1、“.....这些客户群体的家庭年 收入都在万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬 自信有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。 零点结论 ◎区域地段环境交通环境绿化环境人文环境能够满足酒店公寓发展之需 求 ◎区域写字楼银行商场超市饮食娱乐休闲应俱全，完全达到酒店 式公寓发展配套条件。 ◎区域经济活跃，是武汉中央商务区中央金融区武汉首席富人区，方面 能够支撑酒店经营后的客源保证，另方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店 公寓销售的重要资源。 ◎区域住宅楼盘价格已经突破元平方米，写字楼按租金水平计算回报率， 其价格也达到万元平方米。而且住宅销售情况写字楼租赁情况较好，有力 本项目售价的提升。 第二章酒店式公寓专题分析 酒店式公寓，意为酒店式的服务，公寓式的管理......”。

2、“.....酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供 其临时休息的物业，由专门管理公司进行统上门管理，既有酒店的性质又相当 于个人的临时住宅。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海北京等地均有开发，经济 发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。 年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，时成为热潮， 在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展 历程。 武汉酒店式公寓起源与发展武汉酒店式公寓的出现可以追溯到年。江汉路号，栋共层总 高度近百米的高层建筑台北之星。由于特殊的地理位置，在营销推广过程中， 该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。最 终，找到乐发展方向，定位为酒店式套房公寓。 年，武汉的房产投资初露苗头。武昌的鹏程时代汉口的天下城市星座均 推出平方米的小套户型。鹏程时代的小套标间在平方米左右......”。

3、“.....基本已具备酒店式公寓的产品雏形。当时两者单价均高出周 边楼盘元平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。 该段时期，武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫 于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商 和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。 年下半年，汉飞青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。汉 飞青年城将酒店式公寓描述成种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品， 它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描 述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的 样板房，将所有装修样才进行展示买什么得什么，买什么送什么。后期 的年收益，用表格形式算好，武汉人第次领略到买套房子还可以送这 么多东西......”。

4、“..... 年武汉出现了小户型公寓投资热，基本上都是由烂尾楼改造而成。这其间 存在着巧妙的时间契机。年到年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停 建工程比较集中的段时间。如武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该 楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的 前提下，代理公司将其重新定位成酒店式公寓，以元平方米的价 格推出市场，结果短短几个月即销售空，它也成为最初的温州炒房团进行 团购的房屋之。 年底到年，武汉小户型开始遍地开花，度被称为武汉小户型年如位 于武昌的鹏程国际，位于汉口宝丰段的中环新天地金叶就是典型代表。 随之非常男女东方时空宝利金国际广场上城国际纷纷登场。就连非城市中 心的光谷也推出了阁调和拿铁公寓，他们同样受到市场的追捧。年下半年，小户型公寓的发展前景开始不明朗起来，由于市场放量较大， 消化开始出现困难。但最值得提的是年至年......”。

5、“.....均价超过元平方米，并且成为目前武汉市运营最为 成功的五星级酒店式公寓。 零点分析上述酒店式公寓发展历程可以清晰追溯武汉酒店公寓起源发展高 潮冷却的群过程。同为酒店式公寓，经历了酒店服务式公寓小户型住宅公寓， 产权式酒店公寓三个阶段。从产品结构上也由烂尾楼改造发展到有天有地有花园 的精品小户型社区。可以说酒店式公寓逐步走向成熟。 二武汉典型酒店式公寓分析 台北之星 产品情况台北之星为层高层建筑，楼为商场，楼为设备层， 层为酒店式套房公寓，层为复式楼。台北之星层的酒店式公寓 在年月结束销售，而层的复式楼部分持续用了五年时间才得以 消化。户型面积从室厅的平方米到室两厅的平方米，由于时间跨度 大，销售价格也从元逐渐上涨到元。 定位推广在台北之星的定位上......”。

6、“.....积累客户达到余组。 零点评析兆瑞国际为标准酒店式公寓，开发企业当时定位较为准确，但在招商 过程中遇到阻力，在销售中难以达到目的，为了更好的套取现金，开发企业自己 成立酒店管理公司作为第三方进行经营管理，开发企业以甲方身份对投资回报进 行担保。由于新成立的酒店管理公司不具备酒店运作管理经验，后期将难以维持。 零点结论通过对上述酒店式公寓的详尽分析，我司认为目前武汉房地产市场上 存在的酒店式公寓基本上以三种形态存在。以台北之星为代表的服务式酒店公寓 具有明显不成熟性。以汉飞青年成为代表的精装修住宅公寓在市场已经形成遍地 开花的局势，部分该类产品已经遭受市场冷遇，以圣淘沙兆瑞国际为代表的纯 酒店式公寓逐步走向成熟。虽然上述三类产品都取得了较好的市场业绩，但对本 产品来说，如何借鉴其成功经验......”。

7、“.....毫无疑问，酒店式公寓具有较为广阔的市场前景，特别在市场经济飞速发 展的大武汉，具有巨大的市场发展空间。我司认为开发酒店式公寓可行性较强。 第三章本项目综合定位论证分析 本项目经济技术指标分析 建筑面积平方米 建筑层数层 酒店层数层 容积率不祥 绿化率不祥 配套不祥 停车为不祥 户型面积平方米为主电梯部 客房套 上述经济技术指标显示，本项目规划为酒店，从规模，面积，建筑结构上看，本 项目适合打造经济性酒店，不具备打造高档次酒店的条件。 二项目分析 优势点 地段优势明显，交通便利，周边配套齐全 区域经济繁华，房地产市场较好，有利于拉升本项目形象 高收入群体集中，能够支撑酒店后续经营 项目规划适合打造酒店 户型面积控制与酒店套房规划设计较为合理 劣势点 项目为写字楼改造......”。

8、“.....不利于与片区新型项目竞争 项目层以上为酒店套房，不能形成统整体，不利于酒店统形象 机会点 武汉经济飞速发展，中部崛起加速武汉经济腾飞 旅游业迅猛发展，武汉将迎来全国乃至世界更多游客 全球大型酒店业巨头纷纷入驻中国，酒店迎来新机 本项目地段具有无比的优越性，具有发展酒店业的外围条件 障碍点 武汉酒店众多，当次参差不齐，竞争激烈 区域内高档酒店云集，本项目难以图为 武汉酒店业入住率普遍偏低 零点分析通过对项目整体分析，机会点明显大于障碍，就有非常大的发展空间， 我司认为，本项目成功的关键在于酒店的经营与管理，如果能够做活市场，则产 权式销售难度将很小。我司建议引进先进的酒店管理公司，打造品牌经济型酒店的可行性更大。 三酒店定位分析 产品定位 格调舒雅经济型酒店公寓 定为依据 ◎经济型酒店正在全国经济发达的城市迅猛扩张......”。

9、“.....经济而不抵挡，小巧但舒适，品质高雅 ◎本区域高档酒店众多，本项目不具备与其竞争之能力，突围困难 ◎本项目不具备高档酒店条件，户型设计仅能满足经济型酒店客房条件 ◎经济型酒店具有广阔的客源，更具市场竞争力 客户定位 ◎本区域商务人士和外来业务人士 ◎外来旅游人士 他们 具有定经济实力 拥有较好的文化素养和生活情趣 走南闯北，喜好繁华的市中心，追求新鲜事物 他们追求高品位，但不脱离实际，经济意识强 时尚优雅，既有理性的思维也有浪漫的情愫 价格论证与定位 由于本项目是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售，而销售价格至关重要。前 面分析的式酒店运营客户分析，而真正购买本项目的客户应该为投资客。针对这 些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心，除准 确的定位和宣传外，更要依托市场进行价格定位。在这里......”。