欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国 发展也正方兴未艾。 改革开放以来，随着我国人均的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平 日益提升。中国的零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。 业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样种新业态的加 入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入的增加 以及生活品味的提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长的消费需求。 市场需求 为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列的刺激消费政策， 使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需 求的释放。 经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台的经济刺激政策，长春 市经济增速加快，带动房地产市场的回暖。 长春市轻轨等重大市政工程的建设，将进步推动市政配套的完善，加快城市向 外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。 长吉图体化，长春城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市 第页共页 生活，而人口的增加必定带动消费的需求。 购买力 经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。从 发展的趋势看，长春城市居民的收入水平直呈上升趋势。数据显示，长春城市居民 人均可支配收入从年的，元增加到年的，元，购买力的提高为 推动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。 拟建地点 本项目用地位于双阳区奢岭镇长清公路西侧，用地距长春城区公里，距龙嘉 国际机场公里。随着长吉图两型社会建设和长春大交通大物流枢纽中心的 建设，区域优势愈发明显。 预期目标 世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于长春市双阳区奢岭镇，项目总体 用地面积约为亩，集奥特莱斯购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及 相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体的大型综合生态整合开发 区。 本项目是产业园的期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目 规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积， 平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积， 平方米。 主要建设条件 土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。 交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。 环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌 站。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。 项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划 第页共页 建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中， 三通平正在进行。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目单位数值备注 用地面积亩 商业亩 住宅亩 总建筑面积 商业 住宅 建筑密度 容积率 商业 住宅 绿地率 项目总投资万元 住宅销售收入万元 商业租金年收入万元正常年份 财务净现值税前万元 财务内部收益率 投资回收期年 投资利润率 资本金利润率 问题与建议 项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市的房 地产项目开发程序规定。 根据测算，在预计的开发进度预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的 非常时期，尤其是未来指数走向的不确定性，将为项目发展带来隐性风 第页共页 险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制 体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标 管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年长春市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 第页共页 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。 房地产业 随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。 长春市投资环境分析 长春市社会经济现状 年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的 核心增长级。 年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段， 个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。按照大 长春大生态大网络的原则，作为长春市卫星城镇的双阳区奢岭镇必将 获得空前发展。 年长春市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。 其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值， 亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。按常住人口计 算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值， 同比增长。长春市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为 ，比上年提高个百分点，人均为全省的倍。经济总量在长吉图 三市中的占比达，比上年提高个百分点。 第页共页 图长春市近年及增长率 年底，长春市人均为，万元，约合，美元。根据西方发达国 家的发展过程，长春市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加， 但对住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得长春市住房总量需求仍处于增量型发 展阶段。 长春市居民生活水平 年，长春市居民人均可支配收入的增长略低于增长，指数处于较高 上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明 了通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国 际粮农组织的标准，长春市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段， 对于世界知名品牌折扣需求依然存在。 在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力 和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量 收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，双阳奥特莱斯 这种商业形式孕育而生。 第页共页 图长春城市居民生活水平指标示意图 长春市居民消费状况 据统计，年长春市常住人口达万人，比年增长了，城市 化率由年的提高到了年的，增长了个百分点。 年，长春市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增 长的城市人口，住房需求直线上升。 城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国 际品牌需求持续增加。 图长春市近年城市居民人均可支配收入 图长春市城市居民人均消费性支出 近年来，长春市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步 提高。抽样调查资料显示，年长春市居民人均可支配收入达到，元，人均 第页共页 消费支出，元，年长春市居民消费性支出占到收入的。由此可见， 长春是个消费活跃的城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需 求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。 双阳区投资环境分析 项目区域概况 项目行政辖区双阳区，位于长春市东南部，幅员面积平方公里，占 长春市区总面积的，是长春市面积最大的区，辖个街道办事处，个镇， 个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占 全区人口的。 双阳区交通优越基础设施完善。奢岭镇距长春市仅公里，至龙嘉国际机场 仅公里。 双阳物产丰富，素有鹿乡的美称，并蕴藏着地下温泉。 奢岭历史悠久人文荟萃。境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不 胜收。 项目区域经济环境 改革开放以来，双阳区经济取得了瞩目的成绩。在农业建设方面，经济作物以蔬 菜水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过万吨。工业 方面，该县主要的工业有建材食品加工化工机械电器轻纺造纸印刷 服装工艺制品生产等。双阳区近两年社会经济运行指标如下表 第页共页 长春市双阳区 年国民经济与社会发展计划主要经济指标 序号指标名称计量单位年实际年年备注 全年预计预计比上年计划安排计划比上年预计 蔬菜面积公顷 五全区工业总产值万元 其中区属规模企业总产值万元 区属规模企业实现税金万元 六全区民营经济总产值万元 全区民营经济增加值万元 七全口径财政收入万元 其中区本级财政收入万元 八全社会消费品零售总额万元 九全区年接待旅游人数万人次 全区年旅游总收入万元 十城镇居民人均可支配收入元人 农民人均纯收入元人 十科技进步贡献率个百分点个百分点 十二人口自然增长率‟个千分点控制目标 全区总人口万人 上述指标对比表明，双阳区整体经济处于较高平台上加速运行。年经 济运行指标对比分析，显示双阳区经济保持稳定快速的增长势头，处于强势发力阶段。 尤其是工业经济的快速发展，凸显产业集群的积聚效应已非常明显而投资的快速增 长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。总之，双阳区社会经济总体上 保持着投资消费良性增