1、“.....无大的资金障碍。 政策条件东方建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸建 设大市场搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式 多业态商贸体系的思路，同时符合省市政府进步扩大对外开放，强化 区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，西安市及各级政 府和办事机构，为适应这思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和 简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道多领域加大招商引资 力度，对重大项目采取以项目定政策的办法吸引投资。因此，本建设 项目应无政策障碍，将会得到政府各方面的支持。 项目投资效益预测暂空 第三节项目建设原则及要求 项目建设原则项目有意论证有据组织有序招商有力 项目建设要求高标准高质量高效率高收益。 第二章市场预测分析 第节商贸零售业发展趋势及特点 随着改革开放的深入和国民经济的不断发展，商贸零售业面临着机遇和挑 战......”。

2、“.....改革和改造传统的商贸流通体制和经营模 式已成为当务之急，发展大商贸建设大市场搞活大流通建设多形式 多业态的新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展的必然 趋势，并日益突显，主要表现在 零售业态多样化 目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心折扣店 便利店专卖店超级市场仓储式会员店专业店等，满足了不同消费 者的不同消费习惯。经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三 种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单经营种业态的 零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这特点，并展现出极强的 活力和市场竞争力。 经营连锁化 全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业 态都可以以连锁经营的形式存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业 新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化的趋势......”。

3、“.....存在问题较多，需要经过定时间进行完善。 企业规模化 做大企业规模，实行规模化经营，是当今零售业发展的又趋势。发展企 业规模，实行规模化经营，可以使零售企业更具市场竞争力，并降低经营 成本，从而形成规模效益。企业规模化主要特征包括经营网点广营业 面积大商品种类多营业收入高。 商品品牌自有化 商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色产品自有商品已成为赢得消 费者的主要方法之。目前，国际上许多大型零售商都经历了从以般品 牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，自有品牌具有风格独特价格低 廉统设计统货源统价格的优势，尤其适合特定顾客的需要。 管理科学化 目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化的物流配送 中心，加快资金库存周转运用计算机对商品购销进行管理，加快信息 交流速度建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等......”。

4、“.....大幅度提高效率，降低经营成本， 增加销售收入。我国商贸零售业随着社会主义市场经济的进步发展，经 营管理科学化的程度将会进步提高。 第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测 西安市商贸业发展现状。西安市商贸业以引导生产调整结构扩大需求， 拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市 社会消费品零售总额以年以上的速度增长，已初步建立起统开放 竞争有序的各种经济成份共同发展的流通格局。商贸市场设施发展速度， 新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。 近年来，西安市发展大商贸建设大市场搞活大流通，取得了长足的发 展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市便利店专卖店 仓储会员式商场等成为消费购物热点代理配送租赁等业务发展迅速。 目前......”。

5、“.....各商业集团扩张速度加快，市场格局 和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福沃尔玛易初莲花 百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。 但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在商业网点过于集中， 主要分布在市中心地带要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体新型 商贸业态规范化和规模化水平不高缺乏现代营销理念，营销方式和经营 手段落后，商业科技含量低，管理滞后流通法制建设尚不完善，在种 程度上制约了商贸零售业的发展。 为了进步充分发挥西安市西部地区商贸中心的作用，搞活流通，同时， 解决和克服目前商贸零售业存在的制约零售业发展的问题，西安市政府提 出了进步扩大对外开放强化区域性商贸中心地位......”。

6、“.....重点发展连锁经营物流配送代理制等现代化营销方式， 有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态， 建设综合性仓储超市购物广。到年末全市共有人口万人，其中市区 人口万人流动人口约万人，暂住人口约万人，近年来，西安 经济始终保持以上的增长速度。年全市国民生产总值达到 亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上 年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，消费性支出达到元，比上年度增加。以年末统计数据计 算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到 亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。以上数据来自 市统计局为此，巨大的潜在市场势必进步推动西安市的市场消费，加 速西安市商贸零售业的改革与发展，同时，加剧市场的竞争。如果人民币 存款利率不出现大的变动，消费市场若引导的好，这潜在数字还将会加 大。由此可见......”。

7、“.....必须抓住机 遇，率先抢滩。 第三节目标市场及竞争力分析 目标市场的确定 根据东方建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商 圈和西安市商贸零售业状况的调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外， 尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区， 其周边延伸的雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。 项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收 入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。在此基础 上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西 安市地区。 竞争力分析 经营特色竞争对比。东方建设项目吸纳当今国内外先进的经营 理念和经营方式，控弃传统的单经营模式，集购物休闲娱乐健身 为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优 势。 消费环境对比......”。

8、“.....从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均 使消费者体会轻松优雅舒适的感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂， 购物活动空间狭窄的弊端，从而使消费者轻松购物轻松消费，使其 他店家无可比拟。 服务设施对比。东方作为现代购物中心，将采用国内流的服 务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险 箱刷卡机吸烟室电脑购物指南等应具备，为全市设施功能最全 最先进。 地理交通状况对比。东方选址地处西安市东二环与南二环路口 交叉东北角，目前，有条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步 行分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普 通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商， 将有可能部分解决，此项与开元商城民生百货爱家超市等对比相对不 利。 从以上四个方面对比......”。

9、“.....东方在其他三方面 与其他商场超市相比，具有明显优势，同时，公共交通问题在建设后期， 经过努力有望部分解决。 第四节市场风险分析 随着西安市国民经济的发展和商贸零售业市场潜力的进步加大，在不断 增加商机的同时，也面临着许多风险和挑战，主要表现在 市场竞争风险。随着西安市对开放力度的进步加大和西部大开发步伐的 加快，西安市作为西部开发的桥头堡，必然成为国内外商家的必争之地。 国内外沿海的商业大腕特别是国外商贸零售企业将会瞄准西安市商贸零售 业这商业宝地，与西安本地商户展开竞争。这些国内外商贸企业拥有雄 厚的资金和先进的管理技术和经营理念，将会给西安市传统的商贸体系形 成强大的冲击，使东方市场发展的不确定因素增加。在此情况下， 本建设项目是要在经营理念管理技术等方面虚心学习力求赶超，同时， 要充分发挥本地企业天时地利人和的优势......”。