其中还本付息季末借款余额注贷款年利率取利息按月付息计算到期次还本付息在本项目建设周期内共需借助银行借款万元，贷款期年，在年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计万元。第八章项目不确定性分析通过以上财务分析可知本项目开发风险很小，影响其利润因素存在以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素受国家西部内地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益实现。为此我们还需进步进行项目不确定性分析，不确定性分析盈亏平衡分析和敏感度分析。盈亏平衡分析动态考虑固定成本盈亏平衡分析是在定生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系种方法。随着些因素变化，企业盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点。在这点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场适应能力和抗风险能力。销售收入或总成本费用销售量盈亏平衡点盈利区亏损区总成本费用销售收入销售税金及附加固定成本假设条件产量等于销售量产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量线性函数产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量线性函数多种产品换算为单产品计算。计算公式利润总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加固定成本土地费用前期费用基础设施费配套费绿化费设备费万元可变成本总投资固定成本万元单位变动成本变动成本销售面积元产量盈亏销售率销售面积本项目盈亏平衡点销售率为，低于行业基准水平，开发风险较小。静态计算由于房地产商品特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。不考虑建设过程，在项目竣工后以定销售面积销售收入可达到总投资时面积百分比来表示盈亏平衡点。总成本费用销售率平衡点销售收入营业税及附加此方法表明，当项目销售时净销售收入刚好与投资持平，余下面积为本项目税前利润部分。保守按平均元计算，项目税前利润为万元。二敏感性分析为了更客观评价项目自身抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益主要不确定因素为开发面积开发成本和容积率。根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累经验得知开发成本中最有可能发生波动是建安工程费。单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时,财务内部收益率季度变化。税前售价变化投资变化敏感性分析图敏感性因素变化内部收益率投资不变，售价变化售价不变，投资变化基准收益率通过以上分析图表可以看出当总投资增加时，内部收益率待遇逐年提升，收入稳定。有较高文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己生活社区，但是更多置业者渴望今后拥有更高品质生活居所，属于购买力较强特殊群体。教师文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量生活品质有不懈追求。以中青年两口之家或孩子较小三口之家为主。受单位房源职称等多方面条件限制，多为次置业或过渡性置业，带有定投资保值色彩，迫切想改善目前生活居住条件。企事业单位员工周边大型企事业单位工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子较小三口之家，第次置业，但受单位集资房购买条件限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄弱，不是本项目主力客群。周边乡镇潜在客群周边乡镇财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业群体。四产品定位产品定位简约现代风格砖混电梯多层和少量高层住宅户型定位舒适型两房及三房住宅户型两室三室四室复式面积区间以上配比注顶层部分根据实际需要布置机动复式产品并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。价格定位根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层元，小高层元，北侧沿街商业元，西侧沿街商业元，写字楼价格元。规划布局地块北侧临街，具有很大商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。各项技术指标如下表所示接下页项目指标备注占地面积亩总建筑面积住宅多层高层不包括地下面积，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房商业北侧西侧沿街层办公楼不包括地下面积，地下做设备用房地下建筑面积其中作为设备用房，可公摊销售容积率面积不包含配套公建及地下部分绿化率住宅总户数户平均每户面积为可售面积规划布局图详见附件。第五章项目开发建设及实施计划建设方式沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力建筑企业，以公开招标方式进行招标。择优选择具备流技术装备和管理水平，且业绩特别突出信誉与质量良好建筑承包商承担该项目工程建设。切实贯彻百年大计质量第方针，落实国家质量振兴纲要和建设工程质量管理条列，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。此项目建设工程质量监理，面向省内外知名监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深监理专家实施工程全过程监督，以保证科学有效合理公正控制项目建设工期成本质量。二项目开发实施进度充分考虑到项目市场推广计划市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。项目拟定年月正式开工建设，月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，年月交工，地上工程施工周期个月。年月开盘销售，销售周期个月，到年月末全部销售完毕。具体开发进度计划详见附件二。第六章项目投资估算及销售收入项目投资估算投资估算原则本项目投资估算遵循以下原席高尚住宅项目之杰作。三可行性研究报告编制依据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编西安市城市总体规划户县城市发展规划项目周边房地产实地调查情况房地产项目可行性研究指南户县城建局城市配套费用征收标准陕西省现行相关工程定额标准四主要技术经济指标本项目主要基础参数指标项目指标备注占地面积亩总建筑面积含地下人防及设备用房多层住宅带电梯层高层住宅层梯四户沿街商业两层小开间底商写字楼层写字楼地下建筑面积作为设备用房，可公摊销售容积率绿化率总户数户平均每户面积为项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资万元建设周期施工周期个月个月销售单价电梯多层元销售收入扣除两税费后万元高层住宅元北侧商业元西侧商业元税前利润万元所得税后利润万元成本利润率基准收益率年财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后融资后指标税前资本金利润率税后资本金利润率财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后五结论本项目具有良好经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县经济社会发展都具有定推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。第二章项目市场研究户县概述户县是中国农民画之乡，被誉为中国第画乡，自古有银户县美名。随着撤县设区实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展态势，每年约有平米开发量，加之西安城市规划优先发展西南重镇方案确立，已经呈现出迅猛发展势头，房价年增幅约为。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园建设，城东成为户县房地产发展主战场，沣京路也成为了户县第黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着第画乡美丽画卷，户县即将成为名副其实城市副中心，发展前景十分诱人。二西安房地产市场分析户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展有着巨大影响，研究分析西安房地产市场供应结构产品形式消费心理对本项目决策有着重要意义。西安是西北门户，经济居于西北第西安是世界闻名旅游城市，十三朝古都。在全国经济形势片大好形势下，近年来西安经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。西部大开发以及政府城市运营思路深化给予西安更加多发展空间。西安教育科研旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发趋势比较明显。西安房地产业长期处于稳步发展阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂影响，但目前市场稳步上升态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。市场走势趋于理性迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商投资行为趋于市场化，消费者购房行为更加理性，政府充当角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持定增长速度。新中产阶级崛起，流地段品质形席高尚住宅项目之杰作。三可行性研究报告编制依据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编西安市城市总体规划户县城市发展规划项目周边房地产实地调查情况房地产项目可行性研究指南户县城建局城市配套费用征收标准陕西省现行相关工程定额标准四主要技术经济指标本项目主要基础参数指标项目指标备注占地面积亩总建筑面积含地下人防及设备用房多层住宅带电梯层高层住宅层梯四户沿街商业两层小开间底商写字楼层写字楼地下建筑面积作为设备用房，可公摊销售容积率绿化率总户数户平均每户面积为项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资万元建设周期施工周期个月个月销售单价电梯多层元销售收入扣除两税费后万元高层住宅元北侧商业元西侧商业元税前利润万元所得税后利润万元成本利润率基准收益率年财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后融资后指标税前资本金利润率税后资本金利润率财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后五结论本项目具有良好经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县经济社会发展都具有定推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。第二章项目市场研究户县概述户县是中国农民画之乡，被誉为中国第画乡，自古有银户县美名。随着撤县设区实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展态势，每年约有平米开发量，加之西安城市规划优先发展西南重镇方案确立，已经呈现出迅猛发展势头，房价年增幅约为。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园建设，城东成为户县房地产发展主战场，沣京路也成为了户县第黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着第画乡美丽画卷，户县即将成为名副其实城市副中心，发展前景十分诱人。二西安房地产市场分析户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展有着巨大影响，研究分析西安房地产市场供应结构产品形式消费心理对本项目决策有着重要意义。西安是西北门户，经济居于西北第西安是世界闻名旅游城市，十三朝古都。在全国经济形势片大好形势下，近年来西安经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。西部大开发以及政府城市运营思路深化给予西安更加多发展空间。西安教育科研旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发趋势比较明显。西安房地产业长期处于