接挂钩......”。

8、“.....这是个重要动向，将有利于督促地方政府将更多精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业问题上跑偏路，甚至本末倒置。总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现时刻，房地产业发展面临分化，方面要保持刚性需求释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求肆无忌惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打击。金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分第部分项目总论㈠项目背景稀缺之地，升值潜力巨大正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆前沿，县城北距重庆公里，南距遵义公里，贵阳公里，是渝南黔北经济文化重要交汇区域，古有黔北门户之称。全县辖乡镇，个村社区居委会，万人，国土面积平方公里。安场镇位于位于贵州省遵义市正安县北部，距县城约公里，作为正安县城拓展新区，周邻本县凤仪镇格林镇杨兴乡碧峰乡瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积平方公里，辖个行政村，个社区，共个村居民小组，人口万人。镇内公路纵横交错......”。

9、“.....交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要物资集散地，素有小重庆之称。本地块位于安场十号路与省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯个大规模高品位小区。地处成熟生活圈，享便利快捷生活项目周边覆盖安场老街新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距米左右即安场小,正管理费用本项目管理费用按项目项和估算万元销售费用本项目销售费用按销售收入估算万元财务费用万元以上见附表销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价为住宅均价万元商铺万元办公楼万地下车库万个销售收入住宅万商铺万办公楼万车位万总计万元营业税及附加万以上见附表现金流量见附表㈡融资方案项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行......”。