1、“.....最终成交价格有很大不确定性，由上文所述，针对不同成交价格，我司将对项目进行不同定位，并按照不同思路进行开发。当地块在较低价位成交，即地价在元平方米之间时，项目将定位为中小户型公寓式住宅，销售价格按照同类住宅价格标准定为元平方米当地价在较高价位成交，即地价在元平方米时，项目将定位为高档酒店式公寓，销售价格按照同类住宅价格标准定为元平方米。若地价超过元平方米，项目盈利水平就很低，不再具有开发价值。因此我们分别按照两种开发思路分别对项目进行财务分析。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告低价位竞拍产品开发模式财务分析成本分析本项目实施成本由地价建安费用财务费用营销费用和相关税金不可预见费等组成，地价暂按元平方米计。项目金额万元地价前期费用建安费用销售费用及税金管理费用财务费用合计项目收益收入测算依据根据项目初步规划思路，可售商品房包括住宅商业。参照本项目周边同类物业租金水平和成交价格，以及项目片区整体规划功能分区和未来发展前景......”。

2、“.....本项目销售价格定位由于片区目前住宅均价已达元平方米，商业首层价格达元平方米，考虑到随着片区规划进步完善，市场价格将进步上升，本项目在二年后推向市场，住宅销售均价以最保守估计为元平方米，商业销售均价为元平方米。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告收益分析序号物业类别销售面积销售单价元合计万元备注商业销售住宅销售公建合计成本收益率分析由于项目为拍卖地块，地价须在中标后次交清，因此在项目资金安排方面，我们假定地价全部为自有资金，开发投入由银行贷款取得，因此得到下表序号项目金额万元总销售收入总成本总收益自有资金收益率项目敏感性分析考虑到项目拍卖过程中有很多不确定性因素，都可能影响到项目成交价格，我们假定在项目地价为元平方米和元平方米情况下，又分别计算了项目收益，具体结果请见后表。对比项目地价元地价元地价元总成本万元自有资金万元宝安中心区宗地评估及可行性研究报告销售收入万元销售利润万元销售利润率自有资金聚基地家。工业经济效益不断提高年月全区规模以上工业实现应缴增值税亿元......”。

3、“.....分别增长和。全区规模以上工业实现利润增幅则由季二季和三季升至到年底。其中，全员劳动生产率达到元人，增长工业经济效益综合指数为，提高个百分点。工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值亿元，产销率为。工业总产值首次超过东莞数据来源深圳市宝安区统计局与国内重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多，且超大型企业如富士康集团增长较快，年宝安区规模以上工业总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低个百分点如图。外贸高出低进成为拉动增速高位运行主要新增因素年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策新调整，全区出口在去年高基数基础上再攀新高，外贸出口首次突破亿美元大关，达到亿美元，增长。实际利用外资亿美元，增长全口径。年宝安区实现对外贸易顺差亿美元，成为拉动高位运行主要新增因素。对外贸易出口额首次超过东莞年宝安区外贸进出口总额达亿美元，同比增长。其中，进口亿美元，同比增长出口亿美元，完成市下达任务，占全市出口总额，是全国出口总额亿美元左右......”。

4、“.....年宝安区出口也第次超过东莞市亿美元出口额，远高于龙岗区亿美元出口水平，在珠三角出口强区地位进步巩固如图。主要表现数据来源深圳市宝安区统计局出口市场多元化，重点区域集中在亚洲和北美洲从重点出口区域看，以香港和美国为主亚洲北美洲仍然是最重要出口基地，对独联体东盟欧盟出口增长也很快如图。年宝安区对亚洲出口是亿美元，增长，其中香港出口亿美元，增长由于中日间政治冷也影响到经济凉，对日出口首次下降。对北美洲出口亿美元，增长两洲合计出口亿美元，占出口总额。对欧盟国出口亿美元，增长对东盟出口亿美元，增长。数据来源深圳市宝安区统计局出口商品结构出现明显变化，高新技术产品出口比重继续扩大从出口贸易方式上看，年宝安区来料加工持续下滑，进料加工贸易般贸易大幅攀升，显示宝安区产业结构进步优化。全年加工贸易出口亿美元，增长，占全区出口总额，其中，来料加工贸易出口亿美元，下降进料加工贸易出口亿美元，增长。进料加工出口增长高于全区出口增长个百分点，占全区出口总额，进料加工出口已成为出口贸易主要形式......”。

5、“.....机电产品出口增长稳定，高新技术产品出口比重继续增大，增强了宝安区工业国际竞争力益率高价位竞拍开发模式财务分析成本分析本项目实施成本由地价建安费用财务费用营销费用和相关税金不可预见费等组成，地价暂按元平方米计。项目金额万元地价前期费用建安费用销售费用及税金管理费用财务费用合计项目收益收入测算依据根据项目初步规划思路，可售商品房包括住宅商业。参照本项目周边同类物业租金水平和成交价格，以及项目片区整体规划功能分区和未来发展前景，通过收益还原法和市场比较法，本项目销售价格定位由于市场可比同类产品高档酒店式公寓均价已达元平方米，商业首层价格达元平方米，考虑到随着片区规划宝安中心区宗地评估及可行性研究报告进步完善，市场价格将进步上升，本项目在二年后推向市场，以高档酒店式公寓销售均价保守估计为元平方米，商业销售均价为元平方米。收益分析序号物业类别销售面积销售单价元合计万元备注商业销售住宅销售公建合计成本收益率分析由于项目为拍卖地块，地价须在中标后次交清，因此在项目资金安排方面......”。

6、“.....开发投入由银行贷款取得，因此得到下表序号项目金额万元总销售收入总成本总收益自有资金收益率项目敏感性分析考虑到项目拍卖过程中有很多不确定性因素，都可能影响到项目成交价格，我们假定在项目地价为元平方米和元平方米情况下，分别计算了项目收益，具体结果请见后表。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告对比项目地价元地价元地价元地价元总成本万元自有资金万元销售收入万元销售利润万元销售利润率自有资金收益率综述综合以上财务分析，我们发现，当项目土地在元平方米以下成交时，通过对项目进行不同定位，采用不同开发策略均可取得良好收益，但如果项目地价超过元平方米，项目自有资金收益率下降到以下，年平均收益率将在以内，项目将不再具有投资价值，因此我司建议以元平方米作为我司报价上限参加地块拍卖。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告项目开发现金流量表单位人民币万元......”。

7、“.....地价元平方米年年年年合计三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度设计开工竣工销售现金流出土地费用前期费用建安费用管理费用销售费用财务费用销售税金偿还垫资偿还贷款小计现金流入销售收入银行贷款承包商垫资自有资金小计净现金流量累计净现金流量宝安中心区宗地评估及可行性研究报告衣模具服装个集聚基地共投入资金亿元。集聚基地共引进企业家，其中内衣集聚基地家，模具集聚基地家，服装集聚基地家，汽车电子集聚基地家。工业经济效益不断提高年月全区规模以上工业实现应缴增值税亿元，利润亿元，分别增长和。全区规模以上工业实现利润增幅则由季二季和三季升至到年底。其中，全员劳动生产率达到元人，增长工业经济效益综合指数为，提高个百分点。工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值亿元......”。

8、“.....工业总产值首次超过东莞数据来源深圳市宝安区统计局与国内重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多，且超大型企业如富士康集团增长较快，年宝安区规模以上工业总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低个百分点如图。外贸高出低进成为拉动增速高位运行主要新增因素年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策新调整，全区出口在去年高基数基础上再攀新高，外贸出口首目录第部分项目总论项目背景项目名称承担可行性研究工作单位研究工作依据项目建设规模和内容第二部分项目投资环境研究宝安区宏观经济环境分析宝安区经济发展总体概况宝安区未来发展预测宝安区房地产总体市场分析宝安区房地产市场供应状况分析宝安区房地产市场需求状况分析宝安区房地产市场价格分析宝安区房地产市场未来发展预测第三部分区域市场分析区域发展概况区域总体概述区域经济社会发展概况区域交通组织状况区域配套设施状况区域规划发展前景区域房地产市场分析区域房地产市场供应状况分析区域房地产市场需求状况分析核准通过，归档资料。未经允许......”。

9、“.....区域房地产市场价格分析区域房地产市场未来发展预测区域土地市场分析宝安区土地市场分析龙岗土地市场分析福田土地市场分析区域土地市场总结第四部分项目整体分析项目用地解析项目地块概述项目地理位置建设条件评价规划限制条件用地周边环境分析地块交通条件分析周边配套设施分析项目分析项目优势分析项目劣势分析项目机会点项目威胁点项目总结评价第五部分项目初步定位项目客户定位项目，实现销售回款。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告第七部分项目财务分析主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标总占地面积平方米,总建筑面积平方米住宅平方米商业平方米其他平方米容积率住宅土地使用年限年开发期年项目投标报价思路由于项目为拍卖地块，最终成交价格有很大不确定性，由上文所述，针对不同成交价格，我司将对项目进行不同定位，并按照不同思路进行开发。当地块在较低价位成交，即地价在元平方米之间时，项目将定位为中小户型公寓式住宅，销售价格按照同类住宅价格标准定为元平方米当地价在较高价位成交，即地价在元平方米时......”。