1、“.....以确定地质条件详细状况如果缺陷特殊或很严重，则还需作新设计。因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免。混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注质量控制十分重要，应严格把关。否则，易出现以下些问题因温度控制不严，发生较大温度应力，使混凝土抗凝土抗裂强度降低，产生危害建筑结构裂缝。因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。材料配比及拌合不合格，使混凝土质量不合格，达不到设计标号要求。以上这些质量事故如下妥善处理，势必影响建筑安全和寿命。而处理质量事故，必然增加投资和拖延工期。施工质量控制。施工质量与工程投资工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工加固处理等，从而影响投资，直至拖延工期。施工质量好坏与承包者素质能力和管理水平密切相关。项目管理。工程项目管理中心任务是研究和解决施工过程中如何把工地各项工作各个工作场地不同施工单位进行妥善安排，使之有条不紊相互协调，以期用最少人力物力和资金......”。

2、“.....按照确定工期，如期或提前建成，投入经营。所以施工管理工作好坏，将直接影响到施工进度工程质量和建设投资。但工程管理好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位项目管理水平和经验。自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。其它风险因素合同风险。因合同考虑不周而造成索赔或工期合理拖延。诉讼风险。开发单位与施工单位销售单位或客户因各种纠纷而发生诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。环保风险。因噪声固体废物等污染引起与工地左邻右舍纠纷。从经验来看，这些纠纷最容易影响工程进度。另外，因环境污染而被有关执法部门罚款停工整顿或被新闻曝光也应充分注意。资金风险。因各种原因引起资金不能按计划到位，致命工程进度受到影响，进而造成投资增加。手续办理风险。房地产开发涉及到政府各部门，需要办理大量手续，如因手续办理滞后或不完整，极易造成被有关政府部门命令停工罚款等不利局面。市场风险项目销售状况如何......”。

3、“.....宏观经济因素。此属于不可控制因素，但可以在项目开发之前做出预测。就当前而言，宏观经济形势有利于本项目开发，项目销售价格也极有可能随经济复苏与升温逐步走高。住房制度改革进程。当前住房制度改革重要内容之就是将原属党政企业事业单位所有公有住房逐步推向房地产二级市场。这项政策推开无疑将造成供求关系失衡，对商品房开发造成相当大不利影响。但从先行实施这项政策省市来看，其进展及对房地产市场冲击远不像人们想象那样迅速，那样明显。而且山西作为内陆地区，在同政策推行上，往往要滞后于其它省市年，甚至更长。因而在可预期年内，房改还期年含建设期第二章项目建设背景和必要性分析第节项目提出背景太原市是山西省省会城市，是全省政治经济文化发展中心。近年来，在中央加大基础设施建设方针指导下，太原市开始了大规模道路桥梁建设及旧城改造。随着太原市桥两路建成，市容市貌发生了巨大变化，幢幢高楼大厦在主要街道崛起，致使次要街道居民住宅相形见拙，和省会城市景观形成鲜明对比，从而迫使市委市政府将此提上议事日程......”。

4、“.....经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造全面建设，以加快我市危旧房改造步伐，促进我市经济发展。为此，太原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造实施意见并政发号，鼓励省属市属自主经营房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号，以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。第二节项目建设必要性分析太原市住房现状需要太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革深入发展，我市住宅建设有了较快发展。但同全国发展较快省市相比，由于人们长期受计划经济先生产后生活观念影响及低租金国家包福利制旧住房体制约束，住房供应和住房需求矛盾越来越大。目前，市直管公房约万，其中楼房为万，占总面积，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中万危旧房，占公房总数，些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们安居乐业和社会稳定......”。

5、“.....扩大营业面积，增加经营业务需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。三居民居住环境需要现该地区居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。第三章市场分析第节本章研究方法概述关于对房地产价格研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范环境中，与现实情况差距较大。实际上，中国房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房地产项目可行性和价格。市场比较法以经济学理论中效用均等物品之间产生相同价格替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成实际情况，人们总是在不断选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际交易价格为估价基准，只要有类似定数量房地产合适交易实例即可。它在实际交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用重要评估方法......”。

6、“.....可合理将此原理推而广之，即如果有定数量类似房地产交易是成功，那么我们所论述房地产也应该是可行成功。运用市场比较法核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同参照物是不存政策推动不会对本项目造成明显影响。但超出这个期限，则有可能造成明显影响，造成项目滞销或价格下跌。消费需求变化。本项目开发时间较长，整个工期需年,在这过程中,人们对房地产消费需求爱好难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目整体经济效益。第四节风险管理在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其他费用提取预备费，为有可能上涨材料施工等费用作好充分资金准备。采用大包方式将工程发包给施工单位，定死项目单位造价，这样当成本在定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来损失。对于钢材混凝土等大宗建材，应在施工淡季价格低廉时订货，并作好计划......”。

7、“.....对可能出现地质缺陷，预先做好充分准备及应急计划，旦发生立即处理，以避免工期拖延和酿成更大问题。成立专门班子，配备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍新闻单位政府有关部门工作，为工程建设创造良好外围环境，不使工程为纠纷新闻曝光行使处罚所困扰。加强公司内部经及与监理公司施工单位合作与协商，使工程进度质量投资按计划推进。作好销售策划工作和客户工作，使好房能卖上个好价钱，并完善有关手续，避免因销售问题与客户发生纠纷诉讼等，使公司始终能保持个良好形象。根据朝阳街和其它市政配套设施建设情况确定本项目建设规划和进度。第十三章财务测算及评价第节测算依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数。国家有关税收文件和政策。关于投资项目经济评价国家现行有关规定及数据。有关市场调研资料和数据及有关厂方提供相关资料。第二节财务测算分析总成本费用分析销售成本共计万元，其中工程造价包括工程费用其他费用预备费建设期贷款利息等共计万元。出租房屋水电气消耗量平均每年为万元,十年共计万元......”。

8、“.....固定资产总值为万元，按残值率考虑，折旧年，年折旧为万元，残值为万元，十年共计万元。总投资形成无形资产及递延资产总值为万元，按年摊销，每年摊销万元，十年共计万元。维修费按折旧费用计取，每年为万元，十年共计万元。职工工资及福利费总额为万元年，十年共计万元。其他费用在销售费用管理费用中扣除工资及福利费折旧费摊销费修理费后费用。为简化计算，该费用按工资及福利费计取，每年万元，十年共计万元。财用费用为销售期间贷款利息，十年共计万元。以上费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表损益表二销售收入分析本项目建设期年，运营期年。本项目回迁住宅楼商品住宅在建设期第三年开始预售，建成后两年内销售完毕。商场写字服务楼地下停车场在建成后出租经营。回迁房私产单价元户收入万元公产单价元收入万元万元商品住宅万元总收入万元商场服务楼地下停车场出租，商场可出租面积按出租十年考虑，平均元天地下停车场可出租车位个，年出租费为万元。则年租赁价格万元......”。

9、“.....其中营业税金按销售收入计，共万元城市维护建设税按营业税金计，共万元教育费附加按营业税金计，共万元价格调控基金按营业税金计，共万元河道工程管理费按营业税金计，共万元详见附表营业收入营业税金及附加估算表四财务盈利能力分析利润分析项目总销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税以计，共万元税后净利润万元静态指标分析投资利润率年利润总额总投资投资利税率年利税总额总投资动态指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动态指标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率投资净现值投资回收期五贷款偿还能力分析本项目借款万元，以租赁净收入作为偿还借款资金来源。第年借款万元第年借款万元第年借款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元第年还款万元建设期利息以国家年银行贷款利率计算。每年发生借款利息，建设期内计入总投资，经营期内计入财务费用，当年结清。详见附表借款还本付息计算表第三节财务评价结论项目达产后，年营业收入万元......”。