平方米，。资金计划土地费用分期总投入首期支付日期及金额二期支付日期及金额三期支付日期及金额期亩万元万元万元万元二期亩万元万元万元万元资金筹措项目投资资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资万元，经测算需投入资金包括自筹资金销售收入，其中自筹资金万元，销售收入万元。第九章财务评价财务评价基础数据与参数选取项目计算期为年销售价格住宅底层商铺元商务区元住宅元停车位地下元个基准收益率二税费率表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费成本和费用估算项目期道路建设配套基础设施建设两河综合整治商住开发成本和销售费用总额为万元。按总建筑面积分摊，单位面积综合造价为元。工程费用序号项目名称工程费用万元工程费用合计住宅底层商铺工程酒店工程商务区工程超市诊所工程会所工程幼儿园工程住宅工程市政道路工程绿化工程销售成本以销售额计提财用费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表利润与利润分配表开发总成本总计为万元。详见附表项目开发总成本估算表。销售收入分析本项目建设期年。本项目回迁期主要为回迁住宅楼商品住宅在建设期第二年开始预售，建成后两年内销售完毕。商场写字服务楼地下停车场在建成后出租经营回迁房预留总面积商场写字楼地下停车场出租，按出租十年考虑地下停车场车库出售费为万元个。详见附表营业收入营业税金及附加估算表财务盈利能力分析利润分析项目总销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税以计，共万元税后净利润万元静态指标分析总投资利润率总投资收益率项目资本金净利润率投资利税率投入产出比动态指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动态指标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率投资净现值投资回收期年贷款偿还能力分析项目无长期贷款。不确定性分析敏感性分析该项目做税前全部投资敏感性分析，考虑到项目实施过程中些不确定性因素变化，分别对销售收入建设投资作了提高和降低单因素变化对投资利润率影响，敏感性分析见表敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入投资利润率较基本方案增减敏感性分析图销售收入,建设投资,基本方案内部收益率,因素变化率内部收益率变化从敏感性分析表可看出各因素变化都不同程度影响投资利润率，其中，销售收入降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低百分之十，项目内部收益率为，说明销售收入和经营成本对项目影响不大，项目抗销售风险能力强。盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点来计算该项目，平均盈亏平衡点为，也就当扣除置换房面积销售面积达，企业就可以保本。盈亏平衡图总成本付税后营业收入盈亏平衡点财务评价结论从投资效益经济评价指标三率以及现有技术力量和管理人才，为项目实施创造有利条件。严格执行环境保护三同时制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理环境优美便捷高效个性鲜明，具有传统和现代气息及特色流居住社区。项目概况项目名称嵩明城乡体化空港翼城项目项目建设地点位于嵩明县嵩阳镇东北片区西至规划北片区行政办公区北至老国道东至重机厂南至黄龙大道。项目建设规模和内容建设规模项目总规划用地面积平方米约合亩，总建筑面积平方米，净用地面积平方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积期平方米平方米二期平方米平方米建设内容项目本着以人为本创建精品开发理念，规划住宅面积为，可容纳户多人入住，建筑密度容积率绿地率。由多层住宅商铺地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域生态特点，项目引入养生宜居住宅概念，通过户型功能景观区域调控整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重目标，提高环境效益经济效益社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程合理运营，建设真正为居住者所思所想和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生典范，创造就业机会并提升当地经济水平。主要建设内容序号主要建设内容数量单位住宅底商面积酒店面积商务区面积超市诊所面积会所面积幼儿园面积住宅面积市政道路停车位地下辆主要建设条件交通条件围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家省市完成长昆高铁地铁号线昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有条连通昆明至嵩明城市主干道国道，可实现单程半小时到达。嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城快速连通，加上贵昆铁路长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站个高速铁路客运站个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达立体交通体系。供电条件本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目电力供应是稳妥可靠。供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成城市市政管道。气候条件本项目所在地点属典型温带暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温，降雨量毫米，无霜期天，日照小时。综上所述，本项目气候条件相当适宜。地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。区位优势嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区公里，属于半小时经济圈范围。素有滇东北门户之称，境内昆曲高速公路嵩待高速公路国道国道四线出省，贵昆铁路昆曲高速公路国道国道线，加上即将建设连接昆明新机场昆嵩高速公路，期看，投资利润率，资本金净利润率，内部收益率税后，投资回收期税后年，各项财务指标均比较好。从财务角度看，项目具有较好收益性。从财务分析来看，当销售能力利用率达时，项目即可保本，超过此量就可盈利，表明抗风险能力较强，有较好投资效益。综上所述，投资兴建空港翼城项目是可行，对社会，对开发商都是有利，建议尽快批准实施本项目。第十章风险分析及对策市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与同区位同档次物业进行区别定价另方面，从嵩明县规划及未来发展来看，空港翼城有相当大潜在居民。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着嵩明地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。经营管理风险本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险项目筹资计划中，部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑和减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。第十章结论项目评价经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有定经济性。社会效益评价本项目为老国道区域城乡体化建设和市政道路建设改造，提供了优越建设条件，大大改善了周边居民生活环境，更重要是嵩明县城乡体化发展做出了较大贡献，整个方案具有良好社会效益。环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质楼盘。本项目具有良好环境效益。建议本项目开发建设，为周边居民政府部门提供了新人居环境和基础设施，能够得到广大市民拥护，为加快嵩明县城乡体化建设步伐作出新贡献。为加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，保持经济社会可持续发展，努力将嵩明县建设成为环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化城区，对城乡结合部进行拆迁改造是十分必要和非常及时。在符合城市总体规划原则下，城乡改造采取分步实施有序推进过程是稳妥。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，应注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身特色。就建筑形式而言可以考虑建筑立面顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题特色，为每户增添空中花园，提升建筑档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀物业经营管理公司，采用科学专业高效经营管理和销售招商，对本项目成功运作起关键推动作用。结论本着人民城市人民建原则，通过城乡土地功能序列替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用于城乡体化建设是合理。经预测，本项目土地开发收益将达万元，与建设总成本费用万元，还有盈余。根据前述项目经济分析，可以看出本项目实施无论从价格成本角度看，都不会出现亏本现象，能够为国家缴纳上千万元税收，并带动建筑企业发展，提供巨大就业机会。所以本项目实施将会创造很高经济效益，同时带来很好社会效益，是项各种指标均优工程。希望能够得到各界人士各合作单位和政府部门支持，使本项目得以顺利实施。方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积期平方米平方米二期平方米平方米建设内容项目本着以人为本创建精品开发理念，规划住宅面积为，可容纳户多人入住，建筑密度容积率绿地率。由多层住宅商铺地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基