1、“.....旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局 错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条 件差房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调， 与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型 的例子。 生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区 布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改 善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代 化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势 互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，市房地 产开发有限公司与市常山房地产开发有限公司达成协议......”。

2、“..... 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址 上住宅建筑面积高以及各种启 动房地产市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押 贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二 三级市场的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需 求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业的快速发展......”。

3、“.....居民 住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐 渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽 敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务 周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设 计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开 发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美 户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受 到购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房 二三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款 的实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满， 需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形 成，进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快， 户籍制度的改革......”。

4、“.....上述两大住房消费群体 构成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市 房地产市场较为活跃。市场定位 由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较 高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位的开发档次上，以大 规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星 级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对旧 城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅主 要面向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市新组建家庭。 市场机会点分析 房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作空 间和赢取竞争优势的机会。 目前规模较大环境优美配套完善的住宅项目颇受购房 者青睐，是本项目可利用的市场机会点。 小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现 有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又市场机会点......”。

5、“.....我国经济将呈 现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展 的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机 构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增 长。市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件 设施，项目市场前景非常广阔。 另方面，随着世界经济体化步伐的加快，我国对外开放的 尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会 服务中介机构商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构 进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前 景。 项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商 务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市 的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势 十分明显。 本项目以写字办公为主......”。

6、“.....可为住商提供全面周 到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类 机构和组织进驻。 综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独 特的区位优势，合理的价位，流的物业管理为广大国内外客商所 青睐，本项目市场前景良好。 建设规模 总用地面积总建筑面积平方米 其中地上平方米 地下平方米 总建筑面积中 住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 商务建筑面积平方米 住宅总户数户 居住总人口人 第四章建设场址与建设条件 建设场址 场地概况 项目场址位于青园街以东广安大街以西中山路以北谈南 路以南的地域内。场址现为生活小区，该小区始建于上世纪五 十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约万平 方米，居住户数为户，另有其它配套设施约万平方米，需拆迁。场址地处城区中心地带......”。

7、“.....生 活服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市中 央商务的雏形，本项目设臵商务功能奠定了良好的基础。项目场址 具有极强的区位优势。交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城 市环境，靓丽现代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华 的商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。 自然条件及地质状况 气象条件 市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大 陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量 集中在月。 全年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 全年平均降水量 日最大降水量 小时最大降水量 最大积雪深度 冬季西北风......”。

8、“.....集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走综 合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人， 其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以 上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力 的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形 成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设计工程管理 市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和投 资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业和社会资 源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业 经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚 的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身市的城市建设和改造......”。

9、“.....得到了良好的社会效 益及经济效益。 房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报 社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发 展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元化产业科技 化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十世纪的辉煌。 本着互惠互利优势互补共同发展的原则，经过友好协商， 市房地产开发有限公司与市常山房地产开发有限公司 达成协议，由市房地产开发有限公司对生活小区进行整体改造。 项目拟建地点 本项目拟建地点位于市中山路以北，广安街西。 可行性研究报告编制单位概况 编制单位市建筑设计院 咨询证书编号工咨甲 法人代表曹肃国 法定地址中华南大街号 电话 编制依据编制原则编制工作概况和研究范围 编制依据 市政号关于加快旧城改造的实施意见 市年总体规划 市发改委关于市房地产开发有限公司生活区改造项目 建议书的批复......”。