1、“.....并承担市民休闲健身娱乐功能。 规模定位 地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示 等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓 及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地 下停车场。 项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市 场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业 具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接 力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建 设裙楼万，年建设塔楼部分万......”。

2、“.....项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序号工程费用名称总金 额 工程量楼面价格 工程 投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建设费 供水工程 供电工程 热力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资 为万元......”。

3、“.....结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划 资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项 目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年正式进入项目的 销售期，销售期至年下半年。对项目的经济测算期，从年下 半年至年下半年为止。 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分 通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为元 ，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。 项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为 万元。 商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万 ，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算 沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为 万元。 销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的......”。

4、“.....各城市土地增值税的预征比 例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业按计 取 本项目项目销售税金及附加合计为万元。 企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于， 按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计为万 元。 项目销售回款计划 根据新沂测算项目销售收入为万元，经营成本为万 元，税前销售利润总额为万元。 财务与敏感性分析 赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为 年，未考虑持有物业收益的条件下，税前利润为万元，税前成 本利润率。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投 资相等的状态。分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总投 资，得出，销售率，此时盈亏平衡......”。

5、“.....净销售收入总 投资达到盈亏平衡净销售收入 总投 资，得出元，此时盈亏平衡。 项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。 基 本 项 目 方案 销售收入变化土地成本变化工程成本变化 内部收 益率 财务净 现值 万 元 税前 利润 税后 利润 经测算可知 本项目的销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对项目 效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的变动对项 目效益影响很大为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指 保证销售价格和销售率的实现，最大程度的降低项目建安成本......”。

6、“.....提升城市形象。首先，建成 后的项目将是新沂商业市场的新标杆，代言城市的同时亦促进区域商业经 济增长其次本项目可以截流外溢的中高档消费人群，形成新沂新的高端 消费和市场需求最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用， 并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增长。 对环境效益的影响 项目的实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极的影响。通过本 项目的实施有利于营造舒适愉快的购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市 民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。 对政府财政的影响 本项目可以为政府带来约万元左右的二级开发的税收收入。 通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发 展并最终带动新沂及周边地区的经济增长同时也提供新的就业机会，增 加劳动就业人数。 对区域发展的影响 本项目的建设首先丰富区域市场的配套设施，土地价值在开发过程中得 到了更大的释放其次作为新沂城市的标杆和代言人......”。

7、“.....同时让城市周边更多消费的人群从各方聚集于 此，中高端人群的涌入对区域整体的形象发展与价值的提升也将起到很大的作用。 可行性研究结论与建议 拟建方案的结论性意见 项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协 议。 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷 款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域地段优势， 完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 项目经济效益良好 占地面积万 总建筑面积含地下 万 项目总 投资 万 元项目销售 收入万元 税前利润万元 成本利润率税前 财务净现值 万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿 还期 年 项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题 项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈 整体市场供过于求......”。

8、“.....开发周期短，需要研究资金平衡问题。 建议 做好商业的业态定位，突出特色，实现竞争超越 挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆 结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化 项目风险及防范建议 项目风险 成本风险 经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本的 ，造成利润率偏低。 商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开 发团队招商团队营运团队销售团队的经验要求极高。 政策风险 通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调 年宏观调控政策不放松的决心。从目前形势来看，虽然三四线城市受宏 观经济政策影响较小，但是仍然存在定的政策风险，政策的潜在变化可 能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。 防范建议 以降低建安成本为切入点做好成本控制合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发 注重项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销的产品 根据市场状况选择合适的入市时机......”。

9、“.....实现持有物业的增值。项目分析与评价 地块分析 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业 步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行街 莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市 主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。 地形地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障 根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明，给水 雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相关部门联系。 规划限制条件 总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积 亩容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率 暂无 建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于 说明由于容积率等技术指标只是个意向性的宽泛值，最终的指标可以 根据设计方案进行突破......”。