商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素，其中建设投资敏感性最大，因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且，从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大，因此，该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知，项目优势和机会相对较多，同时，项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析，认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格销售面积突破临界点可能性不大，项目具有定抗风险能力。建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善，把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区交通增设公交线路及站点界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大商场或超市为主力店，加上些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营店等经营业态。三西安市现有商业街行业结构分布状况目前，西安市现有商业街并不多，其经营种类主要集中于服装电子产品餐饮通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街条。西安市商业街览表个名称功能特色地址备注电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型图书专业街书籍文化用品东六路社区型水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型四商业发展趋势预测由于商业消费具有极强惯性心理，在整体民风比较传统西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈变化趋势。城内区城南区和高新区北郊区商业依然会维持强势状态，但是由于城东和城北住宅快速发展，其住宅底商发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展主要导向。西安建材市场现状分析西安市目前较大建材市场主要有西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地亩，总建筑面积万平方米，是西安市政府年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。其中层主营陶瓷产品墙地砖灯饰电工电料石材板材二层主营木地板门窗装饰五金地毯壁纸水暖器材橱柜及配套电器洁具油漆涂料铁艺吊顶材料三层主营精品家具红木家具办公家具布艺床上用品家饰工艺品。西安现代大明宫家居城主要功能区有中央广场观光区经营展示区装饰装修区综合服务区仓储配送区商务中心会展中心休闲娱乐区和平方米大型建材交易区，并提供个泊车车位停车场。西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资余万元，始建于年月，占地余亩，设有铺面房余平方米，位于太华康复路服装专万平方米，入驻商户达多户，汇集来自国内外各省区各流派各档次民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨卫类产品近万个品种十万余种款式，成为西北地区建成规模最大家具家居用品批发零售集散地。依照品类不同，商城划分为民用品区钢木区办公用品区依照档次不同，商城划分为国际馆国内外线品牌精品馆地方性线品牌及中档品经营区。安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购统管理统结算明码标价现代连锁业态管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务经营范围涉及建材管件木材墙面及地面材料家具家饰油漆涂料五金工具厨卫设备灯具电料园艺园及季节性用品九大类近万品种，并设有教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送电子商务等服务。家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号，是依托天津家世界集团统经营管理，在西安经营最早，规模最大家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资亿元人民币兴建西安三森家具汇展中心总占地亩，期工程建筑面积为万平方米，投资亿元。中心期共分四大展厅，分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。其中巴黎厅纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统物业管理，专业仓储系统照明光线充足，格调高雅部人行电梯方便客流，安全通畅厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人小时保安监控系统，与互联网连接局域网系统，用于安全和交易过程管理商场各处均设卡公用电话，预留市话接口除银行托运商务中心外，设有洽谈室商务酒吧咖啡厅等。西安市建材市场分布图如下就目前而言，西安市现有建材市场档次高低不匀，主要有建材超市家居建材城等模式。其中，超市建材产品在价格上优势以及在产品质量及售后服务方面到位，是越来越理性消费消费者最佳考虑。建材超市消费群体面对是中低层消费者，但是建材中有些高端产品世界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大商场或超市为主力店，加上些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营店等经营业态。三西安市现有商业街行业结构分布状况目前，西安市现有商业街并不多，其经营种类主要集中于服装电子产品餐饮通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街条。西安市商业街览表个名称功能特色地址备注电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型图书专业街书籍文化用品东六路社区型水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型四商业发展趋势预测由于商业消费具有极强惯性心理，在整体民风比较传统西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈变化趋势。城内区城南区和高新区北郊区商业依然会维持强势状态，但是由于城东和城北住宅快速发展，其住宅底商发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展主要导向。西安建材市场现状分析西安市目前较大建材市场主要有西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地亩，总建筑面积万平方米，是西安市政府年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。其中层主营陶瓷产品墙地砖灯饰电工电料石材板材二层主营木地板门窗装饰五金地毯壁纸水暖器材橱柜及配套电器洁具油漆涂料铁艺吊顶材料三层主营精品家具红木家具办公家具布艺床上用品家饰工艺品。西安现代大明宫家居城主要功能区有中央广场观光区经营展示区装饰装修区综合服务区仓储配送区商务中心会展中心休闲娱乐区和平方米大型建材交易区，并提供个泊车车位停车场。西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资余万元，始建于年月，占地余亩，设有铺面房余平方米，位于太华康复路服装专务等服务。家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号，是依托天津家世界集团统经营管理，在西安经营最早，规模最大家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资亿元人民币兴建西安三森家具汇展中心总占地亩，期工程建筑面积为万平方米，投资亿元。中心期共分四大展厅，分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。其中巴黎厅纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统物业管理，专业仓储系统照明光线充足，格调高雅部人行电梯方便客流，安全通畅厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人小时保安监控系统，与互联网连接局域网系统，用于安全和交易过程管理商场各处均设卡公用电话