1、“.....每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作......”。

2、“.....岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲......”。

3、“.....本项目岛式商业定位场竞争优势，在现代集中商业占主导锦州商业市场，会增加定亮点。锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段......”。

4、“.....商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。写字楼市场中融国际信息产业大厦天宇商务大厦喜来登酒店层凯旋大厦海锦大厦序号名称现状具体情况喜来登酒店层使用中锦州银行天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险锦州市房管局农业银行三家机构收购中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业凯旋大厦使用中层为平方米写字楼海锦大厦使用中层为商务办公写字楼租金水平以下为写字楼调研情况办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况天宇商务大厦万元天地上层，地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。层为门市银行证券教育培训等......”。

5、“.....层以上改建为公寓。凯旋大厦万元天地下层，地上层，栋古塔区解放路，西邻锦华街年建成，年投入使用。地下层为超市，层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少,加前新华书店进行重新装修后已经重新营业。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积广西街号广西街号宜昌路三段号太和广电局新华书店群众艺术馆总计锦州饭店地块锦州饭店地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。二项目运营主要目项目性质老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。改造基本原则以商业办公为主，以住为辅商业升级，提升品质招商先行，拆迁保障以销融资，减少沉淀。运营主要目通过改造将原有办公住宅转变为以金融办公大型商业为主城市综合体，利用新增住宅及商业办公可售面积产生利润补给集团现金流，其最终目使集团新增优质商业物业......”。

6、“.....商业升级住宅以回迁为主商业以可售物业最大化及购物模式升级为主大型办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。此模式开发要采取以下策略以时间换空间预计用三年时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权调换形式争取增加收入招商先行在拆迁过程中充分论证商业形式，并进行招商，争取在拆迁完成前将招商准备工作完成中心外围效应将两个大型办公楼打造成金融中心，将几大银行办公总部招入其中，充分发挥中心外围效应，吸引些大型企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现主要手段之。四项目拆迁情况说明有关合作协议内容协议双方甲方锦州市古塔区人民政府乙方锦州宝地建设集团有限公司明确双方责任甲方责任负责调查摸底征收成本测算。负责定制征收补偿安置方案负责征收及房屋拆除。负责该项目土地组卷报市里挂牌等相关工作。负责向市里申请执行锦政发号文件中关于商业地产项目有关优惠政策......”。

7、“.....货币补偿，保证按甲方与被征收人签订协议执行乙方负责为项目引进外资约万美元外汇投资负责该项目征收到土地挂牌所需资金垫付，其中包括规划设计费被征收人补偿资金拆除违章建筑费法院诉讼费和执行费土地整理费土地交易费评估费环评费征收保证金项目征收办公室办公费等相关切费用，垫资利息按小额贷款月息计算双方权利及义务征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成本。按征收等前期土地开发成本不含土地出让金，报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让，乙方确保低于前新华书店进行重新装修后已经重新营业。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积广西街号广西街号宜昌路三段号太和广电局新华书店群众艺术馆总计锦州饭店地块锦州饭店地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。二项目运营主要目项目性质老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。改造基本原则以商业办公为主，以住为辅商业升级，提升品质招商先行，拆迁保障以销融资，减少沉淀......”。

8、“.....利用新增住宅及商业办公可售面积产生利润补给集团现金流，其最终目使集团新增优质商业物业。三项目开发模式该项目开发采用住宅商业办公老城区改造开发模式团地再造，商业升级住宅以回迁为主商业以可售物业最大化及购物模式升级为主大型办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。此模式开发要采取以下策略以时间换空间预计用三年时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权调换形式争取增加收入招商先行在拆迁过程中充分论证商业形式，并进行招商，争取在拆迁完成前将招商准备工作完成中心外围效应将两个大型办公楼打造成金融中心，将几大银行办公总部招入其中，充分发挥中心外围效应，吸引些大型企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现主要手段之。四项目拆迁情况说明有关合作协议内容协议双方甲方锦州市古塔区人民政府乙方锦州宝地建设集团有限公司明确双方责任甲方责任负责调查摸底征收成本测算。负责定制征收补偿安置方案负责征收及房屋拆除......”。

9、“.....负责向市里申请执行锦政发号文件中关于商业地产项目有关优惠政策。乙方责任负责项目规划设计审批等相关事宜负责项目建筑设计审批及建设事宜征收补偿安置方式保证按被征收人选择实行产权调换，货币补偿，保证按甲方与被征收人签订协议执行乙方负责为项目引进外资约万美元外汇投资负责该项目征收到土地挂牌所需资金垫付，其中包括规划设计费被征收人补偿资金拆除违章建筑费法院诉讼费和执行费土地整理费土地交易费评估费环评费征收保证金项目征收办公室办公费等相关切费用，垫资利息按小额贷款月息计算双方权利及义务征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成本。按征收等前期土地开发成本不含土地出让金，报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让......”。