1、“.....馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式尚主流。本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己产品特色品牌推向市场。康体水疗收入预测服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元水疗大厅包厢,沐足美容合计,其它收入项目内容和数量第年收入万元会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天商场租金每月元合计前三年经营收入预测汇总表经营项目运营期第年万元第二年万元第三年万元客房收入,餐饮收入康体娱乐收入,其他收入合计......”。

2、“.....二营业成本及费用,工资总额员工福食物料消耗设备保养维修能源消耗费用餐饮成本水疗成本技师提成营业税及附加行政费用广告费洗涤费通讯费交通费服装费管理公司管理费其它费用三经营利润注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收费按计提成，营业税按总营业额统税率计算。第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明定价前提目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境目标项目开发进度顺利，没出现特殊情况目标项目产品达到项目应有素质与功能要求目标项目具备基本应有销售能力。价格定位条件符合房地产销售及租赁合法条件，即本案须得在法律许可范围内进行销售或租赁符合开发商对投资利益回报价值评估，并相应产生经济和社会效益价值回报符合司等多家省市著名大中型企业。区内以及周边所属各规模企业政务商务会务活动，大小会议经常举办，经贸活动频繁旅游客源市场开拓和游客量增长，带来酒店消费量增大......”。

3、“.....对本项目形成强有力支撑。吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况旅游市场概况年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长国内旅游收入亿元，增长。居民消费力资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月均元，购买力在全国属于中等水平。酒店餐饮娱乐服务业消费现状但通过我们市场调查发现，本地区实际消费实力与官方公布居民可支配收入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为元元四星含准四星平均房价为元元......”。

4、“.....有甚至高达。各店房价和入住率高低与所处地段位置硬件设施状态有较大区别。以般中档装修水平酒楼食肆为例，人均消费达元。午餐上座率，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发达地区。吉安部分酒店宾馆经营基本情况酒店名称等级标准平均房价平均开房率吉安华拓国际大酒店四星级元吉安开元洲际大酒店四星级元吉安文山国际大酒店四星级元吉安宏泰国际酒店四星标准元吉安白鹭宾馆四星级元吉安宾馆三星级元文山国际酒店三星标准元吉安皇冠酒店三星标准元庐陵宾馆二星标准元吉安君嘉商务酒店二星标准元锦江之星经济快捷型元吉安龙腾商务宾馆经济商务型元吉安南苑宾馆经济型元数据来源吉安市旅游局吉安酒店业现状及特点分析高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。酒店多以招待所小型宾馆为主。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。高端市场需求难以满足。宾馆酒店业发展多注重住宿功能......”。

5、“.....并由此产生本案价格认同和尊贵感符合在竞争市场竞争力，并以得到价格竞争最大优势。定价综合考虑因素推售时机良好营销时机使物业整体销售事半功倍区位因素环境自然环境商业环境升值潜力交通通达程度道路状况配套休闲娱乐配套文化设施物业因素项目规划项目规模档次星级园林装修酒店配套外观设计户型面积营销因素东酒集团项目分析报告第页共页管理公司品牌管理服务内容发展商品牌代理商品牌地盘包装宣传效果收益还原法销售价格定位客房各种套型面积换算和统计表序号项目名称数量间套套内面积总套内建筑面积总建筑面积每套建筑面积楼层位置标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层套房按间计算合计客房区十年期经营收入预测表项目名称年平均第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年备注客房数量间套房按间算收入年平均开房率年平均房价元年营业收入万元测算前提以酒店十年经营期平均入住率进行测算除客房外其他部门最少营收与成本持平......”。

6、“.....且基本变化不大客房部分经营毛利按测算备注正常客房经营毛利为，预留自留毛利空间测算客房建面全部可售情况下销售均价东酒集团项目分析报告第页共页年均入住率年均平均房价元间客房总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元测算二客房建面部分可售层豪华套房层不销售情况下销售均价年均入住率年均平均房价元间客房销售总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元收益还原法销售均价确认在不破坏基本原则销售后，年固定回报总额不超过客房经营毛利，实现收支平衡基础上，我司做了相应测算。根据上表统计，预计豪华客房套房总价高，但是酒店需要豪华客房套房配套客房很难销售。再看测算二，如果选择回报率，售价约元，那计算总销售额可以超万元，每间客房总价超过万元，估计销售难度大。而如果选择回报率，售价约元，每间客房总价约为万元，销售速度有望加快，可望实现销售总额为万元......”。

7、“.....结论销售均价定位为元东酒集团项目分析报告第页共页产权式酒店投资回报组合策略年固定回报年回报期年分免费入住积分消费卡回报计算起点为合同签署之日，将首年回报从合同总价中扣除，降低总价年固定回报不含税如果业主需要缴税，则净回报只则方面走正当渠道，协调政府地税，降低或免交此税费另方面，建立个装修基金。客户签署买卖合同时，从房价中分离出金额作为业主对所购客房装修投入，在以后每年以速度从经营收入中摊销折旧，至第年，可以再签署份业主装修投入协议。消费卡购买酒店客户自动升级成为酒店金卡客户，在餐饮水疗和其他配套消费时，享受最高折扣和个性化服务。具体折扣范围由经营公司定出。前期推广时，不须详细说明折扣多少。关于免费入住天数分析业主自动获得年积分分，在要求安排更高等级房时，该分数将进行折算五国庆节等旅游黄金周不提供免费入住旺季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分旺季非周末和节假日入住，每住晚扣分淡季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分淡季非周末和节假日入住，每住晚扣分。项目简述项目概况收入万美元......”。

8、“.....全年全市接待国内旅游者万人次，增长国内旅游收入亿元，增长。居民消费力资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月均元，购买力在全国属于中等水平。酒店餐饮娱乐服务业消费现状但通过我们市场调查发现，本地区实际消费实力与官方公布居民可支配收入极不对称，消费力之强社会各阶层人士所追捧而成为当今引领休闲方式时尚主流。本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合，馆内将餐饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式尚主流。本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店很主要收入增长点和带动酒店客房收入亮点。本项目设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区完美结合......”。

9、“.....打造成本地区内最时尚最高端水疗休闲会馆。产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队最时尚水疗服务理念，柔和巴厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己产品特色品牌推向市场。康体水疗收入预测服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元水疗大厅包厢,沐足美容合计,其它收入项目内容和数量第年收入万元会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天商场租金每月元合计前三年经营收入预测汇总表经营项目运营期第年万元第二年万元第三年万元客房收入,餐饮收入康体娱乐收入,其他收入合计,经营损益分析酒店三年损益预测表单位万元项目第年第年第年金额比例金额比例金额比例营业收入,二营业成本及费用,工资总额员工福食物料消耗设备保养维修能源消耗费用餐饮成本水疗成本技师提成营业税及附加行政费用广告费洗涤费通讯费交通费服装费管理公司管理费其它费用三经营利润注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收费按计提成，营业税按总营业额统税率计算......”。