1、“.....步行分钟可抵达利群商厦苏宁电器中国银行，离繁华地段很近。该项目离我项目距离很近，占地万多平方米，由青岛爱心投资置业有限公司开发，为多层建筑设计共栋楼。年月开盘，住宅房个月便售完，开盘时起价元平方米，业主购房后多转租出去或空置等待房产增值。目前该项目还有些网点出售网点属于开发商，价格在元平方米左右。小区内规划及绿色设计很好，配套生活设施也不错。上实达利广场板塔结合小户型公寓，位于开发区香江路，西依五台山路，连接市内埠外。在我项目西侧，核心生活地段，利群吉韩佳世客家佳源等大型购物中心均分布在该项目周边附近。青岛上实城市发展有限公司开发，总建筑面积约万平方米包括万平方米商业建筑，共栋建筑，其中栋高层住宅楼，栋高层小户型公寓，是青岛第个由上海开发商以成熟现代开发理念建造高级住宅社区。开盘价格元平方米，年月新开盘，个月售完。现没有二手房出售。宏盛家园开发区太行山路北端，和我项目只有路之隔。青岛宏业房地产开发公司开发，年开盘时均价，现该楼盘有多套二手房出售......”。

2、“.....楼网点房只租不售，个平方米网点年租金万。三项目分析项目优势位于开发区商业中心附近，交通及周边配套设施齐全。项目劣势项目规模偏小项目机会青黄海底隧道动工青岛港扩建跨海大桥即将启用等开发区大项目，将带来开发区人口激增，客户群体增加，直接给项目带来利好影响。由于黄岛重工业区居住环境较差，污染严重，很多在重工业区工作人口不得不迁移到薛家岛板块来居住。项目威胁项目周边新开发量剧增，使得项目隐性竞争加大。国家政策宏观调控不确定性，随时可能给行业大环境带来巨大影响。项目目标客户群体分析客户群体定位依据本项目目标客户群体分析主要依据项目以下几个基本特征项目位置本项目位于开发区商业区附近，周边交通便利。尤其是青岛胶州湾海底隧道开通后，从开发区隧道口后岔湾漓江路嘉陵江东西路，路道路畅通，开车行驶只需大概分钟，容易成为偏好交通客户群体选择。住宅规划根据本项目位置及周边客户群体分析，该项目在规划定位上应当更倾向于高层住宅楼盘。而预计平方米平方米小户型将会比较受购房者青睐。客户需求周边企业工作人员......”。

3、“.....甚至工业区如大炼油项目员工与港口工业区高级白领也希望在这块交通便利地区能有专属领地房地产增长期发展要明显好于同省其他地区。随着开发区大量旅游资源如薛家岛板块规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产后续开发蕴藏巨大潜力。以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大高档商务住宅片区。从目前房地产开发情况来看，开发区房地产市场开发项目区域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富地区我项目便处于该地区。而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争主战场。开发区手房市场分析户型特点在开发区供应新楼盘当中，单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米居平米二居和平米三居室为主......”。

4、“.....但市场发展非常迅速，这既得益于良好大环境发展，同时又是本地消化与外向型销售道路有机结合。价格状况目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总价集中在万元。据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场真正起步从年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。分析其原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市带动之外，开发区本身也蕴藏着巨大潜力，如丰富旅游资源优越区位得天独厚居住环境以及大量工业园区等，各种优势融合在起，使得几乎所有人对开发区预期发展都非常看好，再加上人为炒作，这在无形之中也使开发区房价涨再涨。销售状况从销售情况来看，截至今年月上旬，黄岛区在今年月份之前新开楼盘销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月左右。通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员交流，自开发区房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场影响，年年黄岛房地产发展尤其是住宅市场进入了个高速增长期，中高档楼盘平均涨幅约元平米左右，在这阶段内市场基本上属于卖方市场产品供不应求......”。

5、“.....整个市场呈现出片欣欣向荣景象，这也使得在当时整个住宅市场项目销售周期普遍较短。同时，大部分项目采取是分期开发策略，期良好销售业绩为当时大部分楼盘赢得了良好口碑，也为二期销售打下了良好基础，部分项目如澳龙花园，由澳柯玛新龙房地产开发本公司内部认购率较高，所以，在年上半年，大部分楼盘销售情况依然呈现出良好态势。但随着购房热潮涌过，价格涨幅达到间歇性高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币潜在购房群体在观望，加之大部分项目尾盘销售，使得年下半年住宅市场呈现出缓慢增长态势。但到了年，随着大炼油项目奠基海底隧道即将开通，又给开发区另外，些成长型中小企业对中档住宅需求量比较大。升值潜力从城建规划局得知，嘉陵江西路以后将规划为高楼林立商住区域，由于项目区位优势和未来开发区城市规划而产生升值潜力。目标客户群体定位依据上述定位因素，目标客户群体轮廓变非常清晰周边企业中高层管理和技术人员他们注重工作效率，高层管理人员偏好舒适，中层管理人员偏好价格与便利年龄在之间......”。

6、“.....般人，家庭年收入在万元左右，受教育程度较高。另外部分此类人员可能来开发区工作时间不长，但般都有定能力购置房产，特别是因为到了适婚年龄，所以需要购买婚房，只要总价合适就会考虑。开发区引进大项目中高层管理人员及技术人员也会有部分定居开发区，以及前湾港码头日益兴盛，吸引诸多配套单位进驻开发区，其员工在开发区购房定居。开发区少量本地住户购房，用于更换居住房或投资。由于本项目所处地交通日益方便和房产性价比较高，部分外来客户如青岛看好本项目居住环境价格和交通优势，选择来此居住或购房投资。少量前期个人创业者。目标客户需求消费特征购房特征以改善现有居住环境为目，强调工作便利性和生活舒适程度，看好本项目所处地段未来升值潜力。需求偏好追求生活舒适程度，讲求工作高效率，关注物业与自身身份符合程度，对高层楼盘接受能力较强。第四部分开发区大项目对我项目影响工程青岛大炼油工程青岛大炼油北靠胶州湾，南邻黄岛新城，西依胶黄铁路，东毗黄岛电厂和原油码头......”。

7、“.....也是世纪中国第座千万吨级炼油项目，工程选址在青岛经济技术开发区重化工业园区，工程占地约公顷，预计到年项目投产后，可实现年销售收入多亿元。具不完全统计，项目启动第年，将会有万人口直接或间接进驻开发区。完成建成后，大炼油项目本身以及带动上下游产业将给开发区带来近万人人口增加。黄岛工业区严重污染将迫使这万人中部分在更适合居住区域购房定居。工程二青岛港扩建中国远洋运输集团英国铁行集团马士基集团和青岛港集团今年计划增加亿元兴建青岛港集装箱码头四期工程,力争年投入使用。青岛港集团未来年还将投资约亿元来扩大吞吐能力。港口吞吐量增加，使开发区物流业更加发达，这样势必会吸引越来越多外来企业进驻开发区。工程三海底隧道及跨海大桥连接青岛开发区与青岛老市区跨海大桥已于年动工建设，将于年建成通车湾口海底隧道已正式立项。界时，将形成南隧北桥和环胶州湾高速共条连接青岛开发区与青岛老市区黄金通道。桥隧接青黄，两岸变通途，海底隧道和跨海大桥建成必将大大降低两岸之间时间成本，西海岸将成为置业黄金区域......”。

8、“.....设计车速公里小时，分可从青岛团岛湾到达开发区后岔湾，并且小时开通全票价元公交车，彻底结束了以前青黄不接交通局面。而青黄交通连接，必将使得开发区同青岛市区差距步步缩小，便利交通快速发展经济适宜居住环境性价比更高房价，会吸引越来越多人口西迁开发区定居。从隧道出开发区洞后路线以地面道路形式到北庄村南终止，然后接黄岛区重要东西干道嘉陵江路。位于嘉陵江西路附近本项目届时将吸引很多购房者目光。工程四造船厂西移随着青岛造船厂西移，也带动了大量相关配套产业定居开发区，而且从新船厂所在地船厂路东端，驱车走嘉陵江可直接到本项目，而且船厂班车也都经过嘉陵江路，这样也给本项目带来了些潜在客户群体。工程五奥运影响承办年奥运会水上运动项目，大大提高了青岛城市地位和知名度，也带动了青岛经济快速发展。而开发区也势必会受到奥运影响，受到更多外来客户群关注，给开发区带来更多机会和商机。扬帆青岛也可以当做开发区经济发展与人口增加个切入点。而且奥运影响在年之后还会至少持续年之久。纷纷投入......”。

9、“.....以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大高档商务住宅片区。从目前房地产开发情况来看，开发区房地产市场开发项目区域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富地区我项目便处于该地区。而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争主战场。开发区手房市场分析户型特点在开发区供应新楼盘当中，单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米居平米二居和平米三居室为主。尽管开发区房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好大环境发展，同时又是本地消化与外向型销售道路有机结合。前言在现代世界经济中，房地产业是国民经济中先导性基础性产业，当国民经济进入繁荣发展时期时，房地产业会率先繁荣发展当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条......”。