1、“.....股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的改制目 标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业 影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入以后完全放开的市 场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新 的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司 正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之 ，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸号 文批复同意无锡东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入无锡商业大厦股份有限公 司拟上市申报项目......”。

2、“.....以当前无锡商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基 础，对建设无锡东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究......”。

3、“.....第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利 润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计 划委员会计经贸号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项目。 无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展 商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区经济的发展 起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商场 经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企 业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商 品供应保障体系......”。

4、“.....还能更有效地降低商品流通总成 本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的 经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股 份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货 物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般 商品万件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积 ，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。 项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率......”。

5、“.....大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期 限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼 其中超市卖场面积......”。

6、“.....客户对服 务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成 功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态物 流产业，达到科学合理地利用经营资源加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。 为促进我国物流事业发展的需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展的产业。江 苏省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在十五规划中也明确指出要积极培育和 发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京无锡苏州连 云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽 为依托，建成区域性综合物流中心......”。

7、“.....要发展大配送大卖场大连销，形成立足无锡，面向 华东辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次多功能通畅高 效可调控的市场体系。因此，本项目的建设，将是我国江苏省尤其是无锡物流事业进 步发展的需要。 二我国及无锡超市业发展的需要 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了个新阶段。 年月，我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复的文件，批准在北京 上海天津广州大连青岛等个城市和个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。 在此之后，国家又采取了系列新的改革方案年月，国务院在有关文件中第次 同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围年，国家对外开放连锁 经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点年月，外商投资产 业指导目录中，又将商业零售批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类......”。

8、“.....因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售 企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙 荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货 商品批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是种现代化大型商业形态，具有自选 购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家， 它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计年美国种零 售业态中，超市销售额以的比例而高居榜首百货仅占，同年日本各种超市销 售额也占便利店占，百货店占。因此，超市在发达国家的商业发展中占有 重要地位。当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间......”。

9、“.....投资 环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。 我国超市始于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过 定的轰动效应，但终因市场问题而导致度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入经 济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应用，超市这种现代化商业零售 形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。 随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善， 无锡的超市业也得到了迅速的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢 滩锡城，继无锡八佰伴三阳百盛麦德龙之后，欧尚欧倍德 佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相无锡。面对国外超市在国内 市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服 务场所，引进新的经营理念经营模式服务形式，不断提高自 身参与市场竞争的能力。因此......”。