1、“.....完全符合地块市场属性,但是对发展商资金实力,开发水平都是严峻考验,对本地块目标客群定位,产品物业形态,项目自身配套充足率提出非常高要求二,老年公寓开发驱动力上不负政府,下不负民众是规划本项目理念项目开发考量标准衡量个建设项目老年公寓建设可行性和必要性以及该项目究竟合适与否,从不同角度出发,有不同考量标准,政府角度从市政府角度出发有三个主要衡量标准,这也可谓之为浏河规划建设老年公寓项目原始动力,或称之为项目开发驱动力这三个重要标准分别是是否有助于促进城市和地区经济发展,增加城市和地区经济总量,为政府创造更多税收经济效益是否有助于挖掘地区资源,保持城市和地区协调发展,并增加民众就业机会,为更多民众提供工作岗位社会效益是否有助于改善和提市地区形象,反映政府政绩,增强民众对地区认知度和自豪感环境效益由此可见,在讨论建设项目中,考虑有必要在本地块建设中规划老年公寓项目时,以上三个方面将成为决策重要依据而项目完成后,也是以这个标准来衡量本项目究竟是否成功......”。

2、“.....从市民角度出发,老年公寓项目建设是否成功也有三个标准是普通市民是否有机会享受这个建设项目二是建设项目是否为地区形象增色,改变传统认知三是经济上是否合算,投资商角度从投资机构角度出发,个项目成功主要有两方面考量是经济上考量,有足够赢利肯定是开发商首要考虑问题二是社会反映上考虑,成功项目是开发机构最好广告,而且得到社会承认是市场经济下任个商业企业立身之本,规划理念本着从政府,社会和市场三者角度出发,在对本地块中老年公寓项目研讨后,经过针对老年公寓市场调研,提出了个大框架将以经济效益,社会效益,环境效益三个重要因素作为项目开发驱动力,努力将项目价值体现至最大化二项目开发效益标准,经济效益城市形象提升后投资效益整合资源后综合效益人气聚集后商贸效益浏河城镇功能升级效益城市总是在寻找新发展机遇,在建设较大规模老年公寓后,浏后城镇体系必然引发升级,形成新城市形象与功能在老年公寓建后,浏河将成为名副其实上海卫星城镇,从而改变城镇形象,并得到更多投资机会而人口增加后商务......”。

3、“.....并由此带动政府在税收等各方面拉升此外,城镇体系升级还包括浏河城镇化建设大步飞跃,并奠定浏河镇长期发展机遇,社会效益挖掘出城镇历史,有效整合历史与人文资源提升浏河城镇影响力水平,推动城镇内涵提升提升区段形象,形成新商业,商贸,医疗,配套等相关开发氛围增加民众对浏河城市自豪感和城市凝聚力在社会效益方面,老年公寓开发方面将提升整体地块解和安抚,便会导致老年性痴呆症等系列心理疾病更有甚者,独居老人死去多日无人知晓极端悲惨事件不断出现报端,毗邻模式毗邻是指老人与子女或其他亲属相互但邻近居住毗邻而居,既没有合居时容易产生代沟矛盾,又容易做到经常探望和相互照料,是目前较为理想老年居住模式但要形成这种模式,要父母和子女有建立这种居住模式愿望二要有合适毗邻住房可供选购三要有购买合适毗邻住房经济势力四要在需要时有方能做出牺牲或让步例如,由于居住地点,居住环境限制,为照顾子女上班,孙子女上学,就需要老人做出牺牲或让步,搬到邻近子女地方居住由于同时达到以上项条件有定难度,目前能做到毗邻居住......”。

4、“.....集中模式集中模式是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年模式集中模式大致可分为老年公寓,老年社区,养敬老院三种形式随着四二家庭结构形成,集中居住模式日渐盛行,但由于老年性服务机构数量少,更重要是设施好收费高,收费少配套设施差,服务水平低,致使集中模式在我国并不盛行目前,我国各类老年社会福利机构共有养老床位万张,平均每千名老人占有床位仅张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位张相比,相差甚远另方面,现有社会养老机构入住率低年月,郑州市家在册养老机构总床位个,入住老人不过位,平均入住率仅为郑州市民政局社会福利处处长王林指出造成这种现象关键原因,就是这些养老机构价位较高二适合我国国情老年居住模式探析鉴于我国人口老龄化特点,经济社会发展水平制约,综合传统家庭文化观念影响,以家庭居住为核心,以社区服务为依托,以养老机构为补充老年居住模式适合我国国情,是种最佳选择,以家庭居住为核心居家直是我国最主要老年人口户居方式根据第五次全国人口普查长表资料,在万老年人口中......”。

5、“.....其比例高达,只有万老年人口居住在集体户中,其比例仅为之所以提出以家庭居住为核心是因为中华民族有孝敬老人优良传统在源远流长中国传统文化中,孝文化无疑占有定地位四世同堂,与父母共居无疑是尽孝基本形式适合养老模式发展年月日,全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出中国提倡居家养老模式是最经济,见效最快,符合中国国情,也是经济上,精神上,感情上让老人满意养老模式符合老人生理,心理发展许多老年人在身体健康状况允许情况下,般倾向于与子女分居,但随着年龄增长,健康状况下降,特别是当行动自由越来越不方便之时,又希望能与子女住在起,以便能得到子女照顾另外,多数老人有金窝银窝,不如自家土窝居家心理,愿意在自家颐养天年,希望儿孙满堂,喜欢子孙绕膝老年住房条件改善为合居提供了可能五普期间,我国岁以上老年人,并融合浏河传统文化与因素使得浏河对周边地区形成定影响力而由于老年公寓对于相关开发要求较高,对于周边配套依存度较大,因此,就种程度而言......”。

6、“.....从而推动周边配套建设和完善,形成浏河城镇体系又核心点,环境效益改善城镇形象反映政府执政水平提升城市舒适度及景观环境老年公寓建设对于改变浏河城镇形象有着重要作用,交将浏河由太仓重要城镇转变化为上海卫星镇并将原先传统工业城镇纳入宜工,宜居,宜商,宜旅新型城镇这形象改变将使得浏河在原有基础上对周边地区吸引力进步加强三,市场容量判定与项目规模建议上海市目前空巢老人万人,具备购房能力空巢老人约占,万人,根据老年人平均居住水平平方米人,目前上海市老年公寓需求面积约为万平方米上海市老年人平均每年增长万人,本项目开发周期年,期间老年人增长至少万人,因此本项目具备定市场机遇中高收入老年人过半需要购买老年公寓根据市场调研情况,目前本项目目标客户数量约在户左右,并逐年增长上海老年人平均收入元月,老年人平均存款较高,具备定购买力项目所在地房价水平较低,与上海老年公寓市场更具备价格优势,总价约万元较容易被上海老年人需求市场接受水乡规划和高尔夫球场为本项目提供了巨大升值空间......”。

7、“.....北京名岁市民随机抽样拦截访问根据市场需求情况调研,结合本项目地块情况,本司认为浏河项目期开发总量适合在万平方米左右,其中老年公寓为起主要产品,共万平方米,期配套敬老院,商业,活动中心,医院等共计万平方米分期每期形态老年公寓公寓服务中心国际老年病理疗康复中心建面万平方米期配套敬老中心文体娱乐中心商业配套期总计国际宾馆后期配套商业配套敬老中心公寓服务中心本项目总占地面积万平方米按容积率左右估算,总建面约万平方米,开发周期约年左右我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照期来开发从开发到售完,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积万平方米上配套可以根据我们项目进程分批开发,但期开发时老年公寓,服务中心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约万平米,约占地块开发计划左右按老年公寓容积率左右估算,占地面积约万平米,约占总占地面积四,定位建议,形象定位养生堂养身,养心......”。

8、“.....别墅社区生活体验高标准产品多层电梯公寓,人性化设计处处可见高标准配套各种老年娱乐设置应俱全,医疗系统保证健康晚年高标准服务小时双语服务,为老年人解决各种问题从传统敬老院进化到老年公寓社区,为老年人提供从物质生活到精神生活等等方方面面服务,让老年人在此享受人生暮年幸福老年家园二,产品定位规划建筑形态以多层电梯公寓为主,附以少量小高层道路系统进行人车分流设计,设置定量商业体量满足社区内部分消费要求户型紧凑房型,以房和二房为主房厅卫面积平方米间二房卫面积平方米间为主,二房二厅二卫面积平方米房型,少部分三房二厅面积在平方米或二房二厅面积在平方米之间配套老年公寓应具备以下几项功能多功能综合楼老年大学,老年活动中心配餐中心就餐,配送休闲茶栈品茗,座谈,棋牌等活动老年医院及护理院会所游泳池,健身房,水疗馆,会务活动中心商业街设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等,户外活动场地,停车场三,客户定位以上海客户为主要客户群上海已经开始进入老龄化阶段......”。

9、“.....对上海有很强辐射力,又具有上海不具备优势,如价格,同时还考虑到昆山绿地城孝贤坊和嘉兴江南太阳城九成客户来源于上海,因此我们主要客户应该定位为上海老年客户保持对太仓本地客户引入本项目是太仓比较有影响力项目,鉴于整个项目影响力,我们应当积极引导部分本地客户到本项目来其它客户长三角乃至全国老年人客户矛盾,又容易做到经常探望和相互照料,是目前较为理想老年居住模式但要形成这种模式,要父母和子女有建立这种居住模式愿望二要有合适毗邻住房可供选购三要有购买合适毗邻住房经济势力四要在需要时有方能做出牺牲或让步例如,由于居住地点,居住环境限制,为照顾子女上班,孙子女上学,就需要老人做出牺牲或让步,搬到邻近子女地方居住由于同时达到以上项条件有定难度,目前能做到毗邻居住,为数还不多,集中模式集中模式是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年模式集中模式大致可分为老年公寓,老年社区,养敬老院三种形式随着四二家庭结构形成,集中居住模式日渐盛行......”。